שוק הדיור – מה תמונת המצב והאם זה הזמן לקנות או למכור נדל"ן?

שוק הנדל"ן מציג נתונים לא אופייניים – לא נרחיק ונכנה זאת "משבר", אולם בהחלט ניראה כי מדובר בתפנית הן בהיצע והביקוש עבור נכסי נדל"ן בישראל, והן במחירי הנדל"ן היורדים – אלה המוצגים "על הנייר", ואף יותר מכך, אלה בהם נסגרות העסקאות בסופו של דבר. לאחר מעל עשור של עליות מחירים עד כדי פי שתיים ויותר – מחירי הנדל"ן בישראל יורדים מזה חודש חמישי ברציפות. גם המשקיעים ומשפרי הדיור "משנים כיוון" ושוקלים מחדש את אסטרטגיית ההשקעה שלהם – מי שמבקש למכור דירה במהירות, נאלץ להוריד את מחיר באופן דרמאטי – ב – 100,000 ש"ח ולעיתים אף יותר. שוק הדיור בישראל הינו שוק יצב בעל ביקוש קשיח לנכסים, הנובע מהאופי שלנו, הישראלים, וההעדפה הברורה שלנו ל"דירה משלנו". בניגוד לזוגות צעירים בארה"ב או באירופה, שחלקם גרים בשכירות לכל אורך חייהם – בישראל, אנחנו נוטים להעדיף רכישת דירה על פני השכרתה, מפני שיש בזה גם ערך רגשי. אם כן, בשוק יציב בעל עליות מחירים לאורך השנים – ירידת מחירים על פני חמישה חודשים ברציפות היא מפתיעה. לאן תוביל אותנו המגמה החדשה, והאם זה הזמן לשקול מחדש את הבחירות שלנו בעניין רכישת דירה? על כך ועוד, לפניכם.

כמה דירות נמכרו ובאילו מחירים?

מדד מחירי הדירות התפרסם עבור חודש פברואר, בו התקיימו סה"כ 8,700 עסקאות רכישה של נכסי נדל"ן (מתוכן כ – 12% במסגרת תכנית "מחיר למשתכן" ולא במחירי השוק) – ירידה של כ – 12% בהיקף העסקאות ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. מתוך כלל העסקאות, עסקאות רכישה של נכסי נדל"ן על ידי משקיעים היו בהיקף הנמוך ביותר מזה עשור, וחלה ירידה משמעותית בהיקף העסקאות של רכישת נדל"ן על ידי משפרי דיור. סה"כ, נרשמה ירידה במחירי הנדל"ן של 0.2% ביחס לפברואר של שנת 2017, וירידה של מעל 2% במחירי הנכסים במדד מחירי הדירות בחמשת החודשים האחרונים ברציפות.

תמונת מצב שוק הדיור – עשרות אלפי דירות בהמתנה

בשל הציפייה בשוק לירידות מחירים, אנחנו רואים שינוי בגישה של משפרי הדיור, אשר נוטים למכור את דירתם קודם שהם מוצאים דירה חדשה (מהלך המתאים לציפייה להפחתה במחירי הנדל"ן – למיקסום הרווח על מכירת הדירה טרם ירדו המחירים, ולעומת זאת רכישת דירה בפער של כמה חודשים כשמדד מחירי שוק הדיור יורד לאורך התקופה). ה"דירות בהמתנה", אלו הן אותן דירות שבעליהן כבר רכשו דירה חדשה ומנסים למכור אותן. לצד השינוי בגישת משפרי הדיור – כמות הדירות בהמתנה היא גבוהה – מעל 13,000 דירות בהמתנה בכל רחבי הארץ עם זמן ממוצע למכירת הדירה של מעל שישה חודשים (לעומת קצת פחות מחמישה חודשים למכירת דירה בממוצע, בתקופה זו אשתקד). גם היצע הדירות מקבלן המוצעות למכירה יורד באופן רצוף מאז שנת 2017, אם בתחילת 2017 היצע הדירות החדשות עמד על מעל 24,500 – במרץ 2018 מוצעות למכירה פחות מ – 23,000 דירות חדשות. אנחנו רואים ירידה של כמעט 2% במספר הדירות החדשות שנמכרו לאורך השנתיים האחרונות, וירידה של מעל 30% בהתחלות הבניה מטעם קבלנים בארץ.

אולי זה הזמן שלכם לקנות דירה

מחקר שבוצע על ידי מכון אלרוב עוזר לנו להבין את המצב של שוק הדיור, והוא מצא כי מי שמעוניין למכור דירה כיום, מוריד ממחירה בממוצע מעל 100,000 ש"ח, על מנת לקצר את חיי המדף של הדירה במהלך המכירה. בערים שונות בישראל, מורידים מוכרים של דירות מיד שניה את מחירי הדירות בממוצע בין 4% ועד 8% ועל אף שהדירות מתפרסמות במחירים התחלתיים גבוהים – המוכרים מוצאים את עצמם מתפשרים מול הקונים ומורידים מחירים באופן משמעותי. מי ששוקל לרכוש דירה למגורים, עשוי למצוא בתקופה זו הזדמנות של זהב, לרכישת נכסי נדל"ן בישראל במחירים נמוכים באופן דרמאטי ביחס למדד המחירים (כמו גם למחירים המפורסמים, למשל באתר יד 2), וירוויחו, כפי הנראה, אלה הבקיאים ברזי המשא ומתן מול מוכרי נכסי נדל"ן יד שניה.