כשמחירי הדירות לא יורדים – האם השקעות נדל"ן בחו"ל משתלמות?

וודאי נתקלתם לא אחת בכותרות האלה; "50 אלף דולר ואתם בעלים של נכס מניב בתשואה של 10 אחוזים לפחות" (בצירוף תמונה של וילה מהחלומות עם ילדים בלונדינים על נדנדה). לחשדנים בנינו יהיה קל להמשיך הלאה ולהניח שמדובר בסיפורי אימה על איזה עוקץ נורא. חלקינו נקליק ונגלה שהכתבה ה'ניטרלית' היא בכלל פרסומית. האמת, כמו תמיד, איפשהו באמצע. הכל על השקעות נדל"ן בחו"ל – מה שסיפרו לכם, ומה שבוודאי לא רצו שתדעו.

 

 

אז נתחיל מההתחלה… למה לא בארץ?

מדינת ישראל ושר האוצר משה כחלון דבקים במטרה להוריד מחירים עבור הזוגות הצעירים, אמנם על מידת ההצלחה ניתן להתווכח, גם אם לא על הכוונות. אם תשאלו את היזמים והמשקיעים – המדיניות הזו בשילוב שינויי המיסוי והחקיקה, כולל הניסיון (שעוד צפוי לחזור) להעביר את חוק מס דירה שלישית, מעידות בעיקר על מגמה אחת ברורה –  ישראל לא אוהבת משקיעי נדל"ן. רבות דובר על הקיפאון בשוק הישראלי ועל הבועה שעתידה להתפוצץ, אמנם לאף אחד אין את היכולות לצפות את שיקרה בוודאות בשוק הנדל"ן בארץ. מצד שני, סיבות אלה ואחרות מניעות עוד ועוד ישראלים לכיווני השקעה מעבר לים. הנדל"ן בחו"ל מושך אליו משקיעים ישראלים רבים משתי סיבות עיקריות – ההון העצמי הנמוך הנדרש באופן יחסי לישראל, וכן התשואות הגבוהות יותר לכאורה.

 

 

על אילו יעדים אנחנו מדברים?

כשאנחנו חושבים על השקעות נדל"ן בחו"ל, אנחנו בדרך כלל חושבים על ארצות הברית. הכול התחיל מהמשבר הכלכלי שפקד את ארצות הברית ב-2007, משבר אשר גרר אחריו משבר עולמי כעבור כשנה ונגרם כתוצאה מביצוע הלוואות סאב-פריים, כלומר, הלוואות שניתנו לאנשים שמצבם הכלכלי מעורער והסיכוי שיחזירו אותן נמוך. משבר זה השפיע רבות על הנדל"ן במדינה ויצר הזדמנויות נדלן בארה"ב, זאת משום שהמשבר גרר עמו כמויות נכסים גבוהות אשר עוקלו על ידי הבנקים וגופים פיננסיים נוספים. מצב זה יצר ריבוי בנכסי נדל"ן שמהם ביקשו להיפטר ובהתאם לכך, ירד ערכם. כך למעשה משקיעים זרים מרחבי העולם וגם מישראל ניצלו את הזדמנויות ההשקעה הרווחיות.

 

אך ארץ האפשרויות הבלתי נגמרות היא כבר מזמן לא היחידה. דריסת הרגל של הישראלים המשקיעים בעולם התרחבה. ברשימת היעדים הוותיקים ספרד, גרמניה, אנגליה ואפילו פולין. תחזיקו חזק, לא רק שם. גם גיאורגיה, קפריסין, רוסיה ויוון על המפה. היתרונות במדינות 'הקרובות' בלתי מבוטלים, ניתן בקלות יחסית 'לקפוץ' לראות את הנכס ולא לקנות רק לפי מודעה באינטרנט. חברות מסוימות אף נוהגות להציע את הכרטיס טיסה עבור הביקור בנכס על חשבונם. אז קדימה, טסים בביזנס?

 

מושגים בסיסיים­ למשקיע המתחיל

אנחנו אומרים השקעה בנדלן בחו"ל אך כמעט שלא ניתן להכליל את התחום הזה בהגדרה אחת. אם המילים פליפ, מולטי ורנטל לא אומרות הרבה, אנחנו כאן בשבילכם. בואו לעשות סדר במושגים.

 

חברת הניהול

חברת ניהול היא חברה שתפקידה לייצר לכם עיסוק מינימאלי ביותר בנכס. תמורת אחוזים מסוימים תתעסק החברה בלמצוא שוכרים לנכס, לטפל בבעיות, לבצע תיקונים עם בעלי מקצוע ועוד. החברה גם תתעסק בטפסים מול העירייה, חתימת החוזה מול המשכיר, ביטוח ובעצם ככל שהנכס יושכר במחיר גבוה יותר, חברת הניהול תרוויח יותר. חברת הניהול תשלח לכם דוחות חודשיים מפורטים של כל ההוצאות וההכנסות מהנכס. חשוב לשים לב שלא 'נותנים לחתול לשמור על השמנת', כלומר שלחברת הניהול עצמה אין חברת בת של תיקונים ושיפוצים כך שתרוויח מכל 'נזק' בדירה שעליו תדווח לכם.

