בונוס למשקיעים בנדל"ן בגרמניה: מימון על ידי משכנתא מקומית בתנאים טובים יותר מאשר בישראל

גם מי שבוחר להשקיע בנכסי נדל"ן מניבים בעולם – בדרך כלל מממן חלק מההשקעה באמצעות הלוואת משכנתא. את אותה הלוואה, נוטלים משקיעים ישראלים לא פעם באמצעות הבנקים בישראל, בתנאים מחמירים ובריביות גבוהות יחסית. מבין היעדים האטרקטיביים להשקעה בנדל"ן, גרמניה היא ללא ספק בראש הרשימה. היא מציעה גן עדן למשקיעים בנדל"ן, עם מאפייני השקעה מניבים במיוחד אבל לא פחות חשוב מכל אלה – עם אפיקי מימון להשקעה שהם זולים יותר מאלה בישראל – והם זמינים גם עבור משקיעים מישראל.

זכאות למימון משכנתא בגרמניה במספר גורמים, כמו סטטוס עבודתך. מעל 15,557 ישראלים כבר ביצעו בדיקת זכאות למימון משכנתא בחו"ל, זה לוקח פחות מדקה ורק צריך לענות על מספר שאלות בסיסיות.

ניתן להתחיל בדיקת זכאות למימון משכנתא בגרמניה על ידי בחירת קבוצת מצב התושבות שלך:

אם עד היום נדרשתם להשיג לא פחות מ – 50,000 אירו בטרם חלון ההזדמנויות להשקעה רווחית בגרמניה נפתח בפניכם – היום, עם אפשרויות המימון המקומיות, תוכלו לחפש השקעה רווחית גם בסכומים קטנים הרבה יותר. למעשה, אלפי ישראלים כבר השקיעו בנדל"ן בגרמניה, ונהנים מהכנסה פסיבית מהשכירות לצד עליית ערך הנדל"ן, בגרמניה כמו במדינות אחרות ביבשת.  אם אתם זכאים להלוואת משכנתא ברכישת נכס נדל"ן מהבנקים המקומיים -דעו כי מדובר בחיסכון של עשרות אלפי שקלים, ביחס להשקעה בנדל"ן במימון הלוואות ישראליות.

גרמניה – השקעה טובה לא רק במונחים של ערוצי המימון

קל מאוד להגדיר השקעה אטרקטיבית – היא מתאפשרת בסכומי השקעה שמתאימים למשקיע, ממועטת בסיכונים, מאפשרת נקודות יציאה בהתאם לצרכי המשקיע, ובצידה – תשואה גבוהה. השקעה בנדל"ן בגרמניה עונה על כל המאפיינים הללו – וזה עוד לפני שדיברנו על המימון הזול, המאפשר חיסכון בעלות העסקה של עשרות אחוזים. הנה הפרטים:

סכומי ההשקעה הנדרשים להשקעה בנדל"ן בגרמניה

מאז משבר הסאב פריים בשנת 2008, ש"כבש בסערה" גם את כל מדינות אירופה, ירדו מחירי הנדל"ן בגרמניה, כמו בשאר המדינות ביבשת, באופן חד. כמה שנים לאחר שוך המשבר, זיהו משקיעים זרים רבים את הפוטנציאל של רכישת נכסי נדל"ן במחירי שוק נמוכים במיוחד, כאשר ברור שהשוק יתאושש – מדובר רק בשאלה של זמן. משכך, משקיעים זרים החלו נוהרים אל נכסי הנדל"ן המוצעים למכירה – במדינות כמו ארה"ב, אנגליה, רומניה, ספרד, פולין, ובמדינות רבות אחרות.

גרמניה, שהיוותה גם היא מוקד להשקעות זרות בנדל"ן, היא בעלת יתרון נוסף על פני היתרונות מהם נהנו משקיעים זרים בשאר מדינות אירופה – כיום, באזור ברלין, נכסים רבים שהיו ברשות הממשל מוצעים למכירה במחירים נמוכים, לאחר נפילת חומת ברלין. מחירי הנדל"ן בגרמניה הם עדיין נמוכים, אולם הם צפויים לעלות.

בשורה התחתונה – בעלות של בין 2,000 ל – 3,000 אירו למ"ר, תוכלו לרכוש נכס מניב באזורי ביקוש גבוה, גם במרכז ברלין. דירת שני חדרים, שהביקוש עבורה בשוק השוכרים הוא גבוה – עשויה לעלות פחות מ – 100,000 אירו – פחות ממחיר דירה באזורי פיתוח ובפריפריה בישראל.

השקעה ללא סיכונים

כיום, גרמניה היא מהכלכלות המובילות בדירוג העולמי, עם תל"ג של מעל שלושה טריליוני (!) אירו. המחירים הזולים יחסית של נכסי הנדל"ן הינם תוצאה של צירוף נסיבות יוצא דופן, וכמו בשאר מדינות אירופה – גם בגרמניה, הם כבר נמצאים במגמת עליה בשנים האחרונות. שוק השוכרים בגרמניה הוא מהגדולים והענפים במדינות אירופה, עם מעל 70% מהדיירים ששוכרים את הבית שלהם. בניגוד לאופי השכירות בישראל – בגרמניה בעקבות קהל השוכרים הגדול, שכירות לטווח ארוך (על פני שנים רבות) היא מקובלת, וחוקים להגנת השוכר והמושכר מאפשרים יחסי שוכר-משכיר ששומרים על השווי הריאלי של שכר הדירה לצד בטוחות לשמירת הנכס.

