מחשבים מסלול מחדש: ריבית המשכנתאות שוב בדרך למעלה

כמעט כל עסקאות הנדל"ן בישראל ממומנות לפחות בחלקן באמצעות הלוואת משכנתא. בממוצע בישראל, אנחנו נוטלים הלוואת משכנתא על כ – 60% – 70% מערך הנכס. גובה ממוצע של הלוואת משכנתא בישראל עומד על כ – 700,000 ש"ח, והנה נתון שחשוב שתדעו: בהלוואות משכנתא לתקופה של כ – 25 שנים, החישוב הכללי לקביעת הסך הנומינלי של ההחזרים יהיה בערך פי 1.5 ביחס לקרן שניטלה מלכתחילה. כלומר, הלוואת משכנתא של 700,000 ש"ח, לתקופה של 25 שנים עם ריבית המשכנתאות הממוצעת במשק, תניב החזרים בסך כולל של כ – 1.4 מיליוני שקלים לאורך התקופה. זהו כמובן חישוב גס, אולם זה אולי הזמן לשאול את עצמנו – כמה באמת עולה הלוואת המשכנתא שלנו, ומה היתה העלות הריאלית של הנכס שלנו, בתוספת עלות המשכנתא עצמה?

כאשר ריבית המשכנתאות בישראל, שהייתה במגמה עקבית של ירידה לאורך לא פחות משנה, חוזרת לעלות – איתה יעלו גם ההחזרים של הלוואת המשכנתא, או עלות ההלוואה שלנו. אם כן, ניצני עליות ריבית בהצעות המשכנתאות ניכרים בשבועות האחרונים בהצעות להלוואת משכנתא הניתנים על ידי הבנקים. המשמעות – החזרים גבוהים בעשרות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה. זה הזמן לבחון היטב את תנאי המשכנתא שלכם.

מה קרה לריביות המשכנתאות לאורך שנת 2017?

במהלך שנת 2017, בעוד הריבית במשק נותרה ללא שינוי, ראינו ירידות בתחום של ריבית המשכנתאות כפי שהוצעו בבנקים השונים בישראל – עם ירידה של 15% – 20% בריבית הממוצעת במסלולי ההלוואה בריבית קבועה או משתנה; וירידה של 35% – 40% בנתח של המשכנתא הניתן בריבית פריים. הירידה בריביות מאז פברואר של 2017 נבעה מכמה סיבות, כנראה שהראשית ביניהן היא הירידה בכמות הלוואות המשכנתא שניטלו בארץ, ועליית התחרות בין הבנקים על ליבם (וכיסם) של נוטלי ההלוואות. במהלך 2016, ניתנו סה"כ כ – 80,500 הלוואות משכנתא בישראל (ירידה של כמעט 10% ביחס לכמות ההלוואות שניטלה בשנת 2016), בסך של מעל 53 מיליארדי שקלים – גם בסכום ההלוואות שניטלו, אנחנו רואים ירידה של כ – 10%. רצון הבנקים להפסיד כמה שפחות מנתח השוק, הביא לתחרות עזה ביניהם, ובאופן טבעי, להצעות אטרקטיביות יותר עבור הלווים.

מאז תחילת 2018 – אנחנו רואים התייקרות הדרגתית של ריבית המשכנתאות המוצעת ללקוחות

אמנם, שוק הדיור ניראה עדיין במיתון, עם פחות עיסקאות נדל"ן בישראל ביחס לתקופה זו אשתקד. ביחס עם זאת, הוראה חדשה של בנק ישראל, המחייבת את הבנקים לשמור על תנאי הצעת המשכנתא שניתנו ללקוח למשך זמן כפול מזה בו היו מחוייבים עד כה (24 ימים במקום רק 12), לצד הטלטלות שאפייינו את שוק ההון בתקופה האחרונה ושהפכו את תהליך גיוס הכסף מצד הבנקים (לטובת ההלוואות) ליקר יותר – הם כפי הנראה העיקריים שבשינויים אשר הביאו לאותן עליות ריבית. השינויים של ריבית המשכנתאות בשלושת המסלולים השונים (משכנתא בריבית קבועה, משכנתא בריבית משתנה – בדרך כלל כל חמש שנים, ומשכנתא בריבית הצמודה לריבית הפריים) נראים זניחים – בין 0.2% ל – 0.5% במסלולים השונים בממוצע. עם זאת, חשוב לדעת, כי שינויים "קטנים" כאלה בריבית עבור הלוואת משכנתא של 700,000 ש"ח, שווים בערך תוספת של 150 ש"ח לתשלום החודשי בגין ההלוואה, או בחישוב נומינלי כולל, תוספת של כ – 35,000 ש"ח לכלל התשלומים לאורך 25 שנות ההלוואה.

מה עושים? מבררים היטב

הלוואת משכנתא היא כנראה ההלוואה היקרה ביותר שתיטלו במהלך החיים, וזה בדיוק הזמן להתעכב על כל עשירית האחוז, להבין את המשמעות של הלוואות צמודות ולא צמודות למדד, ולהכיר את המשתנים של כל הלוואה, על מנת שתוכלו להשוות היטב בין הצעות שונות שיינתנו לכם על ידי הבנקים השונים. חשוב לדעת, שאם אתם עסוקים מידי, או לא מרגישים שתוכל לבצע השוואות כאלה באופן יעיל, תוכלו להיעזר ביועצי משכנתא אובייקטיביים, המנהלים משא ומתן כזה עבורכם בתשלום, שהוא כמובן זניח ביחס לחיסכון שתוכלו להשיג, בניהול מו"מ יעיל מול הבנקים.