 

 

פליפ

כדי להבין מה זה בכלל 'פליפ' שוחחנו עם סתיו בוכניק, משקיעה בנדל"ן במישיגן משנת 2015 ועשתה מאז מעל 50 עסקאות בעיקר בתחום הפליפים. בפשטות, פליפ היא בעצם עסקה שבה אתה קונה נכס, מעלה את ערכו באמצעות שיפוץ ומוכר. "אפשר להיכנס לעסקאות פליפ בסכום של 100,000 דולר, לשפץ בעלות של 20–30 אלף דולר ולייצר תשואה של 15 עד 30 אחוזים. צריך לזכור שהעסקאות אינן חפות מסיכונים; אני לא מציעה למי שזה כל הונו לעשות זאת, קיימים סיכונים החל משיפוץ שמתארך הרבה מעבר לצפוי או עולה מעל הסכום שנערכנו אליו, קבלן שבורח, מכירה שמתארכת אפילו עד שנה".

 

חרף הסיכונים סתיו איתנה בדעתה כי דווקא עסקאות הפליפים טומנות פחות סיכונים מעסקאות השכרה רגילות. "מוסר התשלומים בארצות הברית הרבה פחות קשוח מבארץ, מטבע הדברים ישראלים משקיעים באיזורים שבדרך כלל לא ניתן לקבל בהם בטחונות, אנשים משלמים חודש בחודשו, הקירות עשויים גבס שניתן להרוס בקלות והשטיחים מקיר לקיר מתבלים ומתלכלכים במהירות. מספיק נזק של דייר אחד כדי להרוס תשואה של שנה שלמה. אתה נתון למזל וברווחיות נמוכה. בפליפים יש סיכון, אבל אני בוחרת ושולטת בעצמי, ממזערת סיכונים על ידי קבלת הצעות שיפוץ מקדימות, עבודה עם צוות אמין שהרכבתי במהלך השנים". על העובדה כי הרווחים בארצות הברית אינם כפי שהיו עונה סתיו שאכן הרווחים הצמצטמו, אך כשביקשנו דוגמא לעסקה ממוצעת, קיבלנו רכישה של נכס ב-104,000 דולר, שיפוץ ב-20,000 דולר ומכירה ב-170,000 דולר. פייר? קנינו.

 

מולטי פמילי

מתחמי מולטי פמילי הם מעין מתחמי דיור 'הכל כלול' הכוללים מספר רב של יחידות דיור למשפחות ויחידים. מולטי פמילי ממוצע יכיל בין 100-500 יחידות דיור שמושכרות ומנוהלות על ידי חברה ו/או קרן אחת שאחראית להעניק שירותי תחזוקה, פיתוח וניהול. מתחמי מולטי פמילי כוללים חדר כושר, בריכה, חדר כביסה, פינות ישיבה ועוד שירותים רבים שיוצרים אווירה משפחתית וקהילתית. חברות רבות בארץ מארגנות קבוצות לרכישת הקומפלקסים הללו בשיטה הבאה: מקימים חברה בה כל משקיע הוא בעל מניות באותה חברה, ולא בעל דירה ספציפית במתחם כפי שרבים נוטים לחשוב. חשוב לציין את הנתון הזה, שכן במידה ואחד המשקיעים מעוניין לממש את כספו ולצאת מהעסקה, יהיה לו קשה יותר למכור את מניותיו בחברה, מאשר אם בבעלותו היה נכס ספציפי אחר.

 

 

פוטנציאל השבחה

משקיעי נדל"ן בדרך כלל מחפשים נכס עם פוטנציאל השבחה גבוה, כלומר – נכס שניתן להעלות את ערכו בהשקעה נמוכה יחסית. כך למשל, דירה ישנה ולא משופצת אך במיקום מבוקש, יכולה להעלות את שוויה בהרבה לאחר שיפוץ סטנדרטי. פעולה זו נקראת השבחה של הנכס.

 

 

נדל"ן מסחרי

נדל”ן מסחרי בארה”ב כולל למשל משרדים. משקיע בודד יכול להשקיע ברכישת משרד יחיד, אולם כשמדובר בשותפים, קרנות נדל”ן או משקיעים מבוססים, ניתן להשקיע גם ברכישת בניין משרדים בשלמותו. קיימים משקיעים המחפשים וגם מוצאים נכסים משולבים – כגון מבנים הכוללים גם אזור המיועד למגורים וגם אזור המיועד למסחר או למשרדים. חלק מהמשקיעים מעדיפים לחפש נכסים כגון חנויות, תחנות דלק ויש הנכנסים להשקעה במבני תעשייה או קניונים.

