ייעוץ משכנתאות – השוואה בין מסלולי משכנתא ובנקים למשכנתאות

בשעה טובה החלטתם לקנות דירה. זו הייתה החלטה לא פשוטה, סרקתם את השטח ובדקתם כמה וכמה דירות. יש לכם גם סכום מכובד שחסכתם בעמל רב לאורך השנים, אולי אפילו שי קטן מההורים או עודף מהחתונה. אלא שהסכום הזה לא ממש מספיק. לא לדירה ואולי גם לא לחדר אחד בדירה. הבשורה הלא-מאוד-מעודדת היא שישראלים רבים נמצאים במצב דומה. מחירי הדיור הגבוהים מובילים לנטילת משכנתא בסכומים גדולים, ובמקרים רבים מדובר על סכום של כמעט 700 אלף שקלים (ואפילו יותר). לנוכח העובדה שאתם מנהלים גם משק בית ומחזירים הלוואות נוספות, בין אם בשל משיכת יתר, מימון לרכב או כרטיס אשראי, הנטל עשוי להיות גבוה. אז איך עושים את זה בצורה חכמה יותר ולמה ייעוץ משכנתאות קריטי עבורכם? לפני שאתם יוצאים לדרך, ריכזנו עבורכם את כל המידע החשוב ביותר.

 

במקביל, בעידן של ריבית אפסית (על אף העלייה האחרונה), הריביות על הלוואות הינן קטנות למדי ומאפשרות ללווים להתחייב על יותר. מחירה של דירה ממוצעת עומד כיום על כ 1.4 מיליון ₪, וזה לא מעט. אז לפני שאתם קופצים למים הקרים כדאי לכם להיכנס לעובי הקורה ולהבין את האפשרויות המתאימות לכם וזאת עוד לפני שאתם מדברים עם הבנקים. כמעט לכל בנק בישראל יש מחלקת משכנתאות. בעיקרון הבנקים הגדולים נוטים להיות קצת מפונקים ומעדיפים לווים "איכותיים" עם יכולת החזר מושלמת. כמובן שאין פה כלל והדבר תלוי גם בקשר שלכם עם הבנק, מדיניות הסניף ואיכות הנכס.

 

 

רוצים את עיסקת המשכנתא הטובה ביותר? השאירו פרטים ונציג ייצור איתכם קשר ללא שום התחייבות

מסלולי משכנתא

משכנתאות מוצמדות לאלמנטים שונים כמו הריבית במשק, דולר או אירו וכן מדד המחירים לצרכן. אלה משפיעים משמעותית על עלות המשכנתא וכן על היכולת שלנו לצפות את אופי ההחזרים בעתיד. הבנקים מאפשרים להצמיד את המשכנתאות למספר מסלולים וזאת על פי תמהיל שנקבע עם הלקוח.

 

קבועה צמודת מדד – במסלול זה הריבית אינה משתנה והמשכנתא צמודה למדד המחירים לצרכן (הנוטה לעלות..). הסיכון במשכנתא זאת יחסית נמוך בשל הריבית הקבועה. חולשתה הגדולה של המשכנתא הזאת נמצאת בקנסות יציאה במקרה של מחזור או פירעון.

 

משתנה צמודת מדד – במשכנתא זאת שוב מצמידים למדד המחירים לצרכן ויש חלונות יציאה בכל פעם שמשתנה הריבית. הסיכון במשכנתא זאת הינו בינוני מכיוון שההחזר עלול להשתנות לרעתנו הן בשל הריבית או בגלל עליה במדד. לכן יש להיזהר ולא לשים את כל הג'טונים במסלול זה העתיר אי-וודאות.

 

ריבית פריים – במשכנתא זאת אין הצמדה למדד ובמקום זה יש הצמדה לפריים + הריבית שנקבעה לכם. פה אין קנסות יציאה וניתן למחזר את המשכנתא או לפרוע אותה בכל עת. מכיוון שהריבית במשק משתנה ועלולה לעלות, מדובר במסלול יחסית בעייתי, במיוחד בתקופה זאת כשהריבית במשק אפסית.

 

קבועה לא צמודה – בהלוואה זאת משלמים ריבית קבועה לכל אורך חיי המשכנתא, משמע אפס הפתעות. לכאורה נשמע מצוין, אך עליה וקוץ בה והריבית גבוהה יחסית. חסרון משמעותי נוסף נמצא בקנסות יציאה גבוהים. לכן, רמת הסיכון של משכנתא זאת בינונית ומתאימה למי שמוכן לשלם על וודאות גבוהה. בזמן האחרון המסלול הזה מאד מבוקש וזאת בשל הריביות האפסיות במשק. רבים מאמינים שעידן הריביות האפסיות הולך להסתיים ומעוניינים לקבע את התיק. אחרים מאמינים שהריבית האפסית אתנו להישאר לעוד הרבה זמן.

