יועץ משכנתאות – מתי צריך להתייעץ ומתי לא

קונים בית? מזל טוב! עכשיו נותר העניין הפעוט של לשלם עבורו, וכנראה שגם אתם, כמו מעל 90% מרוכשי הנדל"ן למגורים בישראל, תצטרכו לקחת עבורו משכנתא. נטילת משכנתא היא עניין מורכב ולא זול, ובממוצע, על גובה ההלוואה שלכם תשלמו לאורך חיי המשכנתא עוד כ – 50% מהקרן, בתשלומי ריבית. בחישוב פשוט – מדובר בסכומי כסף גדולים, וההם מושפעים מאוד מאיכות ההצעה שתינתן לכם. איך נוטלים משכנתא בחוכמה? ומתי חשוב להשתמש בשירותיו של יועץ משכנתאות עבור התהליך?

הלוואת משכנתא – חשוב להשקיע בזה את המאמץ הנדרש

הלוואת משכנתא נוטלים בעיקר מן הבנקים בישראל (ישנן הלוואות חוץ בנקאיות להשלמת ההלוואה, אם אתם נדרשים למימון נוסף מעבר להלוואת המשכנתא שאתם יכולים לקבל – אבל זה כבר עניין למאמר אחר). תנאי הלוואת המשכנתא מורכבים ממספר משתנים:

• סוג הריבית וההצמדה (משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה כל פרקי זמן קבועים, משכנתא בריבית הפריים)
• גובה הריבית המוצעת
• אורך ההלוואה – לכמה שנים נוטלים את ההלוואה.
• ההצמדה למדד (הלוואות צמודות למדד יינתנו לרוב בריביות פחותות – מפני שהריבית תעלה על פי עליות המדד)

הבנקים השונים מציעים משכנתאות בתנאים שונים, ובמשא ומתן מושכל הם עשויים להיטיב גם את תנאי ההצעה שנתנו לכם. לכן, כשאתם שוקלים איזו הלוואת משכנתא ליטול – אנחנו ממליצים לבדוק בכל הבנקים את תמהיל ההלוואות שהם מציעים, את גובה ההחזרים החודשיים (וגם איך הם צפויים להשתנות לאורך חיי המשכנתא), את תנאי ההלוואה ונקודות היציאה שלה, וכדומה. רק לאחר שיהיו בידיכם כל הנתונים, מכל הבנקים שיכולים להציע לכם הלוואת משכנתא – רק אז יש להשוות בין הנתונים, לשאת ולתת עם הבנקים על מנת לבדוק אם אפשר להיטיב עוד את ההצעה – ולבחור בהלוואת המשכנתא המתאימה לכם ביותר.

כיצד ומתי יכול יועץ משכנתאות לעזור בנטילת המשכנתא?

אם אתם לקוחות מושכלים, שיש להם את הזמן לגשת לכל בנק ולאסוף את הפרטים ואת היכולת להבין, לחשב ולהתמצא בסבך הנתונים המאפיין כל הצעה – אנחנו מזמינים אתכם לעשות בדיוק את זה. אבל אם אין לכם זמן או שאתם יודעים על עצמכם שהשוואת ריביות היא לא בדיוק "כוס התה" שלכם – ההמלצה היא להיעזר ביועץ משכנתאות שתפקידו לאסוף את כל הנתונים בנוגע להלוואת המשכנתא שאתם יכולים לקבל, לשאת ולתת עם הבנקים, ולהשיג את המשכנתא הטובה ביותר עבורכם.

יועץ משכנתאות יתחיל מאיסוף המידע אודות ההלוואה שאתם מבקשים לקבל – נתונים רלוונטיים יהיו מה גובה ההלוואה שאתם מבקשים לקבל, מהן יכולות ההחזר שלכם, מהם השינויים הצפויים לאורך ההלוואה שישפיעו על יכולת ההחזר שלכם, ומהם תנאים אופטימאליים שישפיעו על תמהיל הלוואה שיתאים לכם.

