פינוי בינוי – מסע ארוך אבל (מאוד) משתלם כלכלית

בשנת 1998, קיבל משרד הבינוי והשיכון את ההחלטה, להפוך פרויקטים של "פינוי בינוי" למדיניות רשמית. זה לא תמ"א 38, זה לא שיפוץ המבוצע באופן פרטי וזה בדרך כלל לא עולה כסף לתושבים (אבל כן עולה להם גם בריצות וגם באי נוחות בתקופת הפרויקט) – רבים יגידו לכם, שפרויקטים מהסוג הזה הם הדבר הטוב ביותר שיכול לקרות לבית שלכם, אם הוא עומד בקריטריונים. כל מה שצריך לדעת על פרויקטים של פינוי בינוי ועל דרך החתחתים לקבלת אישור לפרויקט כזה גם בבניין שלכם – במאמר שלפניכם.

מה זה בדיוק פינוי בינוי?

פינוי בינוי הוא כינוי לתהליך של שיפוץ במהלכו דיירי הבניין (או הבניינים) מפונים, המבנה המיועד לשיפוץ נהרס כליל ובמקומו נבנה מבנה חדש, כאשר כל דייר או בעל נכס במבנה הקודם, מתוגמל עבור ההסכמה לאפשר את הפרויקט ואי הנוחות במהלכו, בדרך כלל בדירה בשטח גדול יותר, במרפסת, לעיתים גם בממ"ד. חלק מן הפרויקטים מבוצעים במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים לקראת רעידות אדמה (תמ"א 38), והמבנה החדש נבנה בצורה עמידה יותר. בנוסף, השטחים הציבוריים משופרים, עם עיצוב חדיש ומשופר למבנה, לובי ציבורי מהודר, מעלית בבניינים בהם לא היתה מעלית, ועוד. במרבית הפרויקטים של פינוי בינוי, הדיירים אינם משלמים את עלות השיפוץ כלל, ואינם משלמים אף היטל השבחה על התוספת לשטח של דירתם. הקבלנים מרוויחים מפרויקטים כאלה באמצעות תוספת של יחידות דיור, בדרך כלל בקומות נוספות למבנה, הנותרות בידי הקבלן למכירה או להשכרה. כך, הבניין הופך גבוה ומרובה דיירים, והדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין, גדולה ומרווחת יותר, בתמורה לכך. אגב, אמנם במהלך הפרויקט הדיירים מפונים מביתם, בדרך כלל לתקופה של שכירות, אולם חשוב לדעת כי עלויות השכירות מקובל שהן משולמות על ידי הקבלן, בעיקר בפרויקטים של התחדשות עירונית.

מתי פינוי בינוי הוא אופציה?

חשוב לדעת, כי כל רשות מקומית, עירייה או מועצה, מתנהלת על פי סדרי עדיפויות שונים בעניין מתחמים של פינוי בינוי, אולם פרויקטים של פינוי בינוי מתאפשרים בשלוש דרכים עיקריות:

הראשון הוא מסלול רשויות – שהוא מסלול בו היוזמה לפרויקט היא של הרשויות ובתנאי שבעלי הדירות במתחם המיועד לפינוי בינוי יתארגנו לקראת הסכמה של 80% מהדיירים לפחות ואיתור יזם או קבלן עימו הם ימשיכו את הפרויקט. בפרויקטים של פינוי בינוי מטעם הרשויות היוזמה היא של הרשות והיא זו שפונה לדיירים ומבקשת את שיתוף הפעולה שלהם. מומלץ, במקרים כאלה, לארגן וועד מטעם הדיירים או לשכור את שירותיו של עו"ד מטעמם, על מנת לאפשר התקדמות מהירה, איתור קבלן או יזם ואישור הפרויקט בזמן קצר ככל הניתן.

המסלול השני הוא מסלול מיסוי, בו ניתן ליצור קשר עם מי מטעם הוועדה הממשלתית של משרד השיכון והבינוי ו/או הרשות המקומית בעניין, ובתנאי שהמבנה או המתחם העולה כאפשרות עבור פינוי בינוי עומד בקריטריונים הנדרשים – לפחות 24 יחידות דיור במבנה; בתחום המועצה המדוברת; ובמתחם שישנה מוטיבציה לחדשו למען שיפור חזות העיר. במסלול המיסוי הדיירים אינם נדרשים לתשלום מס שבח או היטל השבחה, אולם את הגשת המתחם כמועמד לפרויקט של פינוי בינוי יש לבצע בצירוף תכניות, מפה שבוצעה על ידי מודד מוסמך, אישור מהנדס העיר, ועוד.

המסלול השלישי והאחרון הוא מסלול של טעם תמ"א 38 (תיקון 2 לחוק). המבנים המתאימים לפינוי בינוי על פי חוק תמ"א 38 הם מבנים של מעל 2 קומות אשר קיבלו היתר לבנייה לפני ה – 1 לינואר 1980. בתמ"א 38 הדגש הוא על חיזוק המבנה אולם גם במקרה הזה ניתן ליצור ערך מוסף רב לדיירים ויתרון חשוב נוסף של פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 – בניגוד לפרוייקטים של פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית – פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38 אפשרית גם עבור בניינים קטנים יותר, וההליך הוא בדרך כלל קצר יותר.

קיבלתם הכרה של הרשות כמתחם המיועד לפינוי בינוי? זה הזמן לפעול!

פרויקטים רבים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית בארץ נמשכים שנים רבות שלא לצורך, בשל ניהול כושל של הפרויקט. אנחנו ממליצים, בכל מקרה של אישור תכנית, לפעול ללא דיחוי, והנושא הראשון שחשוב לטפל בו הוא מינוי וועד מוסמך מטעם הדיירים או עורך דין אובייקטיבי שייצג את הדיירים אל מול הקבלן והרשויות לכל אורך הפרויקט. חשוב לדעת, כי פרויקטים של פינוי בינוי עשויים להכפיל את שווי הנכסים שלכם, ולהפוך את החיים שלכם איכותיים, מרווחים ונעימים יותר. ניהול נכון של הפרויקט יבטיח קבלת המרב מכל קבלן שעימו תבחרו לעבוד, קידום הפרויקט וביצועו בזמן ריאלי, ובסופו של יום – התחדשות בנכס מודרני, גדול ונעים, בבניין חדש ומעוצב.