פינוי בינוי – מי זכאי, איך מתחילים, ומה יוצא לכם מזה?

עומר גלעדי4 דקות קריאה
מדריך למתחילים: פינוי בינוי
שתף:

פרויקטים שקיבלו את הכינוי "פינוי בינוי", או פרויקטים של התחדשות עירונית, מאפשרים המון יתרונות כמעט לכל מי שמעורב – המועצה והתושבים מרוויחים חזות מעוצבת ונעימה יותר לרחבי היישוב, הקבלן מקבל פרוייקט בינוי בתנאים נוחים במיוחד של הקצאת קרקעות, וכמובן – בעלי הדירות זוכים בנכס מחודש, שערכו גבוה יותר, שהמראה שלו מעוצב וחדשני יותר – ובשורה התחתונה, מגדילים את שווי הנכסים שברשותם.

 

בישראל, אפשר לומר שפרויקטים אלה נחלקים לשניים – האחד, במסגרת תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, היא כמובן תמ"א 38; והשני הוא פינוי בינוי במסגרת התחדשות עירונית. במרבית המקרים, בעלי הדירות אינם נדרשים להתמודד עם כל עלויות, בדרך כלל אפילו לא היטלי השבחה עבור הגדלת השטח הבנוי של כל דירה. ההסכמים עם הקבלנים כוללים בדרך כלל אפילו תשלום בעד הוצאות שכר דירה בתקופת הבנייה. כל מה שצריך לדעת על פרויקטים של פינוי בינוי – לפניכם.

 

מה זה פינוי בינוי?
פרויקטים של פינוי בינוי הופכים פופולאריים יותר ויותר בישראל, עם שפע של שכונות שנבנו לפני חמישים שנים ויותר – הנדרשות הן לשיפור מבני והן למקצה שיפורים אסתטי

 

ההיסטוריה של פינוי בינוי בישראל

חוק "פינוי בינוי" נחקק בישראל בשנת 1965, אבל רק בשנת 1998 הפך מדיניות רשמית של משרד הבינוי והשיכון בארץ, זאת – על מנת להפוך אזורים שלמים של שכונות בבנייה נמוכה ומיושנת – לשכונות חדשות, בהקצאה יעילה הרבה יותר (כאשר כמות הדירות גבוהה משמעותית, ובזכות הבנייה לגובה – גם ההקצאה לשטחים ציבוריים גבוהה), לטובת הדיירים ובעלי הנכסים, הקבלן, וכלל התושבים באזור.

 

אין ספק שמדובר במדיניות מנצחת, שבה כולם מרוויחים – ועם זאת, את פרוייקט פינוי בינוי הראשון בארץ, שהוסכם עליו בקריית אונו בשנת 2001 – הושלם רק כ – 14 שנים לאר מכן, בשנת 2015. באותו הפרויקט, פונו מבנים בעלי שלוש קומות באחד מהרחובות הראשיים בעיר, ובהם כ – 170 יחידות דיור. כעת, באותו מתחם, מעל 500 יחידות דיור – כאשר כל בעל נכס קיבל לידיו דירה גדולה ומחודשת, שמוערך כי שוויה הוכפל – והקבלן קיבל לרשותו עוד מעל 340 יחידות דיור למכירה.

 

מאז פרוייקט פינוי בינוי בקריית אונו, יצאו לדרך בישראל פרויקטים נוספים בשבע ערים בישראל – ומוערך כי כיום 5% כלל התחלות הבנייה הן במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי והתחדשות עירונית – ועוד כ – 10% מהתחלות הבנייה במסגרת פינוי בינוי של תכנית תמ"א 38 (תיקון מספר 2). ככל שהשנים חולפות, יותר ויותר פרויקטים מאושרים ויוצאים לדרך, לרווחת כל המעורבים בדבר.

