האם אתם מסוגלים לעמוד בתשלומי המשכנתא?

איתן נוימן5 דקות קריאה
שתף:

החזרים חודשיים של עד שליש מההכנסה הפנויה אמורים להבטיח עבורכם משכנתא אטרקטיבית. במאמר הבא נסביר כיצד תדעו איזו הלוואה מתאימה לכם, כיצד לבחור את המסלול הנכון ומה לבדוק לפני שחותמים

משכנתא היא ככל הנראה ההלוואה הכי חשובה שתיקחו בחיים שלכם. מלבד השימוש במשכנתא למטרת רכישת דירה, זו הלוואה שצפויה להשפיע בצורה דרמטית על התקציב של משק הבית ועל רמת החיים של המשפחה. בנוסף, משכנתא היא הלוואה לטווח ארוך וכל החלטה שתקבלו עכשיו היא בעלת השלכות מרחיקות לכת.

רוצים לדעת איפה אתם פחות או יותר נמצאים ביחס לשאר ציבור נוטלי המשכנתאות? לפי נתוני בנק ישראל לחודש ינואר 19, המשכנתא הממוצעת היא של 697 אלף ש"ח והמחיר הממוצע של דירה הוא 1.4 מיליון ש"ח. בנוסף, נתונים של הבנקים מגלים ששיעור המינוף הממוצע הוא 60% ושרוב הזוגות הצעירים מגיעים עם הון עצמי של 40% משווי הנכס.

מהנתונים לעיל אפשר לגזור גם את גובה ההחזר החודשי השכיח על משכנתא בישראל. אם תיקחו למשל משכנתא של 850 אלף ש"ח ותפרסו אותה ל-15 שנה, תצטרכו להחזיר כ-6,900 ש"ח בחודש. במידה ותבחרו לפרוס אותה ל-30 שנה תוכלו לצמצם את ההחזר ל-4,700 ש"ח, בעוד בתקופת החזר קצרה של 10 שנים תתבקשו לשלם כ-9,200 ש"ח בחודש. מכאן והלאה, זה כבר תלוי בנתונים האישיים שלכם.

כך מחשבים את ההכנסה הפנויה – עכשיו ובעתיד

כלל האצבע בהלוואת משכנתא הוא לשמור על החזרים של עד שליש מההכנסה הפנויה. את ההכנסה החודשית הפנויה מחשבים באמצעות ההכנסה נטו, שנשארת אצלכם בידיים אחרי הפחתת תשלומי חובה: החל ממיסים, דרך החזרי הלוואות אחרות ועד תשלומי מזונות וכן הלאה. אם יש ברשותכם את הנתון על ההכנסה הפנויה של משק הבית, יהיה לכם קל יותר לתכנן את המשכנתא.

מבחינה פרקטית, את התכנון של גובה ההחזר החודשי או של גובה המשכנתא כדאי לבסס על נתוני מחשבון משכנתא ייעודי. בעזרת המחשבון אפשר לבצע שתי פעולות מרכזיות: לחשב את ההחזר לפי סכום המשכנתא המבוקש, או לחשב את סכום המשכנתא לפי ההחזר החודשי הרצוי. כמו כן, המחשבון מאפשר לחשב את הסכום בהתאם לשיטת ההחזר המועדפת.

מצד שני, הלוואה ארוכת טווח כמו משכנתא דורשת גמישות והיערכות לשינויים – הן ברמת ההכנסות והן במה שנוגע למשק. כך לדוגמא במסלולי הלוואה צמודים צפויה כל עליית מדד להגדיל את ההחזרים החודשיים, או שלחילופין התרחבות התא המשפחתי תביא להגדלת ההוצאות ולהקטנת ההכנסה הפנויה. ככל שתיערכו טוב יותר ותתכננו את המשכנתא במבט לעתיד, כך תוכלו להקל על המשך ההתנהלות.

איזה מסלול מתאים לכם?

משכנתא מורכבת מקרן – סכום ההלוואה המקורי שאותו מקבלים מהבנק – ומריבית, שנקובה באחוזים ומייצגת את המחיר של ההלוואה. בנוסף, כל אחד מהמסלולים מתאפיין בפרמטרים שונים של שיטת החזר, הצמדה למדד, התנהגות הריבית לאורך תקופת ההלוואה, הגבלה על פי הוראות בנק ישראל, אפשרויות פירעון מוקדם, טווח שנים וסוג המטבע שבו מנהלים את ההלוואה.

התייחסות לפרמטרים השונים ללא יוצא מן הכלל היא תנאי למשכנתא אטרקטיבית. למעשה, זה הזמן לפתוח קובץ אקסל, להשתמש במחשבונים ולהתייעץ עם אנשי מקצוע. בהמשך, כדאי לבחור את שיטת ההחזר המתאימה ולזכור שבכל המסלולים אפשר לקחת הלוואה בשיטת שפיצר (החזרים ראשוניים נמוכים שעולים ככל שהלוואה מתקדמת), אך שרק בחלקם ניתן לקחת הלוואה בשיטת קרן שווה או בלון.

לבסוף, בוחרים את התמהיל ומכניסים לחישוב של ההחזר החודשי גם את עלויות הביטוח. בהצלחה!