מתכננים לרכוש משכנתא? 7 הטעויות הנפוצות והיקרות ביותר

1 – בבנק יש יועץ משכנתא

יועץ הוא מישהו שאמור לתת לך עצות אשר יסייעו לך להגיע למטרות שלך. בדרך כלל המטרה של רוכשי משכנתה היא לשלם כמה שפחות ולהיות בטוח שנוכל לשלם את המשכנתה גם בעוד כמה שנים אם המדד או הריבית יעלו. בבנק יש איש או אשת מכירות למשכנתה אשר תפקידם הוא למכור כמה שיותר משכנתאות ועם רווחיות גדולה ככל האפשר לבנק. הבנקאי מתוגמל על הגדלת רווחיות הבנק ולכן ודאי שאינו יכול להיחשב יועץ שלכם. בנוסף, הבנק אינו מעמיד עבור הבנקאי שלו את ההכשרה או הטכנולוגיה שתאפשר ייעוץ הולם ולכן גם אם הבנקאי הוא חבר ילדות שלכם, לא תוכלו לקבל ממנו ייעוץ הולם. הבנקאי הוא איש מכירות של משכנתאות וכמו שבחנות בגדים אנו לוקחים בעירבון מוגבל חוות דעת של המוכרת כך יש לעשות גם בבנק. 

2 – הסתמכות על כללי אצבע

רוכשי משכנתאות רבים מסתמכים על כללי אצבע שונים ומשונים כדי לתכנן את העסקה הכלכלית החשובה בחייהם. אותם רוכשים שמעו למשל כי הבנק חושב שאם התשלום החודשי למשכנתה הוא שליש מההכנסה נטו, סיכוי גבוה שההלוואה תשולם כסדרה והם משתמשים באותו כלל עבור  עצמם. זו טעות גדולה.  הדבר מזכיר את אותו סטטיסטיקאי שטבע בבריכה עם עומק ממוצע של מטר אחד. כללי האצבע של הבנק לא נועדו לוודא שכל אחד יחזיר את המשכנתה שלו. הם נועדו לוודא שהבנק יקבל את כספו ברוב המקרים.  המשמעות של "הבנק יקבל את כספו" אינה רק שההלוואה תשולם במועדה אלא מצב בו הזוג יילחץ כלכלית מכל הכיוונים והלחץ יוביל למכירת הדירה (במקרה הטוב כזוג במקרה השכיח, אגב הליך גירושין)וההלוואה תיפרע לאחר המכירה. אתכם כזוג לא מעניין הממוצע. אתם לא מספר מתוך המון. לכן תכנון המשכנתה חייב להתייחס לנתונים שלכם ולסכום שאתם מסוגלים לשלם בכל חודש תוך הבנת המשמעות של תשלום חודשי נמוך מידי או גבוה מידי.

3 – הסתמכות על בני משפחה וחברים

הבנו שבבנק לא ניתן לקבל מידע שישרת אותנו וכך גם כללי אצבע הינם כאלו שמתאימים לממוצע אך לא לנו (רק במקרה מוחלט נהיה בדיוק בממוצע). התחנות הבאות לאיסוף מידע הינן אצל בני משפחה, חברים והאינטרנט. ההורים גידלו אותנו תחת השקפת עולם מסוימת. אנו חברים של אנשים הדומים לנו בדרך כלל. לשאול את האנשים הקרובים לנו שאלות עם משמעות גדולה זה במידה מסוימת לשאול את המראה. אנו מקבלים תשובות שתואמות את מה שנאמר לנו כל חיינו. למשל "חשוב לחסוך" (לחסוך לילדים יחד עם תשלום משכנתה זו פעולה מאד שגויה כלכלית אך זה לדיון אחר), קחו החזר נמוך כי אחר כך הוא עולה (אם תיקחו דווקא החזר גבוה תוכלו לייצר משכנתה יציבה בה ההחזר לא עולה) ודברים נוספים.

המשותף לכל העצות האלו הוא הסתמכות על ניסיון אישי חד פעמי "עשיתי כך וכך והנה הצלחתי…" אשר כלל לא בטוח שהוא מתאר את הדרך הטובה ביותר. ההצלחה של ההורים יכולה להיות שאחרי 25 שנים יש להם דירה ללא משכנתה אולם הם לא בחנו את האפשרות שאולי בדרך פעולה שונה הייתה להם דירה ללא משכנתה כבר אחרי 15 שנים ועכשיו הייתה גם דירה להשקעה ללא משכנתה. להורים והחברים אין  בדרך כלל את הרקע האקדמי והטכנולוגיה כדי לשפוט מהי הדרך המיטבית אולם אנו ביחסים בהם לא נעים לא לתת שום עצה ולכן מתוך כוונה טובה אנו עלולים לקבל עצות גרועות. מעורבות רגשית הופכת כמובן את הדברים לבעייתיים אפילו יותר. להורים יהיה קשה לומר לנו הדירה לא בשבילכם אחרי שתיארנו את דירת החלומות שראינו.