 

מסלול מט"ח – המשכנתא ניתנת להצמדה לדולר, אירו או ין יפני. זה כולל את שער החליפין וכן גם את הריבית הנהוגה בחו"ל (ריבית לייבור). ניתן לפרוע את המשכנתא בכל עת, אך עלולים לדרוש מכם שערי חליפין גבוהים. מכיוון ששערי החליפין תנודתיים מאד ויכולים לנוע על פני עשרות אחוזים מדובר על מסלול בסיכון גבוה מאד. מדובר במסלול שכדאי לקחת בצניעות רבה ולא יותר מ 10% מהתיק. סיבה טובה שבגינה כדאי ללכת על מסלול מט"ח זה כאשר יש הכנסות במט"ח. כך הסיכון מנוטרל לחלוטין.

 

אין מסלול משכנתא אידאלי. מדובר על חשיפה של הלוואה לשוק דינמי וכאוטי המושפע מגורמים רבים ולא צפויים. שילוב נכון של מסלולי משכנתא הינו אומנות ההתאמה לצרכי הלווה ויש בהם רכיב של הימור. וודאות גבוהה ושקט נפשי לא מגיעים בחינם. ויתור מלא על "ההימור" הינו יקר ובדרך כלל אין המלצה לקבע 100% מהתיק. תמהיל נכון של התיק משקלל מגוון גורמים וזאת בכדי לגרום למשכנתא להתאים לכם לאורך שנים רבות, בהם מצבכם ומצב השוק הולכים להשתנות פעמים רבות באופן שלא ניתן לחיזוי.

  

איפה מוצאים את ההלוואה הטובה ביותר?

במשכנתא מעורב הרבה כסף, כל כך הרבה שכדאי למצות את הכוח שלנו בשוק ולהשיג את התנאים הטובים ביותר שאנו יכולים לקבל. לפני שנתחיל בואו ננסה להבין מהם האלמנטים הקובעים את כוחנו מול הבנק.

בשני צידי הסקאלה של שוק האשראי יש תמיד שני גורמים. המלווה מעוניין למכור כסף למי שיש לו את הסיכוי הטוב ביותר להיות מסוגל להחזיר את כל ההלוואה, והלווה שמחפש כסף בתנאים הטובים ביותר. לכן, ככל שאנחנו מפגינים חוסן כלכלי מרשים יותר, ירצו להלוות לנו יותר ובתנאים יותר טובים. את החוסן הכלכלי שברשותנו עלינו לתרגם לאיתור המלווה שמוכן לתת לנו את ההלוואה המתאימה לנו ביותר ובתנאים המיטביים. לעומת זאת אם אנחנו מפגינים חולשה ואופק כלכלי לא ברור אז אולי כדאי לוותר ולא "להתאבד" על דירה. כן, בדיוק כך, אין חובה לאף זוג בעולם להיכנס להתחייבות למשכנתא. בדרך כלל הבנקים הוגנים מספיק בשביל לסרב לאלה שאין להם את היכולת להחזיק משכנתא בהיקפים שביקשו. אך הדבר לא תמיד כך ולאחר כמה שנים פתאום מתעוררות בעיות ומתברר לזוג שהמשכנתא שלהם פשוט גדולה עליהם. זה קורה בדרך כלל בתקופות חלשות כשמחירי הדירות יורדים ואנשים מפוטרים.

במימון דירה יש שלשה מרכיבים חשובים: ההון העצמי הנדרש לצורך לקיחת משכנתא, סכום ההחזרים החודשיים לסילוק ההלוואה וכן מספר ההחזרים. על הלווה להתאים לעצמו את השילוב הנכון בין שלושת גורמים אלה וזאת על פי יכולתו וצרכיו. עובדי היי טק יעדיפו בדרך כלל משכנתאות קצרות עם החזר גבוה. אנשים עם הון עצמי גבוה ירצו לצמצם את ההחזר החודשי, ומי שיש לו קצת פחות חוסן כלכלי ירצה לפרוס את המשכנתא שלו על פני יותר שנים.

