לשכור דירה או לקנות דירה? ניתוח מספרי מה באמת עדיף

אנחנו, הישראלים, אוהבים לגור בנכס שהוא שלנו. בעוד שבשאר מדינות העולם זוגות מזדקנים בנחת בדירות שכורות – כאן, בישראל, זוגות כורעים תחת נטל התשלומים על המשכנתא, אבל עיניהם נוצצות בכל פעם ששואלים אותם, אם הבית בו הם גרים הוא שלהם או בשכירות. אז, מעבר לשיקולים הרגשיים ולחיבה שלנו לקורת גג משלנו – האם כדאי כלכלית לשכור דירה או לקנות דירה? כל החישובים והשורה התחתונה – לפניכם.

בואו נעשה חשבון – עלות הרכישה של דירה למגורים

אחד המדדים הריאליים להערכת המאמץ הכלכלי שיש לעשות על מנת לרכוש נכס נדל"ני הוא השוואת מחיר הנכס לגובה המשכורת המקומית הממוצעת. בישראל נדרשות בממוצע 127 משכורות (מעל עשר שנים – נטו) על מנת לרכוש דירה. בואו נחשב – נניח שאתם מוצאים דירה שמוצאת חן בעיניכם, בעלות של 1,400,000 ש"ח, ונניח שההכנסה של משק הבית שלכם היא דומה לזו הממוצעת במשק – 13,000 ש"ח – כלומר בערך 10,000 ש"ח נטו (לפני מכולת, מיסים, חשבונות, בילויים, גן לילד, וכדומה). חישוב פשוט יגלה לנו שלפי השכר המחושב נטו – יידרשו 12 שנים שבהן את כל ההכנסה המשפחתית תקצו לתשלום על הדירה, על מנת לשלם את מחירה במלואו.

אבל – זה לא כזה פשוט. ראשית – אתם הרי לא תקצו את כל ההכנסה לתשלום על הנכס – בממוצע, תקצו שלושים אחוזים לכל היותר מן ההכנסה המשפחתית לתשלום חודשי על הלוואה שתאפשר לשלם לבעלי הנכס את המחיר הנדרש במלואו. היום, מותר לממן נכס נדל"ן ראשון למגורים בסכום מירבי של עד 70% משוויו. כלומר – על אותה דירה בשווי 1,400,000 – תוכלו לקחת הלוואה של 980,000 ש"ח לכל היותר – מה שאומר שלצורך הרכישה תידרשו להון עצמי של 420,000 ש"ח. בהנחה שיש בידיכם את ההון העצמי הנדרש – על הלוואה של 980,000 ש"ח שתיקחו לתקופה של 20-25 שנים, בריבית של 4% לא צמודה למדד, תחזירו בתום תקופת ההלוואה בממוצע (בחישוב גס וכללי) בערך 1,470,000. לא טעיתם – נוספו עוד 490,000 ש"ח לעלות העסקה שלכם – זוהי עלות המשכנתא לאורך השנים.

סכום זה, שכביכול "בזבזתם" בתשלום על הלוואות, לפי הלוואה לעשרים שנים, מגלם תשלום ממוצע לטובת ההלוואה של בערך 2,000 ש"ח בחודש. לזה, תוסיפו רווחי הון מהשקעה נבונה של הסכום ההתחלתי שהיה ברשותכם (420,000 ש"ח) – וייתכן שתגלו, שיותר כלכלי לשכור.

היבטים נוספים של רכישת דירה

אבל, החישוב הכלכלי הזה הוא ממש לא כל הסיפור. הנה עוד היבטים שחשוב לקחת בחשבון:

• עליית השווי של הנכס – ברכישת דירה, אתם מבטיחים לעצמכם את הרווח שיצטבר כתוצאה מעליית מחירי הנדל"ן – ובישראל, עד כה, מחירי הנדל"ן הם תמיד בעליה. לדוגמה, בישראל שווי נכסי הנדל"ן הכפיל את עצמו באזורים רבים בארץ מאז שנת 2008 ועד היום. זה אומר, שמי שרכש דירה במיליון שקלים בשנת 2008 (אז זה היה אפשרי) – הרוויח מיליון שקלים על שווי הנכס בתוך פחות מעשור.
• עלויות נוספות – בבית שכור, אתם פטורים מתשלומי אחזקה ותיקונים. בבית משלכם, אם הלכה הצנרת או שיש צורך להחליף בלון גז וכדומה – כל התיקונים באחריותכם, בזמנכם ועל חשבונכם.
• ההיבטים הרגשיים – לגור בדירה (או בית) משלך זה אומר להיות אחראי עליו, מן המסד עד הטפחות. סטטיסטית, זה אומר שכנראה תגורו בו יותר זמן. תוכלו לבצע בו שינויים (על פי היתרים, כמובן), לצבוע מחדש, לשתול בגינה או להשקיע במערכת השקיה, להחליף, לשנות, לתקן – לא תהיו תלויים בבעל בית נרגן שיהיה זמין על פי חשקיו, ואולי התחושה הכללית תהיה יציבה יותר.

הנעלם הגדול – מה העתיד יביא אלינו?

תשובה כלכלית, חדה וריאלית בנוגע לכדאיות הרכישה של נדל"ן כיום, היא עסק מסובך. ראשית, תשובה כזו בהכרח מתעלמת מן ההיבטים הרגשיים (ואחרי הכל, אנחנו חיים כדי לשמוח, לא כדי "לחסוך"). בנוסף, נעלמים רבים בנוגע למצב השוק ישפיעו על ההחלטה שלנו – לדוגמה: האם ישראל מצויה בבועת נדל"ן שתתפוצץ ותביא לירידה של שווי נכסי הנדל"ן בארץ – ואיתם להפסדים כלכליים גדולים לבעלי דירות? ומה יקרה לריבית – היום, בסביבה של ריבית אפסית, עלות המשכנתא היא נמוכה מחד אבל השקעות הן פחות רווחיות מאידך (על פניו – זמן טוב לקחת משכנתא ולקנות דירה). אולם בכל ההלוואות הצמודות לריבית עוגן או למדד – גובה ההחזרים יעלה. מה יקרה עם הריביות בארץ בעתיד? האם הן יעלו? או שמא ישמור על רמה נמוכה ובכך יהוו מצע אטרקטיבי למשקיעים?

לשכור דירה או לקנות דירה? בסופו של יום – ההחלטה היא אישית

החישוב שעשינו בתחילת המאמר מצביע על כך שלא ברור אם יש עדיפות כלכלית מובהקת למהלך של רכישת דירה. החישוב משתנה, כמובן, על פי גובה הריביות בהלוואת המשכנתא, גובה ההלוואה, מחיר הדירה שאתם מתעתדים לרכוש וגובה השכירות היום, וגם על פי משתנים שישפיעו בעתיד על המהלך שלכם (למשל – שינוי בשווי הנכס או גם שינוי בגובה ההכנסות של המשפחה). כנראה שבשורה התחתונה ישנה חשיבות מכרעת להיבטים פסיכולוגיים בקבלת ההחלטה לרכוש או להמשיך לשכור דירה. ההחלטה שלכם – אם תרצו לקבל אחת שנשענת לפחות בחלקה על נתונים ריאליים – חשוב שתכלול גם את מצב השוק כיום והתחזית הריאלית לעתיד הקרוב. אבל גם – את רמת הצורך האישי, הרגשי שלכם, לבית משלכם.