לאחר איסוף הנתונים – תפקידו של יועץ משכנתאות לאסוף מכל מקורות המימון והבנקים את תנאי ההלוואה שתוכלו לקבל. לאחר מכן היועץ יישב איתכם, יסביר לכם את המשמעות של כל פרט, יחשוב איתכם ביחד איזו היא ההלוואה המתאימה לכם ביתר, ויסייע לכם בתהליך הקבלה של המשכנתא.

הלוואות מורכבות במיוחד – חשוב במיוחד להיעזר ביועץ משכנתאות

כשהמצב מורכב במיוחד – חשיבותו של איש מקצוע בבחירת ההלוואה הופכת מכרעת. הלוואות מורכבות יינתנו כאשר, למשל, כאשר מדובר בהלוואת משכנתא בסכומים גבוהים או באחוזים גבוהים יחסית למחיר הנכס; כאשר יכולת ההחזר שלכם נמוכה מיכולת ההחזר הצפויה של המשכנתא, כאשר ההון העצמי הנדרש לרכישת הנכס עדיין אינו עומד לרשותכם, וכדומה.

חשוב להבין, שכל שינוי קל בנתוני ההלוואה שלכם עשוי להוביל לחיסכון של אלפי שקלים ואפילו יותר – פעמים רבות העלות עבור השירות בהעסקה של יועץ משכנתאות היא פשוט משתלמת.

ניסינו לבד וקיבלנו דחיה – מה עכשיו?

קורה, שהמעוניינים לרכוש נדל"ן ניגשים, לעיתים בביטחון רב, אל הבנק, ולהפתעתם – הם מגלים שתנאי הבנק לאישור הלוואת משכנתא הם תנאים לא פשוטים, שההכנסות וההיסטוריה הפיננסית שלכם נבדקים "בציציות", ולפעמים אפילו הבנקים פשוט מסרבים לאשר הלוואת משכנתא בתנאים המבוקשים.

ניתן לשנות החלטה כזו, כמו גם לשנות את בחירתו של הבנק שלא לאשר הלוואת משכנתא בתנאים מסויימים. היוועצות עם איש מקצוע עשויה להעלות אפשרויות כגון – פריסה שונה של התשלומים, החלפת תמהיל ההלוואה (ממשכנתא בריבית קבועה שהיא בדרך כלל עם החזרים גבוהים יותר, ובריבית גבוהה יחסית לשאר ההלוואות האפשריות; דרך משכנתא בריבית משתנה אשר מתנהגת כקבועה אך ניתן להקטין או לפדות אותה לחלוטין בכל טווח זמן ידוע מראש, בדרך כלל בין שנתיים לחמש שנים; אל משכנתא בריבית הפריים (הריבית שנחשבת הכי לא צפויה – לכן ההחזרים משתנים בגובהם אבל בדרך כלל מתחילים נמוך), או בחירה בהלוואות משלימות גם דרך גופים פיננסיים חוץ בנקאיים – או אפילו הכרה בעובדה שמשכנתא בגובה המבוקש תיאלץ אתכם להתחייב להחזרים שיקשו על חייכם לאורך שנים רבות, ומשכך – לשנות את התקציב שאתם רואים לנגד עיניכם לרכישת הדירה.

הבחירה ביועץ משכנתאות לצידכם בהחלט יכולה להציל הלוואת משכנתא שלא אושרה או אשר אושרה בתנאים שאינם נוחים לכם – ולכן, אם אתם מרגישים חוסר ביטחון בתהליך הבחירה של הלוואת המשכנתא שלכם, אם מדובר בהלוואה בעלת "אורך חיים" של עשרים שנים ויותר, אם מדובר ב – 20% מההכנסה שלכם היום ויותר, או אם מדובר בעסקה מורכבת – אנחנו ממליצים לפנות אל יועץ משכנתאות ולהיעזר בו. עלות הייעוץ עשויה להתגלות כקטנה ביחס לחיסכון שתזכו בו במיקוח מקצועי על ריביות ההלוואה, ובחינה מדוקדקת של כל האפשרויות עשויה להוביל להלוואה שתתאים לכם, בתנאים נוחים ובהחזרים אפשריים, שתאפשר לכם להתחיל את החיים בדירה החדשה – ברגל ימין.