עם הצטמצמות ההיצע להשקעות איכותיות במחירים סבירים עבור משקיעים בנדל”ן בישראל, יותר ויותר ישראלים בוחנים אופציה עבור השקעה בנדל”ן בברלין ובחו”ל באופן כללי. עם היצע אין סופי, אפשרות למצוא נכסים בעולם בכל מחיר, וגם עם הרבה חברות ניהול שמתוך אינטרסים מציגות השקעות ביעדים שונים בחו”ל בתור הדבר הכי טוב שקרה לנו אי פעם – קשה להבין אילו השקעות בחו”ל הן רווחיות, מהן המדינות והערים בחו”ל ששווה לשקול, וגם – מהם החסרונות בהשקעה בחו”ל ביעדים שונים. קבלו את סדרת המאמרים הכי אובייקטיבית שתמצאו ברשת – כל היתרונות והחסרונות על השקעות בחו”ל. והפעם – היתרונות והחסרונות של השקעה בנדל”ן בברלין בירת גרמניה.

 

החומה נפלה? בואו נקנה נדל”ן בברלין

בשנת 1989 נפלה חומת ברלין, ומזרח ומערב העיר התאחדו. הבדלי המנטאליות, כמו גם הבדלי המחירים היו משמעותיים – וההבדלים עדיין לא נמחקו. כך, בחלקה המזרחי של בירת גרמניה תוכלו למצוא מבני עירייה ושרד ישנים הדורשים שיפוץ, כמו גם דירות – במחירים נמוכים משמעותיים מאלה של מערב ברלין. חומת ברלין והמצב הייחודי של חצי העיר המזרחי יצרו מצב ייחודי,דווקא בברלין, כמו גם אפשרויות אטרקטיביות במיוחד להשקעה. חשוב לציין, שמאז נפול החומה, מדברים יועצים כלכליים על הזדמנויות הנדל”ן ועליות מחירים מטאוריות בעיר – זה עוד לא בדיוק קרה. הזדמנות? אכזבה? בחרו בעצמכם.

 

השקעה בברלין – במספרים

כאמור, השוק בברלין הינו שוק ייחודי, בעל היצע דירות גדול וביקוש אירופאי נמוך (כמו במדינות אחרות באירופה, ושלא כמו בישראל, המקומיים אינם מרגישים את אותו הדחף להיות בעלי נכס נדל”ני משלהם, ולא אכפת להם לבלות את כל חייהם כשהם גרים בדירה בשכירות). מחירי הדירות בברלין מגוונים – החל מ 2,500 אירו למטר ועד 3,500 אירו למטר בדירות (שהן ברובן קטנות) במרכז העיר ובשכונות יוקרה (כמו שכונת מיטה ממש במרכז ברלין, טירגארדן, שטיגליץ-זלנדורף, ואחרות). שכר הדירה בברלין נע בין חמישה לשבעה אירו למ”ר, ובחלק מן הבניינים שכר הדירה בפיקוח ממשלתי. בברלין פועלות סוכנויות רבות לניהול נכסים – חלקן מופעלות על ידי צוותי מומחים מישראל, ומטרתן לאפשר זיהוי נכס מוצלח לרכישה, אחזקתו, השכרתו, וגם מכירה שלו בבוא היום.

 

היתרונות הגדולים של השקעה בנדל”ן בברלין

בישראל, על מנת להשקיע בנדל”ן אנחנו חייבים או להיות מיליונרים, או לקחת בחשבון שהעלות הנומינאלית של הנכס שנרכוש תהיה גבוהה משמעותית יותר מהמחיר הנקוב שלו – כי על כל סכום שניקח בהלוואת משכנתא נשלם בממוצע פי אחת וחצי מסכום ההלוואה המקורי.

 

בברלין, לעומת זאת, ניתן לרכוש דירה נהדרת במרכז העיר או בית מפואר בפאתיה, עבור החל מ – 100,000 דולרים. ניתן לבחון אפשרויות של  הלוואה מקומית לרכישת דירה (אבל בדרך כלל, בשל הבירוקרטיה הכרוכה בהלוואות מקומיות לתושבי חוץ,  יוצא נוח יותר לבחור בהלוואה בארץ).

