נסח טאבו – איך מפיקים אותו, איך קוראים אותו ומה חשוב לבדוק?
נסח טאבו הינו מסמך המופק מטעם האגף לרישום והסדרי מקרקעין של משרד המשפטים המנהל את מרשם המקרקעין בארץ. נסח הטאבו הוא מסמך קצר (בדרך כלל) וחשוב – והוא מתאר בדיוק את פרטי הנכס המדובר, מיקומו מעל מפת חלוקת האזור לפי גוש / חלקה, הבעלות עליו, הזכויות והשיעבודים החלים עליו – ועוד. נסח טאבו הוא מסמך שכל מי שקנה או מכר דירה בישראל כבר פגש, והוא מסמך שחשוב שתכירו, במיוחד אם אתם עומדים בפני עסקת נדל"ן. איך ניראה נסח טאבו? מאיפה ניתן להשיג נסח טאבו עבור הנכס שלכם ומה עושים איתו? כל מה שצריך לדעת על נסח טאבו – במאמר שלפניכם.
נסח טאבו – איך זה נראה?
נסח הטאבו הינו מסמך באורך עמוד אחד או שניים, ובו טבלה המפרטת אודות הנכס. בנסח הטאבו בדרך כלל ניתן למצוא נתונים כמו:
- מספר הגוש / חלקה של הנכס, הממקם אותו מעל מפת האזור. מספר הגוש מסמל אזור קרקע רחב ואילו מספר החלקה מבטא את החלק היחסי המוקדש לנכס בתוך האזור.
- חשוב לוודא כי מספר הגוש / חלקה המתואר בנסח הטאבו שקיבלתם מתאים למספר הגוש / חלקה של הנכס – או על פי מפת גוש / חלקה שניתן להוריד מהאינטרנט – או על פי המידע המופיע בכל בקשה לתשלום ארנונה או מיסי עירייה, בפינת המסמך מלמעלה
- תיאור הנכס – בתיאור הנכס תוכלו לראות מה השטח במ"ר של החלקה
- מספרי חלקה ישנים – בחלק מהמגרשים, לאחר הליכים המכונים "פרצלציה" או לאחר חלוקה מחדש של מגרשים בארץ, שונו מספרי המגרשים והחלקות. אם שם הגוש / חלקה של הנכס שונו – יופיעו השמות השינים בנסח הטאבו
- בעלויות – כאן תראו למי שייך הנכס. אם הנסח בבעלות פרטית, יופיע שם בעלי הנכס במסמך. אבל במבנים שהם בבעלות הקרן הקיימת לישראל והם מוחכרים לבעליהם (בדרך כלל ל – 999 שנים) – תוכלו לראות שהבעלים על הנכס הוא "הקרן הקיימת לישראל". מדובר בבירוקרטיה בלבד, אין בעיה לרכוש או למכרו נכסים שהם בבעלות הקרן הקיימת לישראל – יש לבדוק עד מתי מהוונת החכירה על אותו הנכס, ורצוי להוון את הנכס טרם המכירה לדי שנים. בנכסים רבים בארץ כיום חל מעבר של אותם הנכסים מבעלות של הקרן הקיימת לישראל לבעלות פרטית בטאבו.
- הערות – כאן תמצאו שיעבודים, הערות אזהרה, ובעלויות נוספות על הנכס. את כל המידע המופיע בשורות אלה חשוב שתבינו באופן יסודי טרם תבצעו עסקת נדל"ן על הנכס
- נסח טאבו מציין גם מידע אודות משכנתאות קיימות על הנכס
מתי נידרש להוציא נסח טאבו?
חשוב להפיק נסח טאבו לנכס נדל"ן בשעה שאתם מבקשים לקנות או למכור את אותו נכס. אם אתם קונים דירה, חשוב לעבור על נסח הטאבו ולראות באופן שקוף וברור מה מצב הדירה. בנסח הטאבו רשומות הערות אזהרה שמתייחסות למצב הנכס, לחכירה, השכרה או אי השלמה של זכויות וחובות מסוימות שקשורות לנכס. רישום של הערת אזהרה בנסח הטאבו, הוא בעצם אישור התחייבות של בעל הנכס לפי מידע מסוים. למשל – אם העברת הבעלות תלויה בסידור אישורי בנייה מסוימים, תירשם הערת אזהרה עד לעדכון בתהליך. הערות האזהרה יכולות לעסוק בעיקולים, מכירת נכס לצד שלישי, זכויות בנייה שנוצלו באופן חריג ועוד נושאים שקשורים לנכס.
איך מפיקים נסח טאבו?
את נסח הטאבו ניתן להוציא בקלות דרך האינטרנט או באמצעות פנייה ישירה לועדות לתכנון ובנייה האזוריות והמקומיות. כל אחד יכול להוציא נסח טאבו בגין כל נכס, כל עוד הוא יודע את מספר הגוש / חלקה שלו. יש לשלם את האגרה על הנפקת המסמך – פחות מעשרה שקלים.
טיפים לבחינת נסח טאבו תקין בעת עסקת רכישה או מכירה של נדל"ן
בעת עסקת רכש של נדל"ן, כבר בשלב ההתחלתי של בחינת הנכס, בקשו מהמוכר את מספר הגוש / חלקה של הנכס והוציאו נסח טאבו מהאינטרנט. תוכלו לוודא בדרך זו, שהנכס אכן שייך למי שטוען שהוא בעליו, שאם ישנם שעבודים (כמו הלוואת משכנתא) חוזה המכירה שלכם ידאג להבטיח ששעבודים אלה יוסרו במלואם, ועוד. לאחר שקיבלתם נסח טאבו חשוב לבדוק האם יש עיקולים על הנכס, הגבלות כלשהן שנכתבו בהערות אזהרה או פרטים שלא ידעתם ושלא סוכמו אתכם על ידי המוכרים. הגבלות יכולות להיות למשל חריגת בנייה כלשהי שניתנה ערכה לטפל בה – הן על ידי הריסה או על ידי תשלומי קנסות וקבלת היתרי בנייה. עוד הגבלה נפוצה היא הגבלה על מסירת הנכס ליורשים, לפי פרטי צוואה.
חשוב לדעת שנסח טאבו שנשלח במייל אינו חתום ולכן אין לו תוקף משפטי. אם אתם נמצאים בתהליך משפטי כלשהו הכרוך בקנייה או מכירה של דירה וצריכים להציג את המסמך בפני גורמים רשמיים חשוב לבקש נסח טאבו דרך הדואר.