 

AirBnb

השכרת דירות לטווח קצר היא תופעה שהתעוררה בשנים האחרונות והיא צוברת תאוצה, פשוט כי זה כלכלי לשני הצדדים – המשכירים והשוכרים. המשכירים נהנים מהכנסות גבוהות והשוכרים נהנים מתחליף זול לבית מלון. ביטוי מצוין לכך אפשר לראות ביוון; ביוון קיים מחסור גדול בחדרי מלון, היצע המלונות לא מספק את הביקוש הגבוה מצד התיירים. לכן בשנים האחרונות, עם תחילתה האטית של היציאה מהמשבר הכלכלי הגדול, צמחה תופעת ההשכרות קצרות הטווח. היתרון הוא התשואה הגבוהה והחסרון הבולט הוא עיסוק עם שוכרים רבים כמו גם המיסוי הגבוה על הפעילות בחלק מהמדינות.

 

 

מגורי סטודנטים/בתי אבות

על אף ששתי ההשקעות האלה שונות נתייחס אליהן יחד, כיוון שהן דומות במהותן. לא מדובר בנכס שסביר שיעלה מאוד את ערכו, אך הביקוש אליו קיים בשל הרלוונטיות שלו לפלח אוכלוסייה ספציפי. ניקח את בתי האבות באנגליה כמקרה בוחן; המשקיע רוכש יחידה בבית דיור מוגן בבניה או בית דיור מוגן קיים, היחידה נרשמת על שם המשקיע בטאבו הבריטי. בסוג השקעה זה אין למשקיע יכולת לנהל את ההשקעה בעצמו, לכן נחתם בינו ובין חברת הניהול חוזה ארוך טווח, בדרך כלל לתקופות של 10-25 שנים. במהלך אותם שנים יקבל המשקיע סכום מוסכם וקבוע מראש עבור השכרת היחידה. אם ביצועי היחידה טובים מהסכום שהוגדר, מי שייהנה מכך תהיה חברת הניהול. מצד שני במידה וביצועי היחידה יהיו נמוכים מהסכום שהוגדר, מי שיספוג את ההפרש תהיה חברת הניהול. היתרון בהשקעה מסוג זה הוא רמת העיסוק האפסית לעומת תשואה גבוהה של 8 – 10% בשנה.

 

במרבית העסקאות במודל זה, מתאפשר למשקיע למכור חזרה את היחידה לחברה היזמית, וזאת בתחנות יציאה מוגדרות מראש ובסכום מוסכם מראש המגלם עליית ערך. זאת נקודה חיובית מאוד למשקיע, שכן הוא לא צריך לחשוב האם ואיך ניתן יהיה לממש את הנכס. יש לו תחנה מובטחת חוזית. עליית הערך המוסכמת היא בדרך כלל 1-2% בשנה ותחנות היציאה הן בדרך כלל כל 5 שנים. ישנן נקודות חיוביות רבות להשקעה מסוג זה. התחום מתפתח וגדל, והביקוש לדיור מוגן ימשיך ויעלה. הסכום הקבוע שנחתם בחוזה והתשואה העומדת על אחוזים גבוהים מאוד, בנוסף לתחנות היציאה המוגדרות מראש, מעניקות שקט נפשי למשקיע.

 

יחד עם זאת, המשקיע נחשף במידה מסוימת לחוזקה הפיננסית של העסק. כל עוד בית האבות מתפקד היטב והכסף זמין, החברה תעביר לו את התשלומים בזמן. אך במידה והעסק נקלע לקשיים, יכול למצוא עצמו המשקיע, מול חברה שאיננה יכולה לעמוד בהתחייבויותיה הכספיות.

 

 

למי מתאימות השקעות נדל"ן בחו"ל?

כדי לענות על שאלת השאלות, שוחחנו עם ישי אלון (50) נשוי + 3 מהיישוב קידר. בבעלותו חברה של תכנון אדריכלי ועיצוב פנים יחד עם אשתו, ובימים אלו הוא בתהליך פתיחת חברת ניהול עם שותף אמריקאי אחרי מספר שנים של השקעה לעצמו בפילדלפיה. "השקעתי בעבר בארץ, עד שכחלון החליט שהמשקיעים בארץ לא רצויים. כך מכרנו נכסים מהארץ ואחרי שנה של למידה את התחום, התחלנו לרכוש נכסים בארצות הברית. בתחילה חשבנו לקצר את הדרך וללכת דרך חברות ישראליות, אך הבנו שיש יותר מדי נוכלים בשוק ולזהות נוכלים זה מאוד קשה. כך למשל קיבלתי הצעה בתחילת הדרך על נכס ב-90,000 דולר בתשואה מובטחת של 8%. הייתי קרוב לרכישה אך בבדיקה אקראית של פרטי הנכס המדויקים גיליתי שהוא עומד למכירה ב-38,000 דולר והשכירות באיזור נעה סביב 400 דולר במקום אלף שהבטיחה אותה חברה. עצתי בנושא היא לקחת את הפרטים המדויקים של הנכס ולעשות תמיד בדיקות גם בעצמכם, אם דרך חברה אז רק דרך אנשים הגונים שמשקיעים גם לעצמם והם טובים".

