מחזור משכנתא – האם זהו מהלך חכם בעקבות ירידות הריבית?
בשנת 2017 ראינו שינויים מרחיקי לכת בענף הנדל"ן – וביחד עם קיפאון בשוק הדיור וירידה משמעותית בכמות התחלות הבנייה – ראינו גם ירידה משמעותית בריבית הממוצעת בהלוואות משכנתא. לשם ההמחשה, אם משכנתא בריבית קבועה ניטלה בריבית ממוצע של 4.5% (לא צמוד למדד) בינואר של שנת 2017 – בדצמבר של אותה השנה, כבר ראינו הלוואות משכנתא בריבית קבועה ובאותם תנאים, בשיעורי ריבית ממוצעת של 3.8% ואף פחות מזה. המשמעות? על כל 100,000 ש"ח בהלוואה שלכם, מדובר ב – 700 ש"ח לשנה בתשלומי ריבית עודפים. בהלוואה ל – 20 שנים – 14,000 ש"ח לכל 100,000 ש"ח בהלוואה שלכם. מחזור משכנתא הוא בעצם תהליך של כיסוי הלוואת המשכנתא באמצעות הלוואת משכנתא חדשה, שתוצע לכם בתנאי השוק כיום, לסכום מופחת (הקרן שנותרה בהלוואת המשכנתא שלכם) ובפריסת תשלומים חדשה. בתנאי ריבית נמוכים יותר – מומלץ לשקול מחזור משכנתא.
מחזור משכנתא – איך תדעו אם זה משתלם?
על פניו, הבדיקה אם מחזור המשכנתא הוא משתלם או לא היא פשוטה – גובה הריבית הממוצעת היום בהלוואות משכנתא הוא בערך 3.8% במסלולים בריבית קבועה (לא צמוד מדד); במסלולי ריבית משתנה כל חמש שנים (צמוד מדד) הריבית הממוצעת היום היא כ – 3%; ובמסלול ריבית הפריים הריבים הממוצעת כיום היא כ – 1%. אם הריביות בהלוואה שלכם גבוהות מאלה משמעותית – כדאי לשקול מחזור משכנתא. יחד עם זאת, חשוב שתדעו כי לתהליך מחזור המשכנתא משמעויות נוספות, הן בהיבטים הכספיים והן בהיבטים ה"ביורוקרטיים", הנה פירוט:
עלויות כספיות במחזור משכנתא
סגירת הלוואת המשכנתא הקיימת "בטרם עת" ופתיחת תיק הלוואת משכנתא חדש הן שתי פעולות שכרוכות בעלויות כספיות שגובהן משתנה על פי המסלולים, הסכומים, הריביות ותנאי ההלוואות שיש לכם ו/או שאתם מתכוונים ליטול. הנה כמה מהנושאים שחשוב לבדוק:
- עמלות היוון – עמלות הנגבות בגין הפרשי ריבית ורווחים שהבנק "יאבד" על פירעון מוקדם של המשכנתא במסלולים מסויימים בהם לא מוגדרים חלונות זמן לפירעון מוקדם ללא עמלות
- עמלת מדד ממוצע – במסלולים צמודי מדד. במסלולי משכנתא צמודי מט"ח תתבקשו לשלם עמלת הפרשי שער
- עמלות תפעוליות, עמלת אי הודעה מוקדמת על פירעון במידה ולא תודיעו לבנק על מחזור המשכנתא לפחות עשרה ימים מראש, ועוד
בנוסף, תצטרכו לפתוח תיק חדש עבור הלוואת המשכנתא החדשה שלכם, מה שיכלול הוצאות כמו עמלת פתיחת תיק, עלות שמאי לנכס הממושכן, עמלת הפקה לנסח הטאבו ו/או לתרשים ה"גרמושקא" של הדירה, ועוד.
באילו מקרים מומלץ לשקול מחזור משכנתא?
- ככל שהיתרה בהלוואה היא גבוהה יותר
- ככל שיתרת התקופה להלוואה היא ארוכה יותר
- ככל ששיעור החלק של הלוואת המשכנתא שהוא צמוד למדד הוא גבוה יותר
- ככל שההפרשים בין הריבית בהלוואה שלכם לזו הממוצעת כיום בהלוואות משכנתא הם גבוהים יותר
- אם יש סיכוי שתפרעו חלק מההלוואה בזמן הקרוב
איך עושים את זה, בפועל?
תהליך של מחזור משכנתא הוא תהליך של נטילת משכנתא לכל דבר ועניין. מדובר בתהליך זהה לחלוטין לזה של נטילת המשכנתא הראשונית, וחשוב לבחון את כדאיות ההלוואה בדיוק כפי שעשיתם בעת נטילת ההלוואה הראשונית. על כן, מומלץ לסקור את שוק הלוואות המשכנתא בבנקים השונים באופן יסודי. במרבית המקרים, נוח וקל יותר לבחור בתהליך של חזור משכנתא בבנק המקורי בו ניטלה ההלוואה, אז תגלו כי הליכי המחזור עצמם פשוטים יותר וכי במרבים המקרים עמלת פתיחת התיק, למשל, נחסכת עבורכם. חשוב לדעת, כי אין שום הבטחה שדווקא בבנק בו ניטלה הלוואת המשכנתא המקורית – התנאים שיוצעו לכם במחזור משכנתא יהיו התנאים הטובים ביותר עבורכם.
על כן, מומלץ בחום להיוועץ עם מומחי משכנתא, או אף לאפשר למומחה מטעמכם לסקור את השוק ולבחון את כדאיות מחזור ההלוואה בשלב זה, כולל בחינת יכולות ההחזר הצפויות שלכם בעתיד, תנאי ההלוואה ועלויות מחזור ההלוואה על פי מסלולי ההלוואה השונים, התנאים בהם תוכלו ליטול הלוואות חדשות, וגם הפריסה החדשה לתשלומים – שאולי תהיה אטרקטיבית יותר עבורכם עקב הסכום הקטן יותר להלוואה והאפשרות לפריסת ההלוואה לתקופות ארוכות.
אין הגבלה על כמות מחזורי המשכנתא שכל לקוח יכול לבצע
תיאורטית, תוכלו למחזר את הלוואת המשכנתא שלכם בעם בשנה או שנתיים ולדאוג לאופטימיזציה של ריביות ההלוואה שלכם, במיוחד כאשר יכולות ההחזר שלכם משתנות או כאשר תנאי השוק משתנים והריביות המוצעות על מסלולי המשכנתא השונים הן נמוכות יותר מאלה בהן ניתנה הלוואת המשכנתא הקיימת שלכם. אולם, חשוב לבחון את אטרקטיביות מחזור הלוואת המשכנתא גם כנגד העלויות והטירחה שבמחזור המשכנתא. תהליך מחזור משכנתא יעיל שיטייב את כלל התנאים של הלוואת המשכנתא שלכם ויתאים את ההלוואה לצרכים והיכולות שלכם – עשוי לחסוך לכם תשלומי ריבית של עשרות אלפי שקלים, באורך החיים הכולל של ההלוואה.
