השקעה בנדל"ן בארה"ב – היתרונות והחסרונות שמשקיע נדל"ן צריך לדעת עליהם

בסדרת מאמרים ייחודית, אנחנו עוסקים ביתרונות ובחסרונות שבהשקעה בנדל"ן במדינות שונות בעולם המציעות תנאים שונים להשקעה דרך רכישת נכסי נדל"ן והשכרתם או מכירתם ברווח תקופה קצרה לאחר הרכישה. והפעם – השקעה בנדל"ן בארה"ב. מה הם היתרונות של השקעה בנדל"ן בארה"ב ומהם החסרונות להשקעה כזו, וכיצד ניתן למקסם את ההשקעה ולהימנע מן הסיכונים? כל מה שאתם צריכים לדעת אם אתם שוקלים רכישה של נכס  נדל"ני מניב להשקעה בארה"ב – במאמר שלפניכם.

השקעה בנדל"ן בארה"ב – למה ומדוע?

לפני כשמונה שנים, ראינו בארצות הברית את משבר הסאב פריים. המשבר החל לאחר תקופה של שגשוג במדינה, עת הבנקים שינו מדיניות בנוגע לאישור הלוואות משכנתא ונטו לאשר גם ללווים יציבים פחות הלוואות גדולות לעסקאות נדל"ן לטובת דיור. לאחר זמן לא רב, החלו הלוואות אלה קורסות. הבנקים גבו את נכסי הנדל"ן שעוקלו ומכרו אותם במחירים מצחיקים. מחירי הנדל"ן צנחו, הריביות נחתכו והמדינה נכנסה למשבר כלכלי עמוק כאשר שוק הנדל"ן היה מן הנפגעים העיקריים בו. תמונת מחירי הנדל"ן השתנתה משמעותית – במדינות מסוימות בארה"ב צנחו מחירי הבתים  במעל 50%, ומקומיים הפסיקו לרכוש נדל"ן. ניסיונות למכור נכסי נדל"ן הובילו בעלי נכסים לייאוש. ארצות הברית עמדה בפני אחד המשברים הגדולים שידעה במאה השנים האחרונות.

או אז, הגיעו למדינה משקיעים, אשר זיהו שוק חזק במצב משבר והניחו שגם אם יחלוף זמן עד שהמשבר יחלוף – הוא יחלוף, המחירים יעלו בחזרה והמשקיעים ירוויחו.
ככל שעוברות השנים ומשבר הסאב פריים מתרחק – יותר ויותר משקיעים מכל העולם מתעניינים ברכישה של נכסי נדל"ן במיקומים מרכזיים ובמחירים שהם עדיין נמוכים באחת מהמדינות החזקות בעולם. בשנים האחרונות אנחנו רואים התעוררות של שוק הנדל"ן בארה"ב, והמחירים במדינות רבות כבר עלו – אם כי חשוב להגיד שיש מדינות בארה"ב,  בהן גילו המשקיעים כי מדובר במדבר נדל"ני שההשקעה בו גורמת להפסדים ולא צפויה עליית שווי של הנכסים בהם בעתיד הנראה לעין.

משבר הסאב פריים היה משבר – אבל גם הזדמנות למשקיעים רבים (גם כאלה שמגיעים לחפש השקעה בסכומים נמוכים) לרכוש נכס נדל"ני מניב. מחירי הנכסים ירדו בכל הארץ, בממוצע של 35%, ואזרחי ארה"ב "הפסידו" כמעט עשרה טריליון דולרים – רק בשל השינויים בשווי הנדל"ן. היום, אנו רואים כי משקיעים רבים שהשכילו להשקיע כבר אז – בתוך סביבה שהייתה מסוכנת וקשה היה לחזות לאן היא הולכת (ובתוך כמה זמן) – הרוויחו בגדול. האם מאוחר מדי עבורכם להצטרף לחגיגת הנדל"ן של ארה"ב?

היתרונות של השקעה בנדל"ן בארה"ב לישראלים

ארה"ב הציגה אלטרנטיבה מעניינת להשקעה בנדל"ן בישראל – בעוד נכסי הנדל"ן בישראל נמכרים במחירים משוגעים, דורשים מהרוכשים אותם להתחייב להלוואות חונקות של 30% מגובה ההכנסה הממוצעת למשך 20 – 30 שנים – בארה"ב, ניתן היה לרכוש בית מפואר (עם או בלי בריכה), בעיר יפהפייה ועם המון הבטחות מסביב (שתיכף נרחיב עליהן את השיח) – עבור 70,000$ בלבד – פחות מ 300,000 ש"ח. אפילו אם אתם נדרשים למשכנתא למימון כזו הוצאה – זה עדיין "כסף קטן" ביחס למחירי הדיור בישראל – כמו גם, אגב, ביחס למחירי הדיור בארה"ב של השנים שלפני המשבר.