 

בשנתיים האחרונות רכש, שיפץ והוציא להשכרה 14 בתים. מעורר השראה לכל הדעות, אז ביקשנו עצת זהב, וקיבלנו. "אם הייתי יכול להמליץ לכל אחד שמשקיע הייתי מייעץ קודם כל לשנות את התודעה מתודעה של שכיר, לא שזה רע, אבל היום כל אחד שיש לו 100,000 ₪ פנויים שהוא חסך עבורם כל החיים רואה עצמו כמשקיע, ואין לו אופי של משקיע. כל מה שחשוב לו באופן מובן זה לא להפסיד חלילה את הכסף. זה שינוי משמעותי בתודעה שכדאי לעשות לפני שאפילו מתחילים לברר, כי תמיד יקרו דברים בדרך ואם אתה לא מוכן לזה אתה תצא מהעסקה בשניה שהדברים מתחילים להסתבך וכך יוצאים הכי מופסדים. מי שלא משקיע לא יודע שתמיד יהיו קשיים, למי שלא משקיע כל אתגר הוא מכשול. אני למשל מתעסק עם האוכלוסייה הענייה ביותר בפילדפיה, שם התשואות הגבוהות ביותר, דווקא אצל אלה שחיים מקצבאות. קניתי בית ב18,000 דולר ויש שוכרת שגרה בו עוד מלפני הקניה בשכירות של 650 דולר לחודש. אני מעריך שיהיו תיקונים בבית בעלות של כ-5,000 דולר בהמשך, אני לוקח בחשבון מראש בתמחור שיהיו גם דיירים שאאלץ לפנות. ברכישת בניין בעלות של 65,000 דולר עלות השיפוץ הייתה כסכום הרכישה, לעומת 40,000 דולר שצפיתי שתהיה. משקיע שזה כל הונו היה נכנס ללחץ ולסיטואציה דרמטית".

 

 

מה כדאי לבדוק לפני רכישת נדל"ן בחו"ל?  

חוזק המטבע והכלכלה במדינה – כשאנו משקיעים בנכס במדינה כלשהי אנו חשופים לטוב ולרע לתנועות המטבע המקומי.

 

להתאים השקעה – הכוונה להשקעה נכונה בהתאם להון העצמי, אפשרויות המימון במדינה ורמת הסיכון הרצויה. חישוב תשואה לאחר 'תספורות' – תשואה ריאלית ולא אופטימית.

 

גם כשרמת האמון גבוהה, לבצע בדיקה עצמית של האיזור, טלפונים למתווכים מקומיים והיכרות עם אתרי אינטרנט מקומיים המשווים מחירים לפי איזורים. הדגש הוא ללמוד את האיזור. לא את המדינה, ולא את העיר. את הרחוב ואת הרחובות הסמוכים אליו. נסו לדמיין זר שמוכרים לו "דירה בתל אביב" במחיר מצוין ומבחינתו הוא לא מבין את ההבדל בין דיזינגוף לשכונת התקווה. המלצות ממשקיעים מתקופות שונות ובפרויקטים בלתי תלויים של החברה.

 

מס, מס ועוד פעם מס. מס רכישה? מס מכירה? מס כפול בישראל ובמדינה או שיש אמנת מס בין המדינות? אל תשכחו לברר מבעוד מועד על דרך העברת כספים כדאית לישראל.

 

תכנון מקרים ותגובות – לא רק בצבא. למידת מדיניות פינוי השוכר במדינה, והבנה של זכויותיכם מול חובותיכם בטיפול בנכס.

 

שאלו את עצמכם – מה מרוויחה החברה המתווכת? עסקה הוגנת היא עסקה שטובה לשני הצדדים. אם זה נשמע טוב מכדי להיות אמיתי, יכול להיות שזה אכן כך. הזהרו מחברות שמבטיחות תשואות גבוהות לתקופת זמן מראש באיזורים בהם השכירות אינה תואמת את ההצהרות שלהם. כבר התפרסמו מקרים בהם החברה התכוונה לשלם בעצמה את השכירות מכיסה למשך התקופה המובטחת ועדיין תצא מורווחת מהסכום הגבוה בו רכשו ממנה את הנכס.