חוק המכר (דירות) התשל”ג-1973 נועד לספק לרוכשי דירות מעין “תעודת אחריות בסיסית” שהקבלן שבנה את הדירה מחוייב לה. כל זאת אפילו אם בחוזה ההיקשרות לרכישת הדירה לא מפורט דבר על היקף האחריות או שמוגדרת אחריות בהיקף פחות מזה שנקבע בחוק. למעשה, חוק המכר דירות מעניק הגנה לרוכשי דירות מפני תקלות, קלקולים ואיכות בנייה נמוכה הנובעים מאזלת יד של הקבלן או בעלי מקצוע מטעמו שביצעו מלאכות שונות במהלך הבניה. בנוסף, מכיוון שהיקף האחריות החלה על הקבלן מוגדרת בחוק, אין בדרך כלל כל צורך לפנות לערכאות משפטיות כדי לחייב קבלנים לתקן או לפצות רוכשי דירות בהן התגלו פגמים. מאז נכנס חוק חשוב זה לתוקפו הוכנסו בו כמה וכמה תיקונים. לפניכם סקירה של הוראות החוק, משמעויותיהן, השפעותיו על קבלנים, רוכשי דירות חדשות, רוכשי דירות מיד שניה ועוד.

 

 

תמצית סעיפי החוק

בסעיף הראשון של חוק המכר דירות מפורטות הגדרות למונחים המשמשים בהמשך. כך למשל מוגדרת מהי דירה: “חדר או מערכת חדרים שנועדו למגורים, לעסק או לכל צורך אחר”, איזה סוג של עסקה תיחשב כמכירת דירה, מי הוא מוכר הדירה) כל מי שמוכר דירה שבנה או שהוא עתיד לבנות), מי הוא הקונה (הרוכש דירה מן המוכר כפי שהוגדר בחוק מכר דירות), מי ייחשב קונה משנה (הרוכש דירה מן הקונה או מחליפיו, מי שכבר קנו את הדירה מקונה משנה), אלו תקני איכות מחייבים מוכרי דירות ועוד. 

 

סעיף 2 לחוק מכר דירות קובע שמוכר דירה חייב לספק, כנספח לחוזה המכר, מפרט והוראות תחזוקה ושימוש. כל תיקון למפרט שנמסר יעשה רק בהסכמת שני הצדדים.

 

סעיף 3 מגדיר שהמפרט הנ”ל יערך לפי טופס שבסמכות שר הבינוי והשיכון לקבוע.

 

ממתי חל חוק המכר דירות

חוק המכר דירות נכנס לתוקפו בשנת 1973 ומאז הוכנסו בו כמה וכמה תיקונים. החוק קובע אחריות בסיסית שקבלנים חייבים בה כלפי רוכשי דירות גם אם בהסכם הרכישה לא מגודרת אחריות או שהאחריות מכוח חוזה המכר פחותה מזו שקובע החוק. הקבלן ממשיך לשאת באחריות גם כלפי מי שרוכשים דירות מאדם פרטי עוד במהלך תקופת האחריות מכוח חוק מכר דירות

 

סעיף 4 לחוק הוא סעיף חשוב ובו מפורטים מקרים בהם הקבלן לא מקיים חובותיו כלפי הקונה. כך למשל כאשר “הדירה או כל דבר שבה שונים מן האמור במפרט, בתקן רשמי או בתקנות הבניה”. בסעיף זה נקבע כי משך האחריות על אי התאמה יסודית (אי התאמה בין חלקי המבנה הנושאים ומעבירים עומסים לקרקע) יעמוד על 20 שנים.

 

סעיף 5 עוסק בחובה למסור מפרט ובגובה הפיצוי שקונה יהיה זכאי לקבל מן המוכר אם זה לא העמיד לרשותו את הדירה במועד שנקבע בחוזה הרכישה.

 

בסעיף 6 מפורט כיצד יש להתייחס לתקנון בית משותף הקובע הסדרים שונים מאלה המוגדרים בחוק המכר דירות. עוד נקבע בסעיף 6 מי יכול להיחשב “מתחזק” (החוק שואב הגדרת מתחזק מחוק המקרקעין). 

 

סעיף שמונה מחיל את הוראות החוק גם על המדינה כאשר היא מוכרת דירה לאדם פרטי או גוף, “דין המדינה כמוכר כדין כל מוכר אחר”.

 

תקופות בדק

חוק המכר דירות קובע אלו פגמים חייב מוכר דירה (שאותה בנה) לתקן, באלו מקרים יהיה חייב לפצות את הקונה וכיצד. פרטים אלה מבסיס את היקף האחריות, יש כמובן צורך להגדיר גם את משך הזמן בו תהיה תקפה. המנגנון בחוק מכר דירות הקובע את משך תקופת האחריות מכונה “תקופת בדק”. תקופות בדק שונות מוגדרות עבור פריטים וחלקים שונים במבנה, כך למשל תקופת הבדק עבור תריסים אורכה שנתיים, תקופת הבדק בכל הקשור לחדירת רטיבות מחלונות היא ארבע שנים, תקופת בדק של עשרים שנים נקבעה לתקלות כתוצאה מ”אי התאמה יסודית” (תקלות בניה מהותיות הפוגעות בחוסן המבנה ממש).

 

 

מכירה חוזרת אין בה בכדי להביא לתום אחריות מכוח חוק המכר דירות

חשוב לדעת שבתיקון שהוכנס בחוק המכר דירות בשנת 2011 נקבע במפורש שאחריות מי שמוכר דירה אותה בנה תמשיך להיות תקפה גם אם הקונה מוכר אותה הלאה לאדם נוסף. האחריות פגה רק בתום תקופת הבדק הרלוונטית לכל סוג של תקלה, מכירות חוזרות, ללא תלות במספר הידיים שהדירה מחליפה, אין בהן כדי להסיר אחריות מן המוכר המקורי, זה שבנה את הדירה.

 

אחריות על דירות אינה דומה לאחריות על מכשירי חשמל למשל, זאת משום שמדובר בנכס לו מרכיבים רבים, מערכות, חלקי מבנה, אביזרים ועוד. הבדלים נוספים נוגעים לכך שאי אפשר להחזיר דירה שנרכשה ולקבל אחרת תחתה, דירה מוכרחה להישאר ראויה לשימוש, פעמים רבות היא הנכס היקר ביותר של בעליה ועוד. ייחודן של דירות והצורך להבטיח היקף אחריות שראוי שהמוכר המקורי שלהן ישא בה הוא העומד בבסיס חוק מכר דירות. העובדה שיש חוק שמבהיר על מה אחראי מוכר הדירה מאפשרת לקונים לדרוש ולקבל פיצוי או טיפול בתקלות המתגלות במהלך תקופות הבדק, בדרך כלל ללא צורך בהליך משפטי. 

 

אולי יעניין אותך גם?

X
זירת ההשוואות חיסכו עכשיו >