 

הון עצמי – על פי חוק הבנקים נותנים משכנתאות רק לבעלי הון עצמי מינימאלי. כיום ההון המינימלי שאיתו אפשר לקבל משכנתא עומד על כ 25% – 35% מגובה ההלוואה. ככל שיש שעומד לרשותנו יותר הון עצמי זה אומר שאנו יכולים לקחת הלוואה גדולה יותר או להחזיר פחות וההתחייבות החודשית מצטמצמת. זאת אומרת שבשביל דירה צנועה ביותר של כמיליון ₪ בפתח תקווה תידרשו ל 300 אלף ₪ לפחות.

 

החזר חודשי – כלל אצבע ברור עבור לקיחת משכנתא זה 30% מההכנסה נטו לכל היותר. זאת אומרת שאם משפחה מכניסה 15 אלף ₪ בחודש, אל לה להתחייב על יותר מ 4,500 ₪ וגם זה די הרבה. חישוב ההכנסה נטו רצוי שיהיה שמרני שכן הרעה בהכנסות עלולה לגרום לנו לאבד את היכולת לעמוד בהחזר החודשי.

 

פריסת תשלומים – הכסף שאנו מלווים עולה לא מעט. ככל שאנו פורסים את ההלוואה על פני יותר שנים כך מחיר הכסף עולה בהתאם. הלוואות מעל 20 שנה מכבידות למדי ומייקרות משמעותית את תכנית ההחזר.

 

נקודה למחשבה..

• משכנתא ללא הצמדה של מיליון ₪ ל20 שנה עם ריבית של 3.5% תעלה לנו סך של 1,391,903 ₪.
• משכנתא ללא הצמדה של מיליון ₪ ל 25 שנה עם ריבית של 3.5% תעלה לנו סך של 1,501,870 ₪.
• משכנתא ללא הצמדה של מיליון ₪ ל30 שנה עם ריבית של 3.5% תעלה לנו סך של 1,616,560 ₪.

 

ייעוץ משכנתאות – איך אנחנו בוחרים את המשכנתא שלנו?

יכולת החזר – המשכנתא מבוססת על כושר ההחזר שלנו לאורך שנים. יש מספר דרכים לממן לקיחת משכנתא ובדרך כלל הדבר נעשה על ידי יכולת השתכרות. אנשים בדרך כלל משתכרים מעבודה, אך יש גם מקורות אחרים ונוספים כמו דמי שכירות, ירושות, דיבידנדים וכו'. מקורות ההכנסה שמהן אנו מעריכים את יכולת ההחזר שלנו נדרשים להיות אמינים לאורך שנים. זאת אומרת שהכנסה צנועה ממקור קבוע בעלת ערך רב יותר מהכנסה זמנית מרשימה. אנשי היי טק מרוויחים יותר יחסית לממוצע השכר במשק ומנהלים קריירה קצרה ואילו מורים מרוויחים פחות ושומרים על קביעות. לכן, אנשי ההי טק יעדיפו לגמור עם הסיפור לפני גיל 45, עם משכנתאות קצרות בעלות החזר גבוה. לעומתם המורים יעדיפו לפרוס את המשכנתא לאורך זמן ובהחזר חודשי מינימלי. כמובן ששינויים משמעותיים בעולם העבודה בתחומי הטכנולוגיה, עלול לטרוף את הקלפים ולהפוך את הנחות הבסיס שמהן נגזרה המשכנתא. במצב זה עלולים למצוא את עצמם אנשים אלה עם דירה יקרה מידי ובלי יכולת החזר.

 

תנאי הריבית במשק – מצב המוניטרי במשק הינו שיקול נוסף שיש לקחת בחשבון כשלוקחים משכנתא. משק המקרין חוסר יציבות יעודד אותנו להינעל על מסלול ברור. ריבית גבוהה במשק תפגע ברצון שלנו לקחת משכנתא גדולה ואילו ריבית אפסית הנהוגה כיום תגרור אותנו להתחייבות גדולה. זאת מפני שאנחנו יכולים לקחת יותר וגם מפני שסביר להניח שמחירי הדיור יהיה גבוהים  בהתאם (כמו היום..).

 

צרכים, רצונות ושאיפות – השיקול האחרון זה כמובן הצרכים שלנו. הכוונה בעיקר לצרכים העתידיים שלנו אך גם המידיים. בחירת משכנתא צריכה לשקף את הצרכים האמיתיים שלנו כשיקול ראשוני וכן השאיפות והחזון שלנו לגבי המשך חיינו. אם לדוגמא מצאנו דירה נהדרת במחיר מצחיק בקומה שלישית ללא מעלית ויש מבוגר בבית, יכול להיות שכדאי לוותר. לעומת זאת עסקה מעניינת יכולה להיות חורבה קטנטנה עם פוטנציאל לשיפוץ והרחבה שיספקו את צרכי המשפחה הגדלה. גם שיקולים פרקטיים כמו לגור קרוב לעבודה צריך לעמוד מול שיקול של החזקת רכב וכן שימוש בתחבורה ציבורית כמו רכבת.

