נפרדים מהבועה המקומית עם נדל"ן בניו ג'רזי

עושה רושם בזמן האחרון, שמשהו קורה עם הנדל"ן בישראל. מחירי הדירות עולים כבר הרבה שנים וכל כך התרגלנו לחיות בבועת נדל"ן עד שאנחנו שוכחים שזה לא מצב נורמלי. עם עליות של למעלה מ 100% אחוזים משנת 2007 בכל אזורי הביקוש וירידה משמעותית ביכולת של הציבור לממן רכישת נכס, מתחילים להופיע סימנים ראשונים של רוויה במחירי הנדל"ן המקומי. בועות נדל"ן יכולות להיות הרסניות לכלכלה ויוצרות תגובת שרשרת הפוגעת במשק כולו. קשה להעריך את עומק השחיקה במחירי הנדל"ן במצב שכזה, אך ברור שירידה של 25% במחירי הדירות תהווה פגיעה חמורה במשק כולו.

בנק ישראל מתכונן לבאות

בשונה מבעבר בבנק ישראל שומרים על ערנות. לאחרונה פורסם תשקיף לתרחיש קיצון שבו מחירי הדירות יקרסו ב 25%. בתרחיש זה עולה ששיעור הלווים שלא יוכלו לעמוד בהחזרי המשכנתא עומד על כ-5%, כשמדובר על כ-38 אלף משקי בית. הדאגה של בנק ישראל בעניין חסינות הבנקים במשבר נדל"ני צריכה להדליק נורה אדומה לכל מי שמחזיק נדל"ן בישראל. נכון הדבר עוד יותר כשמדובר בנכסים מניבים הניזונים מדמי שכירות. במצב של טלטלה בשוק הנדל"ן המקומי, מחירי השכירות ירדו וישמטו את הקרקע הנוחה שעליה עומדים משכירי הדירות המממנים משכנתאות בכספים אלה.

מעבירים את הכסף למקום מניב ובטוח

כל מי שמעוניין להשקיע בנכסים מניבים, מחפש עסקה עם תשואה טובה, ויותר חשוב מכך – סולידיות. לאור התמונה הבעייתית בישראל, רבים עוברים להשקיע במדינות אחרות ובראשן ארה"ב. ההזדמנויות בתחום הנדל"ן בארה"ב הן רבות ומגוונות והכלכלה הגדולה בעולם עדיין עסוקה בללקק את הפצעים ממשבר הסאב פריים בשנת 2009. המגמה המסתמנת בשנתיים האחרונות היא שהדברים חוזרים לנורמליות, אך המחירים עדיין נוחים ובמקביל ארה"ב מפגינה יכולת צמיחה ויציבות ביחס לשאר העולם.

רוכשים ומנהלים נכסים עם שלט רחוק

רבים נרתעים מרכישת נכס בחו"ל והיו מעדיפים שליטה על כל התהליך, החל מהקניה עצמה, שיפוץ והשכרה. הרי זה כל מה שמושך בנדל"ן – תחושת הביטחון. כדי לפתור את הבעיה הזאת הוקמו חברות ניהול המטפלות בנכסים עבור המשקיעים ודואגות לכל: ביצוע הרכישה או בניה של פרויקט חדש מאפס, שיפוץ והכנה להשכרה ולאחר מכן השכרה עם כל הכרוך בכך. יש יתרון רב בכך שמטפלים בנכסים עבורכם, את זה יודע כל מי שאי פעם השכיר נכס וגילה חובות בעירייה, נזקים ודיירים המסרבים להתפנות. חברות הניהול יודעות את העבודה והן בעלות הכלים המתאימים להתמודד עם כל האתגרים הכרוכים בניהול הנכס.

זה לא פשוט לסמוך על מישהו זר ולתת לו את מיטב כספכם, במיוחד אחרי מספר אירועים שבהם נפלו משקיעים תמימים בפח של שרלטנים ונוכלים, גם ברמה הארצית. מוניטין טוב והמלצות לא תמיד מספיקים בכדי ליצור ביטחון מרבי בגוף שאתם נדרשים לסמוך עליו בעיניים עצומות. אז מה כן? התשובה הינה פשוטה – מעורבות. כשמציעים לכם עסקה נוחה של השתתפות בהקמת מיזם תבררו את מידת המעורבות הכספית של היזמים. היזמים צריכים להכניס את הידיים עמוק לכיס ולהשתתף אתכם בסיכון כשווה בין שווים. כל זאת בנוסף לכך שהם צריכים להפגין יכולת ביצוע מוצקה, ניסיון מוכח ומוניטין.

איפה להשקיע?

אחרי שדיברנו על האיך והלמה, נותרה רק בעיה אחת קטנה וזה איפה. עד לא מזמן אמרו שאירופה הולכת לצמוח חזק, אך אז הגיעו הפליטים וה"ברקסיט" וטרפו את הקלפים. הדבר נכון לגבי גרמניה, אשר למרות מהלכי סטימולציה כבדים עדיין מקרטעת, וכן מזרח אירופה שחוותה באחרונה פריחה קצרה. ארה"ב מהווה עדיין מקום טוב מאוד לרכוש נדל"ן המשיג תשואות טובות לצד ביטחון יחסי בכלכלה. ארה"ב הינה מדינה גדולה מאד ויש הרבה אפשרויות, לא כל המקומות טובים ולא לכולם יש אופק צמיחה מבטיח, אז מה עדיף לנו?

עולם ההשקעות נע תמיד על ציר הסיכון / סיכוי. ככל שמסתכנים יותר יכולים להרוויח או להפסיד יותר. אנשים עם תיק נכסים סביר, אינם מחפשים סיכון. נקודה. לכן, נדל"ן עסקי בדרך כלל יורד מהפרק או לפחות מהווה רק חלק מתמהיל נכסים רחב. לדוגמא: אם מצעים לכם לקחת חלק מהקמת פרוייקט המשלב קומפלקס של מגורי יוקרה לצד שטחי מסחר כמו חנויות ומשרדים, זה מעניין. אך נכסים על טהרת המסחר נחשבים ספקולטיביים ומתאימים למקצוענים עם יכולת בהתאם.

למה ניו ג'רזי ?

ניו ג'רזי מייצרת לנו דימוי של מקום מזדקן במעלה ניו יורק, אך לא כך הדבר. יש התעוררות רבה בניו ג'רזי בימים אלה. במהלך משבר הסאב פריים, הנדל"ן במדינה זאת ספג פחות זעזועים ביחס לשאר המקומות בארה"ב וזאת בשל הקרבה למנהטן והנגישות אליה. היציבות הכלכלית והרמה הסוציו אקונומית הגבוה מציעים רמת ביטחון שאין לה מתחרים, וזאת ללא הדורסנות של ניו יורק השכנה. ניו ג'רזי נהנית מהשגשוג היחסי בארה"ב. הדבר ניכר עם צמיחה עודפת הכוללת הגירה חיובית, פיתוח של מתחמי מסחר ועסקים וכניסת חברות גדולות המתמקמות בגורדי השחקים החדשים שמשנים את הנוף בימים אלה.