 

 

מסלולי פינוי בינוי

ישנם שלושה מסלולים עיקריים בפרויקטים של פינוי בינוי:

הראשון, הוא פינוי בינוי במסלול הרשויות. במקרים כאלה, פועלת הרשות באזור המיועד לאישור אזור או שכונה כמיועדת לתכנית פינוי בינוי. גם משרד הבינוי והשיכון רשאי להכריז על אזור כמיועד לתכנית פינוי בינוי, ובמקרים כאלה תוקף ההכרזה לשש שנים. במקרים של פינוי בינוי במסלול רשויות, התכנון מוטל על הרשות, ועל הדיירים לאשר אותה.

 

המסלול השני לתכנית פינוי בינוי הוא מסלול מיסוי, והוא מתאפשר מתוקף חוק מיסוי המקרקעין (שבח ורכישה) במסלול פרטי, בו הדיירים עצמם (או, במקרים נפוצים יותר, יזם שזיהה את הפוטנציאל הגלום באזור שמתאים לפרוייקט כזה) פונה אל הוועדה להתחדשות עירונית ומציע את השכונה לפרוייקט פינוי בינוי. מרבית הפרויקטים של פינוי בינוי בישראל, בוצעו במסלול זה, על ידי יזמים שטיפלו בהגשת הבקשות, אישורי הדיירים, ותחילת הבנייה.

 

המסלול השלישי והאחרון, גם הוא למעשה מסלול ביוזמה פרטית, והוא מסלול פינוי בינוי במסגרת תמ"א 38, תיקון 2. תכנית המתאר תמ"א 38 מיועדת לחזק מבנים לטובת עמידות מוגברת במקרה של רעידות אדמה, ובדרך כלל מדובר במבנים בודדים, ולא בשכונות מרובות מבנים כמו במסלולים האחרים. תיקון 2 של תמ"א 38 מאפשר למעשה הריסת המבנה ובניית מבנה חדש תחתיו, על כל המשתמע מכך, במקרים בהם אין זה יעיל לשפץ את המבנה הקיים.

 

מסלולי פינוי בינוי
חשוב להכיר את המסלולים השונים

 

איך יודעים שהמבנה מתאים לפינוי בינוי?

כאמור, בניגוד לשיפוץ מבנים בודדים, בדרך כלל על פי תמ"א 38, פינוי בינוי הינו פרוייקט המבוצע בשכונות המשתרעות על פני שטחים נרחבים. על כן, ישנם תנאי סף להגשת מתחם לטובת פרוייקט של פינוי בינוי, ואלו הם:

  • שטח המתחם יאפשר הקמה של שכונת מגורים בהיקף יחידות דיור של לפחות פי שלושה מזה הקיים כעת. כל בעל נכס במתחם המיועד יקבל דירה במתחם החדש – והקבלן יקבל את שארית הדירות למכירה או להשכרה כראות עיניו
    בנוסף לכמות הדירות המתוכננת, השטח יוכל להכיל די מתחמי חניה לפי התקן לכמות יחידות הדיור המתוכננת
  • בעלי הדירות במתחם חייבים לתת את הסכמתם לפרוייקט – לפחות 80% מן הדיירים חייבים להסכים. החוק מציע כעת דרכי טיפול במה שמכונה "דייר סרבן" או בדיירים שבוחרים להאט או להתנגד לתכנית למורת רוחם של רוב בעלי הנכסים במבנים הקיימים – בכל מקרה, את הבקשה לאישור תכנית פינוי בינוי, ניתן להגיש רק לאחר איסוף חתימות מלפחות 80% מהדיירים
  • הרשויות מכירות במתחם כמתחם מתאים לפרוייקט "פינוי בינוי"
  • היזם ו/או הקבלן מסוגלים כלכלית לעמוד בהוצאות הענק הנלוות לפרוייקט – מדובר בדרך כלל ביזמים וקבלנים עתירי ניסיון בפרויקטים דומים, ובעלי יציבות כלכלית מוכחת

 