המשיכה הייחודית שיש לאמריקה על הישראלים (ראו מכירת דגלי ישראל וארה"ב בימי העצמאות :-)), המחירים הנמוכים, האפשרות לרווחים גדולים (שהודגשה שוב ושוב ע"י סוכני נדל"ן שאומנו לשכנע משקיעים לרכוש נדל"ן בארה"ב) והעניין המיוחד שיש לישראלים במיוחד בהשקעות בנדל"ן – כל אלה הפכו רכישת בית מפנק בארה"ב לחלומם של ישראלים רבים – ועם השנים, גם למציאות שלהם.

הבעיות שחשוב לקחת בחשבון בהשקעה בנדל"ן בארה"ב

משבר הסאב פריים הסתיים לפני שנים, ואם כי שוק הנדל"ן בארה"ב לא חזר לעצמו לחלוטין – קשה מאוד לצפות את אשר יקרה לשוק המקומי בשנים הקרובות. אנחנו יודעים ששנת 2016 הגיעה בסימן של האטה ואפילו ירידות מחירים של נכסי נדל"ן בארה"ב, ואנחנו גם יודעים שבמדינות רבות רמות המחירים של נכסי הנדל"ן כבר התאוששו כמעט לגמרי.

כל אלה הם האתגרים הממוקדים למצב הייחודי של ארה"ב, וחשוב להוסיף לאלה את האתגרים מולם ניצב כל משקיע בנדל"ן מעבר לים. חשוב לקחת בחשבון את המרחק ביניכם לבין הבית החדש שלכם – אנחנו ממליצים בחום לא לבחור נכס להשקעה על פי הטעם הישראלי אלא להיוועץ בחברת נדל"ן מקומית על מנת להבין מי הם הנכסים שקל להשכיר, באילו מיקומים / שכונות ובאילו תנאים ניתן להשכיר אותם (על מנת לחשב את התשואה שלכם על ההשקעה באופן מדוייק). לא תוכלו להגיע לבית "להחליף ברז" או לטפל בבעיות – לכן תצטרכו לעבוד עם חברת ניהול נכסים אמינה, מקצועית ורצינית, שתטפל עבורכם בכל ההיבטים של ניהול נכס – החל ממציאתו והכנתו לרכישה, דרך השכרה שוטפת שלו – וכלה במכירתו בעתיד. אגב, הבחירה להשקיע בנכס באירופה, למשל, מקלה על ביקורים שוטפים בנכס, במקרה שאתם מאמינים שתרצו כאלה.

גם המיסוי במדינות ארה"ב אינו זהה למיסוי בישראל ועל מנת להבין מה יהיו ההוצאות הנלוות לרכישת הנכס עצמו – חשוב להיוועץ באיש פיננסים שיספר לכם הכל על רמות המיסוי המקומיות (במדינות שונות בארה"ב תקנות מיסוי שונות) ועל ההוצאות שילוו לרכישת הנכס והשכרתו.

אז – נדל"ן בארה"ב, כן או לא?

קשה מאוד להמליץ באופן גורף בנוגע להימנעות או לבחירה במסלול של השקעה בנדל"ן בארה"ב – הבחירה להשקיע או שלא קשורה במיקום הנכס, במחיר המבוקש עליו, במצבו, ביכולת שלכם להשכיר אותו במיקום זה ובמחיר שיגלם תשואה של לפחות 10% בשנה נטו (אחרת – תוכלו למצוא נכסים אטרקטיביים יותר להשקעה בארה"ב או במדינות אחרות בעולם). חשוב לדעת שמשבר הסאב פריים ועליות המחירים שהגיעו בעקבותיו הם כבר ברובם מאחורינו, כיום אין סיבה לצפות לעליות מחירים "מטורפות" במדינות האטרקטיביות להשקעה בארה"ב, אבל יחס טוב בין גובה השכירות למחיר המבוקש על הנכס עשוי לגלם רווחים יפים להשקעה. חשוב להיוועץ באיש כספים המתמחה במדינה שבהם אתם מתכננים להשקיע בארה"ב, להבין את תנאי ההשקעה (האם יש מיסי וועד בית? תשלומים רצופים נוספים? ירידת ערך? פיתוח סביבתי שחשוב לקחת בחשבון? וכולי) ואת העלויות הנוספות (מסים מקומיים על רווחי הון ועל שכירות, עלויות לחברת הניהול המקומית ולמנהל חשבונות, וכדומה) ולשקול, כאשר כל הנתונים בידיכם, אם ההשקעה שאתם שוקלים היא רווחית.