אחרי ענבל אור, 10 הדברים שאתם חייבים לדעת על קבוצות רכישה
קבוצות הרכישה עלו לאחרונה לכותרות בעקבות פרשת ענבל אור. הפרטים העסיסיים שדלפו מחדרי החקירה של יזמית הנדל"ן כללו מכירת אותה דירה לשני רוכשים, ולפעמים אפילו יותר, וחגיגה של קניית תכשיטים ובגדים על חשבון הקונים התמימים שהפקידו את כספם בידיה.
אבל הנפילה של ענבל אור לא חיסלה את כל קבוצות הרכישה בישראל, ויש עוד חברות המתמחות בקבוצות רכישה שמציעות דירות במחיר נמוך ממחיר השוק. אז אם אתם מתלבטים אם להצטרף לקבוצה כזו או לוותר, קבלו את 10 הדברים שאתם חייבים לדעת על קבוצות רכישה לפני שאתם מקבלים החלטה:
1 – קבוצת רכישה היא התארגנות של אנשים פרטיים לרכישת קרקע ובניית פרויקט מגורים משותף,ללא תלות בקבלן או ביזם. ברוב המקרים יש גורם מארגן שיוזם את הפרויקט, מאגד את הקבוצה, מנסח את ההסכם ומנהל את הקבוצה בפועל.
2 – נכון להיום לא ידוע כמה קבוצות רכישה פועלות ברחבי הארץ, גורמים משוק הנדל"ן מספקים נתונים בהתאם לאינטרסים שלהם, הקבלנים למשל מאוד לא אוהבים את קבוצות הרכישה שמיתרות למעשה את עבודתם, לכן מספקים נתונים נמוכים, לעומת יזמי קבוצות הרכישה שיציגו נתונים גבוהים יותר.
3 – חברי הקבוצה חותמים על הסכמים ,שנערכים בדרך-כלל מראש על ידי עורך דין מטעם הגורם המארגן של הקבוצה. נוסח ההסכם קבוע כי כל חברי הקבוצה חותמים על אותו הסכם. למרות זאת, כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שחותמים על חוזה, כדי להבין בדיוק על מה חותמים.
4 – מנהלי הקבוצה שוכרים את כל בעלי המקצוע משלבי התכנון המוקדמים. מקבלני השלד ועד מתקיני המטבחים. כל הליכי התכנון והבנייה למעשה תלויים בחברי הקבוצה ובהחלטות שהם יקבלו במהלך הדרך. ביוזמת נדל"ן רגילה לעומת זאת, הקבלן הוא שאחראי לרכישת הקרקע, לתכנון, להשגת היתרי הבנייה המתאימים, לתשלום האגרות והיטלי הפיתוח, וכמובן למימון ולבנייה.
5 – חברי הקבוצה רוכשים את הקרקע, וכל אחד מחברי הקבוצה נרשם כבעלים של חלק יחסי בקרקע עם הרכישה. לעומת זאת, ברכישה מקבלן, הקבלן הוא בעל הקרקע, והרוכשים יירשמו כבעלים של הדירה רק לאחר השלמת הבנייה ורישום הבניין כבית משותף.
6 – בעבר קבוצות רכישה הוזילו משמעותית את עלויות הדירה , בגלל דיני המס שהיו קיימים באותה זמן. מאז שונה המיסוי, אבל גם לאחר העלאת המס עלויות הדירה אמורות להיות זולות יותר כי הקבוצה חוסכת את הרווח היזמי של קבלן שמוכר דירות, ומתנהלת ישירות מול אנשי המקצוע. בנוסף התשלום מבוצע לפי קצב התקדמות הבנייה, וחברי הקבוצה לא משלמים תוספת הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה,כפי שנהוג בהסכם רכישה מקבלן.
7 – יש כמה גורמים שעלולים להעלות את עלויות הדירה, וזה אחד מהחסרונות העקריים של קבוצות רכישה. זה משתנה מקבוצה לקבוצה, אבל הגורמים העקריים יכולים להיות עלויות המימון, עיכוב בפרויקט ודחיית חלק מהתוכנית על ידי ועדות התכנון, שייאלץ חלק מחברי הקבוצה לעזוב אותה, והעלויות ליתר חברי הקבוצה יגדלו.
8 – חוק המכר (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), המגן על רוכשי דירות מקבלן, לא חל על קבוצות רכישה.
9 – בדרך כלל חברי הקבוצה נדרשים לפתוח חשבון ומסגרת אשראי בבנק המלווה, כך שבמקרה וחבר הקבוצה לא עומד בתשלומים, הבנק המלווה משלם את התשלומים במקומו וגובה אותם מהחשבון של אותו חבר.
10 – בעקבות פרשת ענבל אור, עלה שוב הצורך להסדיר את נושא קבוצות הרכישה בחקיקה, אבל עד אז כדאי לעשות כמה פעולות כדי להגן על הכסף שלכם כמו לוודא שהסכום הראשוני שתפקידו כדי להשתתף בקבוצה יופקד בידי נאמן ולא בידי המארגן, כדי שאם הקבוצה לא תצא לפועל כי לא הצטרפו מספיק חברים והמארגן יהיה במצב של חדלות פירעון, תקבלו את הכסף בחזרה. חשוב שגם יתר הכספים המיועדים לרכישת הקרקע ולבנייה לא יופקדו בידי הגורם המארגן, אלא ישירות בחשבון הבנק המלווה את הפרויקט, ושזכויות החתימה בחשבון זה הם של חברי נציגות הקבוצה בלבד.
