המשכנתא התייקרה! השינויים בתשלומי המשכנתא מסוף 2015 ועד תחילת 2017
בשנת 2016 נוספו לחוב משקי הבית בסעיף המשכנתאות מעל 60 מיליארדי שקלים, בשיעורי החזר ממוצעים להלוואה של 26% (כלומר – ההחזר על המשכנתא מהווה בממוצע קצת פחות משליש מההכנסה נטו למשפחה בעת נטילת ההלוואה). עוד שינוי משמעותי שהתרחש במהלך שנת 2016 הוא עלייה בריביות על המשכנתאות, במעל אחוז בכל אחד משלושת אפיקי ההלוואה בשנה החולפת. מה זה אומר על ההחזרים שלנו? ומה התחזית לשינויים בריביות (ובהחזרים) על המשכנתא לאורך 2017?
משכנתא בישראל- עד כמה אנחנו חשופים לשינויים בגובה הריבית?
בישראל, שלושה אפיקים שונים לנטילת משכנתא – הראשון הוא הלוואה בריבית קבועה (אשר אינה משתנה לאורך כל חיי ההלוואה); השני הוא בריבית משתנה (אשר משתנה בכל פרק זמן קבוע מראש, בדרך כלל בין שנה וחצי לחמש שנים, הריבית משתנה בהתאם לגובה הריבית בעוגן המסלול, כמו למשל תשואות האג"ח, המגלם תנודות במשק שהן בדרך כלל חופפות לתנודות המדד); והשלישי הוא במסלול הצמוד לריבית הפריים – ריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל. בכל מסלולי הריבית ניתן לבחור במשכנתא שהיא צמודה למדד או משכנתא שהיא אינה צמודה למדד. משכנתאות שאינן צמודות למדד ניתנות בדרך כלל בריביות נמוכות ביחס לאלה הצמודות למדד – אולם לאורך חיי ההלוואה, ההחזרים עולים מפני שהריבית עולה בהתאם לעליות במדד.
בניגוד לנוטלי המשכנתאות עד לפני מספר שנים, כיום על פי חוקי בנק ישראל, לא ניתן לבחור במשכנתא שהיא כולה במסלול משתנה (ריבית משתנה או פריים) – על כל נוטל משכנתא לבחור תמהיל מסלולים שמתאים לו, תוך שלפחות שליש מגובה ההלוואה בריבית קבועה. זאת, על מנת שלווים לא ימצאו את עצמם עומדים מול תשלומים בגובה רב משמעותית ביחס לגובה התשלומים בתחילת חיי ההלוואה. המשמעות היא, שייתכן ש 100% מן ההלוואה צמודה למדד, ועוד עד 60% מן ההלוואה היא צמודה לריבים הפריים (המפורסמת בערך אחת לחודש וחצי) או לעוגן משתנה אחר.
הריבית המוצעת על המשכנתאות נקבעת על ידי כל בנק, כאשר הריבית הקבועה היא הריבית הגבוהה ביותר, וריבית הפריים היא הנמוכה ביותר. בתחילת 2017, ריביות ממוצעות למסלולי ההלוואות השונים, בהלוואה לתקופה של 20 שנים היא: 3.8% בריבית קבועה צמודה; 4.4% בריבית קבועה שאינה צמודה; 1.2% במסלול צמוד לריבית הפריים; 2.8% במסלול רבית משתנה כל 5 שנים צמודה; ו – 3.9% במסלול רבית משתנה כל 5 שנים לא צמוד.
מה קרה להחזרים שלנו במהלך 2016?
במסלולים צמודי המדד, עמדה הריבית הממוצעת במסלולים צמודי מדד על כ – 2.3%. בינואר 2017, ההצעה הממוצעת לריבית במסלולים צמודי מדד עומדת על מעל ארבעה אחוז. במסלולים הלא צמודים למדד, הריבית המוצעת כיום היא בממוצע 4.7%. המשמעויות הן מרחיקות לכת -ונדגים אותן במספרים. על הלוואת משכנתא של מיליון שקלים, המחולקת שווה בשווה בין שלושת מסלולי ההלוואה השונים, גובה ההחזר החודשי בסוף 2015 עמד על בערך 4,400, ובסוף 2016 על כמעט 4,900. ההפרש – 500 ש"ח (לחודש). כאשר בוחנים את סך ההחזר, כמובן שהמספרים מעידים בחדות רבה יותר על ההפרשים – אם בסוף 2015 ההחזר הנומינלי על משכנתא של מיליון ש"ח עמד על 1,300,000 ש"ח – בסוף 2016 סך ההחזרים להלוואה צפויים להיות 1,450,000 ש"ח – סה"כ 150,000 ש"ח שאנחנו יכולים להוסיף למחיר הנכס שנבחר לרכוש.
מהי התחזית לריביות המשכנתאות בשנת 2017?
מסיבות רבות, ביניהן עליית הריביות בעולם, תחזיות לעליית הריבית המקומית במהלך 2017, וגם ביקוש רב להלוואות משכנתא – אנחנו צופים להמשיך לראות עליית ריבית של מסלולי המשכנתאות השונות במהלך 2017 – אם כי ייתכן שעליות יתמתנו.
הולכים לקראת משכנתא? הנה כמה הצעות עבורכם
חשוב לדעת, כי טרם נטילת משכנתא מומלץ לבצע סקר שוק ולברר באופן מעמיק את תנאי המסלולים השונים בהלוואות משכנתא בכל אחד מן הבנקים המציעים הלוואות כאלה. ידוע כי שוק המשכנתאות הינו שוק שבו משא ומתן, בחירה מושכלת וחישובים ארוכי טווח – עשויים להוזיל משמעותית הן את הריביות במסלול שתבחרו, והן את גובה ההחזרים החודשיים הצפויים לכם.
אם אינכם יכולים לבצע סקר שוק בעצמכם – מפאת חוסר זמן או שאתם מאמינים שתתקשו לפענח את הנתונים שתקבלו – ההמלצה היא לשקול ייעוץ משכנתאות אשר יסייע לכם לבחור את ההצעה למשכנתא הזולה ביותר בתמהיל הכי נוח עבורכם.
בדקו את גובה ההחזרים הצפויים לאורך כל חיי ההלוואה – הבנק יכול לספק לכם לוח סילוקין כזה, אשר אינו לוקח בחשבון את העלייה הצפויה במדד במסלולים צמודי מדד לאורך חיי ההלוואה.הבחירה בלוח סילוקין שונה עשויה לאפשר לכם תשלומים גבוהים כיום – שילכו ויפחתו לאורך חיי ההלוואה.
דעו כי הפקדת כספים להלוואה תצמצם את גובה הריבית שתשלמו (כי היא תצמצם את הקרן). לכן, אם עומד לרשותכם סכום כסף שתוכלו לחסוך ,שקלו את אפשרויות החיסכון שלכם אל מול הפקדת הסכום בהלוואת המשכנתא שלכם וצמצום החוב.
קחו בחשבון עליה בהחזרים השוטפים, ואל תבחרו בהלוואת משכנתא בגובה החזרים שעושה שימוש בכל ההכנסה הפנויה שלכם. אם אין לכם ברירה אחרת – אנחנו ממליצים בחום לבחון אפשרות לנכסים זולים יותר, על מנת שלא תהפכו את עשרים השנים הבאות בחייכם למרדף אחר הכנסה נוספת לטובת ההלוואה.