 

בשנים האחרונות המודעות הפיננסית שלנו עלתה פלאים וככל שאנחנו לומדים יותר, כך אנחנו מבינים באמת כמה מעט אנחנו מתמחים בחומר, ולפה נכנס ייעוץ משכנתא. יש משהו בעייתי בלקבל החלטות גדולות לבד והיינו רוצים מישהו שגם מבין אותנו וגם ועדין רואה את התמונה הגדולה. נכון הדבר במיוחד לגבי לקיחת משכנתא שמעורבים בכך הרבה כסף והרבה רגשות. בענף ייעוץ משכנתאות – תפקידו של יועץ משכנתאות הוא בלהשיג לנו משכנתא טובה מזאת שהיינו משיגים בעצמנו. לא מדובר רק בתנאים טובים יותר מול הבנק אלא גם בהתאמה טובה יותר עבור הצרכים שלנו. יועץ משכנתא טוב יבצע אפיון מסודר ומלא של הצרכים שלנו ואם הוא יזהה קו מחשבה בעייתי המנחה אותנו לכיוון לא מוצלח, הוא ינסה לכוון אותנו אחרת. לאחר שתתגבש הסכמה הדדית לגבי הצרכים והרצונות שלנו, היועץ יפנה לבנקים ויתחיל במו"מ שמטרתו להשיג לנו את התנאים הטובים ביותר שאפשר במסגרת יכולותינו. היועץ יעזור לנו למלא טפסים ולהשיג את כל שנדרש על פי דרישות הבנק המלווה שבחרנו.

בסופו של דבר ייעוץ משכנתאות יחסוך לנו כספים רבים. זה נכון שנדרש לשלם ליועץ שכר טרחה, אך התוצאה הסופית מייצרת חיסכון משמעותי בעסקה החשובה של חיינו.

 

רוצים את עיסקת המשכנתא הטובה ביותר? השאירו פרטים ונציג ייעוץ משכנתאות ייצור איתכם קשר ללא שום התחייבות

 

שיטת ההחזר

חישוב משכנתא נבון צריך להכיל את הפקטור החשוב ביותר וזה תכנית ההחזר שלכם בהווה ובעתיד. ההחזר עבור משכנתאות נעשה באמצעות טבלת סילוקין שבדרך כלל מבוססת על "לוח שפיצר", אך יש גם אלטרנטיבה המכונה "קרן שווה". ההחזר החודשי שלנו מורכב משני רכיבים וזה החזר הקרן וכן הריבית או התשלום למלווה. בלוח שפיצר ההחזר החודשי הינו שווה לכל אורך חיי המשכנתא ומורכב מהחלק היחסי בין הקרן לריבית. מכיוון שבתחילת חיי המשכנתא אנחנו חייבים הרבה, אז בעצם יוצא שאנחנו משלמים הרבה ריבית ומעט קרן. בקרן שווה שומרים על החלק השווה בין הקרן לריבית. לכן בתחילת חיי המשכנתא נשלם יותר ואילו ככל שהמשכנתא תתקדם התשלום ילך ויצטמצם. זאת מפני שיש לנו פחות חוב ולכן פחות ריבית לשלם עליה. מיותר כמעט לציין שטבלת שפיצר עובדת נהדר בשביל הבנקים מפני שכך תשלומי הריבית הינן מקסימליים.

קיימת שיטת סילוקין נוספת המכונה "בלון מלא" ועל פיה פודים את המשכנתא בפעם אחת בתום התקופה וזה כולל את הקרן והריבית יחדיו. השיטה מתאימה לאלה שברור להם שיקבלו סכום כסף גדול בעתיד.

 

דוגמאות להחזרים (ללא הצמדה):

קרן שווה – בהלוואה של מיליון ₪ ל 10 שנים בריבית של 3.5% נשלם בחודש ראשון 11,250 ₪ כשההחזר של הקרן תהיה 8,333 ₪ והחזר הריבית יעמוד על 2,916 ₪. בחודש האחרון נשלם סך 8,327 ₪ כשהקרן תישאר על 8,333 ₪ ואילו הריבית תעמוד על 24 ₪. סך כל ההחזר יעמוד על 1,178,458 ₪.

