הקיפאון בשוק הדיור בישראל – כמה זמן לוקח למכור דירה?

הרבעון השלישי של שנת 2017 היה החלש ביותר בשוק הנדל"ן בישראל מאז 2014 (שאופיינה בהמתנה וחוסר וודאות להם גרמו הפרסומים אודות תוכנית מע"מ אפס של שר האוצר דאז יאיר לפיד). מזה חודשים רבים שהיקף העסקאות המבוצעות מצוי במגמת ירידה, הן ככל שמדובר בדירות חדשות והן דירות מיד שנייה. בחודש ספטמבר נמכרו רק 7,300 דירות בסך הכול, ירידה של כ25% ביחס לחודש ספטמבר אשתקד. אספנו עבורכם נתונים ודעות מומחים אשר בכוחם לסייע לכם להבין מה קורה בשוק הדיור בישראל בכלל, כמה זמן בממוצע צריך להמתין מי שמנסים למכור דירה ועד כמה הצורך לחכות משפיע על המחיר ועל ערך נכסי נדל"ן למגורים בכלל.

נתונים מלוחות מודעות בהן מפורסמות דירות למכירה

בכל הקשור למשך הזמן שלוקח למכור דירה בישראל נכון לסוף שנת 2017 ניתן ללמוד רבות מן האופן בו מפרסמים מוכרי דירות בלוחות מקוונים דוגמת "יד 2", "Win Win", "הומלס" וכד'. בהמשך נפרט נתונים אופייניים לערים גדולות באזורים שונים בארץ, נקדים ונאמר שבממוצע משך חיי המודעות גדל והולך עד כדי כך שהן מפורסמות במשך זמן הגדול פי 1.5 ואף יותר מן הזמן שהופיעו מודעות דומות בסוף שנת 2016. למרות שהמודעות מופיעות זמן רב יותר הן נעלמות רק אחרי שהדירה נמכרה ולכן המסקנה המתבקשת היא שאמנם לוקח הרבה יותר זמן למכור דירה אולם היא נמכרת לבסוף. בכל הנוגע למחיר, המתנה ארוכה למכירה עשויה לגרום למוכרים להתפשר במחיר אולם לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מחירי הדירות ממשיכים לעלות ובסוף 2017 ההוצאה על דיור בישראל עלתה בלמעלה מ15% מאז כניסתו של שר האוצר הנוכחי, משה כחלון, לתפקיד במאי 2015.

ככל שמדובר בדירה גדולה יותר משך חיי המודעה התארך באופן משמעותי יותר

ככל שמדובר בדירות בנות שלושה חדרים משך הזמן שלוקח אותן ברבעון השלישי של שנת 2017 ארוך בכ – 10% בממוצע (בערים שונות כגון חיפה, תל-אביב, באר-שבע, נתניה, פתח-תקווה ועוד) מן התקופה המקבילה אשתקד. ישנם ערים בהן משך הזמן למכירת דירות קטנות אפילו התקצר, כך בראשון לציון, רמת גן, אשדוד וחולון. מכיוון שמחירן של דירות קטנות נמוך יותר הן אטרקטיביות יותר למשקיעים ונראה שמסיבה זו השפעת הקיפאון עליהן פחותה. כאשר מנתחים את הנתונים שנאספו אודות תפקודן של מודעות המציעות למכירה דירות בנות 4 חדרים מסתבר שבכל הערים שנבדקו התארך משך הזמן למכירת הדירה באופן משמעותי ביחס לתקופה המקבילה אשתקד. כך למשל בבאר-שבע בסוף שנת 2016 ניתן היה למכור דירה בת 4 חדרים בתוך 30 יום ואילו ברבעון השלישי של 2017 נדרשו כ – 45 ימים למכור דירה זהה (עלייה בשיעור של 50%), באשדוד וחיפה היו עליות של כ – 35%, בנתניה ותל-אביב כ – 25%.

נראה שמכירת דירות 4 חדרים מושפעת מאוד מתוכנית מחיר למשתכן. זאת משום שקיים ביקוש גדול לדירות כאלה מקרב רוכשי דירה ראשונה המחכים לתוצאות הגרלות התוכנית ומי שזוכים בהגרלות נגרעים מקהל הרוכשים הפוטנציאליים. דירות גדולות מושפעות באופן החריף ביותר מן הקיפאון בתחום הדיור בישראל. כך למשל באשדוד בסוף שנת 2016 נדרשו כ – 30 יום בממוצע למכור דירת חמישה חדרים, ברבעון השלישי של 2017 הופיעו מודעות למכירת דירות כאלה במשך למעלה מ – 50 יום (עליה של כ – 70% במשך הזמן מן הפרסום ועד המכירה).

מחירי הדיור בישראל מוסיפים לעלות

מחירי הדיור בישראל ממשיכים לטפס למרות שלוקח יותר זמן למכור נכסים כאלה, זאת למרות הציפייה שככל שלוקח זמן רב יותר למכור דירה בעלי הדירות ייאותו להתפשר במחיר. מסתבר שבעלי דירות המעמידים אותן למכירה אינם חוששים לחכות ביודעם שבסופו של יום יוכלו לקבל את המחיר אותו הם דורשים. מסתבר שהפעולות שנוקטת הממשלה כדי לבלום את עליית מחירי הדירות אינן צולחות אולם מנגד, כפי שנתאר בהמשך, גם החששות מפני עליה במחירי השכירות אינם מתממשים ולכן לפחות הנטל על שוכרי דירות אינו גדל.

החשש מפני עליה במחירי שכירות אינו מתממש

מצב בו יש יותר מוכרי דירות מאשר קונים עלול להוביל לעליית מחירי השכירות, זאת בשל ירידת היצע הדירות להשכרה. בנוסף, רבים מבין מי שרכשו דירות חדשות שטרם ניבנו יקבלו דירותיהם רק בעוד שנה – שלוש וימשיכו לשכור דירה בינתיים. בניגוד לציפיות מסתבר שנרשמת דווקא ירידה במחירי השכירות בערים רבות. בערים כמו תל-אביב, ירושלים, נהרייה, עפולה, הרצלייה, חולון, כפר-סבא, פתח-תקווה, רחובות ועוד, מחירי השכירות ירדו בממוצע ב – 2-4% ביחס לרמת המחירים בסוף שנת 2016. מגמת הירידה בדמי השכירות היא מובהקת יותר ככל שמדובר בדירות גדולות יותר. ייתכן שאם הקיפאון ימשך בתחום הדיור בישראל, ובוודאי אם יעמיק, יושפעו לבסוף גם מחירי הדירות ואלה יתחילו לרדת. בינתיים נראה שאין די בירידה משמעותית בהיקף העסקאות כדי לפגוע במחירי הנדל"ן למגורים בישראל, זאת כל עוד מוכרים חשים בטוחים בערך הנכס שברשותם.