נזילות ההשקעה

כיום, שפע של משקיעים זרים, קרנות השקעה, חברות נדל"ן מקומיות ובין לאומיות וגופים פיננסיים אחרים, מבצעים השקעות בנכסי נדל"ן בגרמניה ממש על בסיס יומי. הביקושים להשקעות בגרמניה עולים באופן שוטף, ומי שמבקש למכור נכס מניב בגרמניה, מוצא את עצמו בדרך כלל משופע בהצעות מרוכשים פוטנציאלים. השקעה בנדל"ן היא מטבעה לא השקעה לטווח קצר – אבל אם יש ברשותכם נכס בברלין, בדיסלדורף, בקלן או בערים וישובים אחרים בגרמניה שאתם נדרשים "להנזיל" בתוך טווח זמנים קצר – גרמניה היא ללא ספק המדינה שתאפשר לכם לעשות כן.

משכנתא מקומית גם עבור משקיעים זרים – מימון עד 50% מעלות הנכס באמצעות הלוואת משכנתא מקומית

כשאתם רוכשים נכס נדל"ני ומממנים 50% ממחירו באמצעות הלוואת משכנתא בישראל, בריבית ממוצעת של 4% – אתם מוסיפים לעלות העסקה שלכם עוד לא פחות מאשר כ – 20% משווייה, בתשלומי הריבית על ההלוואה לאורך השנים. אם כן, החישוב הריאלי של כדאיות ההשקעה, חייב לקחת בחשבון גם את עלות ערוצי המימון שלכם.

בגרמניה, מדיניות המעודדת השקעות גם מגופם זרים, מאפשרת נטילת משכנתא בתנאים טובים יותר מאלה המוצעים בארץ, לאורך אותן תקופות. גם בגרמניה, כמו בישראל, תוכלו לבחור בין הלוואות משכנתא בריבית קבועה או משתנה, ואם אתם בני מעל 18 וללא עבר פלילי – הסיכויים לאשר את ההלוואה כנגד נכס מקומי שאתם מתכוונים לרכוש – גבוהים מאוד. מי שאין להם דרכון אירופאי, יהנו מאפשרויות מימון של עד 50% משווי העסקה, ולעומתם מי שיש להם דרכון אירופאי יוכלו לממן עד 70% משווי העסקה, בתנאים נוחים ובריביות נמוכות.

הלוואות המשכנתא בגרמניה ניטלות בתהליך די דומה לזה בארץ, והן כוללות שמאות לנכס וביטוח משכנתא (הוא ביטוח חיים). ההפתעה היא הריביות הנמוכות בממוצע בהלוואות המשכנתא בגרמניה ביחס לאותן הלוואות בארץ – בעוד בישראל, הריבית הממוצעת כיום להלוואת משכנתא בריבית קבועה שאינה צמודה לממד היא מעל 4.5%, בגרמניה הממוצע עבור אותה הלוואה הוא 3-3.5%. ניתן לבחור גם במסלולי ריבית משתנה, בדרך כלל בריביות מופחתות. הלוואות המשכנתא לרכישת נכסים בברלין ניתנות לתקופה של 5-30 שנים, ובממוצע ל – 20 שנים, ממש כמו בישראל.

אם כן, הנכסים בגרמניה הנהנים כעת ממחירים נמוכים ביחס לשווי השוק שלהם – מתאפשרים גם לרוכשים ישראליים, במימון מקומי בהלוואות משכנתא בריביות שהן לפעמים נמוכות עד כדי מחצית, מאלה הנהוגות בשוק הישראלי. מעבר לעלות הנמוכה מלכתחילה של אותם נכסי נדל"ן – המאפשרת תשואה גבוהה מאוד, גם במחירי שכירות נמוכים ביחס לישראל – החיסכון בעלות המימון של הדירה, יחסוך לכם עוד כ – 10% מסך השווי של העסקה.

עכשיו הזמן להשקיע בנדל"ן בגרמניה – במחירים נמוכים ובמימון חסכני

כאשר אנחנו בוחרים נכס מניב להשקעה, בארץ, או בחו"ל, אנחנו בדרך כלל שוכחים להוסיף לעלות הכוללת של הנכס את עלות המשכנתא, אשר מייקרת באופן משמעותי את העסקה. אפילו בחישובי התשואה – ההכנסות מההשכרה כנגד עלות הנכס, רק מעטים זוכרים לחשב גם את עלות המשכנתא. אבל האמת היא, שהלוואת המשכנתא מוסיפה לעלות הנכס עוד מאות אלפי שקלים, ועשרות אחוזים ממחיר הרכישה שלו. זהו יתרון משמעותי לרכישת נדל"ן בגרמניה – שם ערוצי המימון זולים יותר, מה שמוזיל אף יותר את העלות הכוללת של כל עסקה.

אם כן, השקעה בנדל"ן בגרמניה מציעה סל של יתרונות שהופכים אותה לגן עדן למשקיעים – התשואה הגבוהה, המימון המקומי הזול והנוח, עליות הערך והשוק היציב והמתפתח – הופכים את נכסי הנדל"ן בגרמניה מניבים במיוחד. זה הזמן לבחון אם גם אתם זכאים להלוואת משכנתא מקומית להשקעה בנדל"ן בגרמניה – ולאפשר לכסף שלכם, סוף סוף, לעבוד במקומכם.

בדוק אם אתה זכאי למימון משכנתא נדל"ן בגרמניה