 

מעבר למחיר, מכל היעדים לרכישת נדל”ן בחו”ל, ברלין היא ללא ספק אחד הנוחים – בשל הקירבה לישראל. שלוש שעות טיסה – ואתם שם. אם נושא מסויים נדרש לטיפולכם המיידי, אם הגיע הזמן לבדוק מה שלום הנכס או אם בחרתם לבקר בנכס באופן דו שנתי – תוכלו תיאורטית לבקר בנכס ולחזור הביתה – והכל באותו יום.

 

בעניין אטרקטיביות ההשקעה בברלין – ישנם יועצי נדל”ן שיסבירו כי ברלין היא היעד החם ביותר להשקעות בחו”ל בשנה הקרובה, אולי בשנה שאחריה. לאחר מכן, מחירי הנדל”ן צפויים להתחיל לעלות (מפני שהנכסים שהוצעו למכירה במחירים מופחתים לאחר נפול החומה ימצו את עצמם והשוק יגיע לרוויה) ואטרקטיביות ההשקעה תרד. אז – ישמחו אלה שרכשו דירות בברלין בטרם עת.

 

החסרונות של השקעה בנדל”ן בברלין

אם אתם שוקלים לרכוש נכס נדל”ן בחו”ל – כנראה שברלין עשויה להיות אחד מן היעדים שכדאי לכם לשקול. החסרונות בהשקעה בברלין הם קטנים וצפויים – למשל, מבין המיקומים האטרקטיביים באירופה, השפה עלולה להוות מכשול בתקשורת עם שוכר אפשרי וכדומה, הנכס הספציפי שתמצאו עשוי להיות לא כלכלי (ולכן תמיד נמליץ לבדוק כל נכס בבדיקה מקיפה בטרם רכישתו או התחייבות לרכישה), וחשוב לבדוק את התשואה הצפויה תוך חישוב ריאלי של השינויים במחיר הנכס והשכירות שתקבלו לאורך התקופה.

 

עוד נושא שחשוב לבדוק הוא, כמובן, העלויות הנוספות ברכישת נדל”ן בברלין. חוקים סוציאליים קפדניים לא יאפשרו לגבות שכירות בכל גובה שתבחרו – בברלין קיימים חוקים נוקשים להגנת הדייר, המאפשרים העלאה נמוכה ואיטית בשכר הדירה ומבטיחים כי לא תוכלו לבטל את חוזה השכירות ככל אימת שתחליטו לעשות כן. מבחינת מיסוי – צפו לתשלומים של כחמישה אחוזים למס רכישה ועוד אחוז אחד עבור שירותי נוטריון. כנראה שתצטרכו להשתמש בשירותי חברת ניהול לאחזקה שוטפת של הנכס והשכרתו – וייתכן שתצטרכו להעסיק גם איש כספים שיגיש דו”חות מקומיים על הרכישה, על מכירה, ועל הכנסות משכירות לטובת תשלום מיסים מקומיים על רווחים.

 

כמו כל השקעה אחרת בנדל”ן, גם ברכישת נדל”ן בברלין ישנו גורם של אי וודאות – קשה לדעת שמחירי הנדל”ן יטפסו, כפי שחלק ממומחי הנדל”ן חוזים. אבל אפילו אם מחירי הנדל”ן יעלו רק בהתאם לממוצע בכלל אירופה, בערך בארבעה אחוזים לשנה – תשואה  גבוהה מספיק (למשל תשואה של 10% לשנה) רק מן השכירות היא רווח אפשרי לחלוטין – מה שיאפשר גם גריפת רווחים חודשיים מן השכירות, וגם עוגן כלכלי בצורה נכס נדל”ן מניב באחת הבירות האטרקטיביות של אירופה.

 

 

אולי יעניין אותך גם?

X
זירת ההשוואות חיסכו עכשיו >