 

לוח שפיצר – על אותה הלוואה נשלם על פי לוח שפיצר 9,888 ₪ בכל חודש כשבחודש ראשון הקרן תעמוד על 6,972 ₪ והריבית תהיה 2,917 ₪. בחודש האחרון נשלם 9,860 ₪ עבור הקרן ולא נשלם כלל עבור הריבית. סך כל ההחזר יעמוד על 1,186,630 ₪.

ניתן לראות בבירור שקרן שווה מוזילה את עלות המשכנתא הכוללת, אך בדרך כלל יש קושי רב לעמוד בנטל התשלומים של השנים הראשונות, בהן עדיין לא התבססנו.

 

מחיר הדירה האמיתי

חישוב משכנתא נכון לוקח בחשבון את ההון האישי שעומד לרשותנו, את מחיר הנכס וכן את ההוצאות הנלוות. מחיר הנכס הינו בדרך כלל העלות המרכזית שאותה נדרש לממן. כל כך מרכזית עד שאנו שוכחים כמעט לגמרי שיש עלויות נוספות שאותם נצטרך להביא בחשבון. לכן לפני שאנו מגיעים לבנק עלינו לחשב את העלות המלאה של הנכס כולל העלויות הנוספות ככל שיידרש ואפילו להשאיר עוד קצת להפתעות. להלן רשימת התוספות:

שיפוץ – שיפוץ רציני יכול להגיע אף ל 20% ממחיר הנכס. זה אולי סעיף ההוצאה המשמעותי ביותר שיש לקחת בחשבון כשרוכשים נכס חדש. פה השמים הם הגבול ורבים נוטים להיסחף מעבר לתכנון הראשוני. לכן, סעיף השיפוץ ראוי שיהיה נדיב ויכיל מספיק אוויר לעוד קצת.

 

דמי תיווך – שכר מתווך בעסקה עומד על בין 0.5% ועד 3%. רבים שוכחים להתמקח עם המתווך במעמד ההסכם וחבל, יש פה עלויות שבהחלט ניתן לצמצם. עם מחירי הדירות הגבוהים של היום ובמיוחד באזורי הביקוש, אין סיבה שהמתווך יקבל יותר מאחוז על עבודתו וכדאי להתעקש על כך.

 

עורך דין – בהעברת בעלות על דירה המוכרים והקונים נדרשים עבור ליווי עורך דין. תפקידו של עורך הדין להבטיח מעבר חוקי ותקין של הבעלות של הנכס ולמנוע הונאות. מחירו של השירות עומד על 0.5 ועד 3 אחוזים מעלות הדירה. לעיתים שני הצדדים שוכרים עורך דין משותף אך הדבר אינו מומלץ בשל ניגודי אינטרסים.

 

מס רכישה – המס הזה נקבע על פי מדרגות מס הכנסה, כאשר דירה ראשונה יש בדרך כלל פטור. במקרה וכבר יש ברשותכם דירה או יותר המצב שונה וכדאי לבדוק איכן אתם עומדים. כנסו כאן לסימולטור המס.

 

הובלה – רק כשהכול ארוז בארגזים מבינים כמה באמת צברנו בשנים האחרונות. הובלת דירה זה לא פיקניק ובדרך כלל מעורבת בזה גם עבודת התקנה של ארונות ואלמנטים נוספים. מובילים טובים יכולים לעשות חיים קלים ולחסוך מאיתנו כסף ועוגמת נפש. עלות הובלה עומדת כיום על כמה אלפים בודדים של שקלים ואף יותר.

 

תקשורת – חשמל, טלפון, אינטרנט, כבלים ועוד ועוד. קחו בחשבון מקסימום כמה אלפים בודדים של שקלים עבור עלות התקנת תקשורת מלאה.

 

מגשימים חלום משותף

בדרך אל המשכנתא המיוחלת יעברו לא מעט רגעים של לבטים ותסכול ולכן לעיתים ייעוץ משכנתאות הינו הכרחי. זכרו, אתם פותחים את השער לבניית התשתית הכלכלית שלכם לשנים רבות. רק ניהול נכון של המשכנתא יאפשר לכם ליהנות מתחושת הרווחה שאליה אתם חותרים מזה זמן רב. אך לא די בכך ונדרשת הסכמה הדדית בין בני הזוג, זאת חיונית להצלחה שלכם וכדאי להתאמץ עבורה, אז תהיו כנים, מתחשבים ואמתיים.

 

רוצים את עיסקת המשכנתא הטובה ביותר? השאירו פרטים ונציג ייעוץ משכנתאות ייצור איתכם קשר ללא שום התחייבות