4 – תכנון המשכנתה מאוחר מידי

רבים שוגים לחשוב שאת המשכנתה יש לתכנן לפני לקיחתה. כלומר, אם חתמנו על חוזה רכישת דירה ואת כספי המשכנתה צריך בעוד שנה וחצי, יתחילו אנשים אלו לחשוב על המשכנתה עוד שנה (או שנה וחמישה חודשים במקרה הקיצוני). האמת הפוכה. את המשכנתה יש לתכנן לפני חיפוש הדירה. זה יהיה מאד עצוב להשקיע מאמצים רבים בחיפוש דירה ואז בעת התכנון הכלכלי של רכישתה לגלות שהרכישה עלולה לגרום לנו ללחץ כלכלי הרבה מעבר למה שחשבנו. המקרה הרע אפילו יותר הוא במידה ותגלית זו מגיעה לאחר חתימת חוזה הרכישה. לפני תחילת חיפוש הדירה יש לקבוע את תקציב החיפוש על ידי תכנון כלכלי של כל מרכיבי הרכישה.

5 – הסתמכות על נתוני ההווה בתכנון המשכנתה

באופן טבעי אנשים מסתכלים על נתוני ההווה ועל פיהם עושים את התכנון. גם הבנק עובד כך ומראה לנו תשלום התחלתי בלבד למשכנתה בלי תחזית לשינויים בתשלום ובלי אומדן לתשלום כולל. זו טעות גדולה. אם עושים מהלך שישפיע על 20-30 שנים את יש להתייחס גם לשינויים כלכליים חזויים במשק בשנים אלו וגם לשינויים צפויים במשפחה שלנו. נכון אף אחד אינו נביא ולא יודע מה יקרה אבל התעלמות מכך שעשויים להיות שינויים היא בוודאות אסטרטגיה גרועה יותר מאשר ביצוע תחזית מושכלת (אפשר להיעזר בתחזיות בנק ישראל למשל) ותכנון על פיה. היא בוודאות לא תהיה תואמת באופן מושלם למה שיקרה אך גם בוודאות קרובה יותר מאשר התעלמות משינויים עתידיים. דוגמה טובה היא המדד. הבנק מראה לנו תחזית להתנהגות המשכנתה משך 30 שנים עם מדד אפס וריבית שלא משתנה כלל. ברור לגמרי שאם יעדי בנק ישראל למדד הם טווח של 1%-3% אזי הסתמכות על כל אחד מהמספרים בתוך תווך זה תביא אותנו לאומדן שינויים בהחזר החודשי והחזר כולל טובים יותר. גם זוגות שכן מתייחסים לעתיד עושים זאת לעתים בצורה שגויה. מהנדס תוכנה בן 30 אמר לי פעם שהוא רוצה תשלום נמוך למשכנתה כי בגיל 45 תרד המשכורת שלו ככל הנראה. אמרתי לו שעדיף לו להחזיר הרבה למשכנתה שלו ובגיל 45 לא תהיה לו משכנתה בכלל.

6 – מחשבה שהכי חשוב לקבל ריבית נמוכה

לווים רבים חושבים שמטרת תכנון המשכנתה והמשא ומתן עם הבנקים היא קבלת הלוואה עם ריבית נמוכה ביותר. למעשה לריבית השפעה קטנה מאד על סך התשלומים שלכם לבנק. קביעת מסלולים, החזר חודשי והתאמת הסיכונים ליכולת הלווה חשובות הרבה יותר מהריבית. העניין הוא שלווה רגיל רואה מול עיניו ריבית של 3.8% לעומת 4% ואינטואיטיבית חושב שעדיף לשלם 3.8% על 4%. בפועל אין הדבר כך ונדרשת הבנה גדולה הרבה יותר כדי לייצר השוואה בין סך התשלומים בכל מסלול ולא לפי הריבית אותה רואים מול העיניים. לבנק מצידו נוח שאנשים מתמקדים בריבית ואז הוא יוצר מבצעים כמו הלוואה עם אפס אחוזי ריבית שהציע אחד הבנקים לפני כמה חודשים אך לווה מיומן היה מבחין כי בהלוואה זו ישלם בסך הכל הרבה יותר – ההלוואה עם אפס אחוזי ריבית ניתנת למעט שנים ואז נדרש הלווה להאריך את שאר ההלוואות אשר ניתנות בריבית גבוהה.

7 – מחשבה שאין צורך בסיוע מקצועי

אנשים רוכשים רכב משומש במחיר 50,000 עם סיכון לנזק של נניח 10,000 אם הסתירו מהם תקלה או היסטוריה בעייתית. הם משלמים מאות שקלים על בדיקת קניה כדי למנוע נזק של 10,000 שקלים. במשכנתה, החלטה לא טובה יכולה במקרה הטוב להיות שווה עשרות או אף מאות אלפי שקלים בתשלומי יתר ובמקרה הגרוע יותר, לחץ כלכלי רב על המשפחה כתוצאה מקבלת החלטות רכישת דירה גרועות יכולת ממש לפרק את המשפחה.

הכותר הוא רימון חייט, כלכלן ויועץ משכנתאות, כותב הבלוג משכנתה יעילה