פרוייקט פינוי בינוי – התארגנות נכונה של התושבים

ברוב המכריע של פרוייקטי הפינוי בינוי שכבר הותנעו בארץ, מה שהפך את הפרוייקט ארוך כל כך (עד כדי מעל עשר שנות בנייה) הוא בעיקר התנגדויות דיירים והעמסת אתגרים ומכשלות בדרך אל בנייתו של מתחם חדש. כיום, חוק "פינוי ובינוי (פיצויים)", אשר אושר בשנת 2006, מאפשר לתבוע דייר שגורם הפסדים ובזבוז זמן לשאר הדיירים בגין סירוב שאינו מתקבל על הדעת. בכל מקרה, התנעת הפרוייקט תדרוש את הסכמת הדיירים בעניינים רבים ושונים – ועל כן, מומלץ בחום כבר בישיבות הדיירים הראשונות העוסקות בעניין פרוייקט הפינוי בינוי המתוכנן – למנות וועד מטעם הדיירים, ו/או עורך דין חיצוני המתמחה בייצוג הדיירים בפרויקטים כאלה, ולהסמיך את שני אלה לקבל לפחות חלק מההחלטות בעניין הפרוייקט, באופן עצמאי. כך, הסיכוי שפרוייקט פינוי בינוי יתקדם בקצב משביע רצון – עולה.

 

חשוב לדעת, כי הן יזם הפרוייקט והן הקבלן שיהיה אמון על בניית הבניינים החדשים, שניהם נדרשים לאיכויות ומקצועיות גבוהים – ומומלץ בחום לבחור אוותם בקפידה. זה המקום להזכיר כי מדובר בפרויקטים רווחיים מאוד הן ליזם והן לקבלנים, בשל קבלת השטח בתשלום נמוך ותהליכים בירוקרטיים מקוצרים. קשיי נזילות של היזם במהלך הבנייה או הפסקת הבנייה בשל עבירות בנייה, פשיטת רגל או כשלונות אחרים מטעם היזם או הקבלן – הם מהסיכונים המשמעותיים שאיתם מתמודדים בעלי נכסים בפרויקטים המיועדים לפינוי בינוי – ועל כן, קשה להדגיש מספיק את החשיבות בהצגת ערבויות ובטחונות, לעמידה בפרוייקט מבחינה כלכלית – מתחילתו ועד סופו.

 

פינוי בינוי וההכנות לקראתו
התארגנות נכונה תחסוך לכם זמן יקר

 

פרויקטים של פינוי בינוי הם גן עדן למשקיעים

אמנם, כפי שהופיע במאמר, ישנם סיכונים בניהול לא נכון של פרוייקטי פינוי בינוי, בעיקר כאלה במסלול מיסוי בו יזמים פרטיים מתניעים ומנהלים את ההליכים, ובעיקר בשם התנגדות דיירים או חוסר ביציבות כלכלית של היזם או הקבלן. עם זאת, חשוב לדעת כי יש מה לעשות על מנת להתמודד עם כל מהמורה בדרך, לתכנן פרויקטים של פינוי בינוי בצורה נכונה ולהגן על הדיירים ובעלי הנכסים בשכונה מכל עיכוב או אתגר שיעלה בדרך. פינוי בינוי היא דרך נפוצה בישראל המאפשרת להפוך דירה מיושנת לדירה חדשה ומודרנית, מעוצבת ואף גדולה יותר – לעיתים במאות אחוזים. דירות של פינוי בינוי מגדילות משמעותית את ערכן, עד כדי הכפלת הערך הכלכלי שלהן ואף יותר.

 

מבחינת המשקיעים, מדובר ללא ספק בהזדמנות נדירה, לרכוש נכס במחירים של דירה ישנה – ולקבל בתמורה, בתוך מספר שנים, דירה חדשה, שתאפשר תשואה גבוהה יותר ושווי שוק כפול ואף יותר. אמנם, לא פשוט למצוא כיום דירות למכירה בשכונות המיועדות לפינוי בינוי, ודירות כאלה לעיתים מגלמות במחיר המכירה כבר חלק מעליית הערך שלאחר השלמת פינוי בינוי בשכונה. משקיעים יכולים לאתר דירות המיועדות לפינוי בינוי הן על פי מראה השכונה ותחזיות בנוגע לבחירות המועצה או הדיירים בעתיד – והן על פי רשימת המתחמים המיועדים לפינוי בינוי באתר משרד השיכון.