ריבית משכנתא – מה ההבדל בין משתנה לקבועה ומה זה ריבית פריים?

מעל 60 מיליארדי שקלים בשנה – זהו הסכום הממוצע של היקף המשכנתאות בישראל. אם נוסיף לכך את העובדה שביחס לריבית המשכנתא לפני שנתיים – הריביות היום גבוהות בהרבה (מה שמשפיע על גובה התשלומים שלכם, מיד נסביר בדיוק כיצד), ולא בטוח שזוגות צעירים, העושים דרכם בצעד קל אל עבר הלוואת המשכנתא שלהם, אשר תאפשר להם להתחדש בבית למשפחה – עבורו הם ישלמו עד שילדם הבכור שעוד לא נולד ישתחרר משירות החובה שלו בצה"ל – יודעים את כל מה שיש לדעת על ריבית משכנתא. אז, הפעם עזבנו בצד את המסלולים, התקופות והסכומים – ואנחנו מדברים ישר ולעניין, על ריביות המשכנתא. למה הן לא נשארות קבועות בהלוואה שלכם? איזו ריבית כדאי לבחור? ולמה בחלק מהמסלולים הריבית המוצעת כל כך הרבה יותר גבוהה מאשר במסלולים אחרים? כל מה שאתם צריכים לדעת על ריבית המשכנתא לפני נטילת הלוואת משכנתא חדשה – לפניכם.

ריבית המשכנתא – אפשר לחלק אותה לשני סוגים

ריבית המשכנתא שלכם יכולה להיות או קבועה או משתנה. אם היא קבועה, זה אומר שהיא לא תשתנה לאורך כל חיי המשכנתא. אם היא משתנה – היא תשתנה לאורך חיי המשכנתא, או בתקופות קבועות – או באופן רצוף על פי השינויים שנעשים בריבית העוגן אליה היא צמודה.

ריבית משכנתא קבועה

חשוב שתדעו, כי משכנתאות בריבית קבועה ניתנות מראש בריביות גבוהות מאוד, זאת – על מנת להבטיח שהבנק, הגוף המממן את הלוואת המשכנתא שלכם, לא יפסיד כסף. דמיינו את המצב הזה: הריבית במשק היא 0.1% כיום (נכון מאז מרץ 2015), והבנק מאפשר לכם ליטול הלוואה עם ריבית משכנתא קבועה של 0.5%. הבנק מאפשר לעצמו "מרווח טעות" של 0.4% למקרה שבמהלך חיי ההלוואה – בדרך כלל 20 – 25 שנים, הריבית במשק תעלה. אלא שהריבית במשק עולה במהלך חמש שנות ההלוואה הראשונות לריבית של 1.5%, וריבית המשכנתא שלכם היא קבועה – כלומר, הבנק לא יכול לשנות אותה. עכשיו, וב – 15 השנים הבאות, הריבית שלכם תהיה נמוכה מהריבית בשוק, ולמעשה אתם תרוויחו כסף על ההלוואה שלכם, והבנק יפסיד.  על כן, כשאתם נוטלים כיום הלוואה עם ריבית משכנתא קבועה – הבנק לוקח טווחי ביטחון גדולים, ממש גדולים. הריבית הממוצעת כיום על הלוואות משכנתא בריבית קבועה, היא לפחות 3%, והיא תעלה ככל שהלוואת המשכנתא שלכם תילקח לתקופה ארוכה יותר.

היתרון הגדול של ריבית משכנתא קבועה – הוא שגובה התשלומים אינו משתנה, וזה עוזר לתכנן את התקציב. דרך להוזיל במעט את הריבית הקבועה היא לבחור במסלול צמוד למדד, מה שיאפשר תיקונים לריבית המשכנתא לאורך חיי ההלוואה. במסלולי משכנתא בריבית קבועה אבל צמודה למדד – ניתן לקבל ריביות נמוכות ביחס למסלול המשכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה, אולם התשלומים ישתנו בהתאם לשינויים במדד בישראל.

ריבית משכנתא משתנה

שני מסלולים עיקריים בישראל קיימים להלוואות משכנתא בריבית משתנה. האחד, הוא המסלול המכונה "משכנתא בריבית משתנה". מסלול זה מציע ריבית משכנתא קבועה, אשר משתנה על פי תנאים מסוכמים מראש בכל תקופת זמן ידועה מראש (בדרך כלל, אחת לשנה עד חמש שנים). נקודות השינוי של הריבית מהוות גם נקודות יציאה של הלוואת המשכנתא, בהן תוכלו להפקיד כספים להלוואה או לסלקה לחלוטין. ככל שמרווחי הזמן בין שינויי הריבית (משכנתא בריבית משתנה כל שנתיים, משכנתא בריבית משתנה כל חמש שנים, וכן הלאה) הוא ארוך יותר – הריבית ההתחלתית שתקבלו  תהיה גבוהה יותר – מה שיגן, שוב, על הבנקים מפני ההפסדים העלולים להיגרם לו בכל מקרה של עליית הריביות במשק.

מסלול נוסף של משכנתא בריבית משתנה הוא מסלול הפריים. במסלול הפריים, המשכנתא צמודה לריבית בנק ישראל ( בתוספת של 1.5% – זוהי ריבית הפריים, בדרך כלל לזה מתווסף אחוז רווח המשמש לרווחי הבנק בגין ההלוואה) , אשר עשויה להשתנות בכל חודש, עם שינויי הריבית המוצהרת של בנק ישראל. נכון להיום ריבית הפריים היא – 1.6%, גבוהה ב – 1.5% מן הריבית במשק. משכנתאות בריבית פריים ניתנות בריבית הנמוכה ביותר מבין כל מסלולי המשכנתא – אולם הן גם מבטיחות הכי פחות יציבות בגובה ההחזרים, מפני שריבית בנק ישראל יכולה "לקפוץ" במהלך חיי המשכנתא, ו"להקפיץ" עימה את גובה התשלומים שלכם.

תמהיל המשכנתא וריביות המשכנתא המומלץ עבורכם

 כיום, על פי הוראה בנק ישראל, נאסר על לקוחות ליטול הלוואה עם ריבית משכנתא שאינה קבועה בהיקף של מעל שני שלישים מן ההלוואה בסך הכל. תוכלו לקבל לכל היותר שליש מן ההלוואה במסלול צמוד לריבית הפריים, ולכל היותר עד שליש מן ההלוואה בריבית משתנה. זאת, על מנת להבטיח שהיקף ההחזרים לא יטפח לאורך השנים לרמה בה תתקשו לעמוד בהחזרים. בנטילת הלוואת משכנתא, שני הכוחות שיעמדו לנגד עיניכם הוא גובה ההחזר החודשי כיום (כלומר גובה הריבית) לעומת השינויים הצפויים לאורך חיי המשכנתא (כלומר החשיפה של ההלוואה שלכם לריבית משכנתא משתנה). בחירה נכונה, שתיקח בחשבון גם את היכולת לבצע סילוקים חלקיים או מלאים של ההלוואה לאורך השנים, יסייע לכם לקבל את הבחירה המתאימה לכם ביותר – כזו שתאפשר חיים מרווחים במידת האפשר במהלך חיי ההלוואה, לצד תשלום נומינלי הנמוך ביותר האפשרי (כלומר עלות נמוכה ככל האפשר של המשכנתא שלכם) בסך הכל.