הון עצמי למשכנתא – כמה אתם באמת צריכים ואיך עושים את זה?

הלוואת המשכנתא הממוצעת בישראל עומדת על 700,000 ₪. בנוסף, בממוצע יש לכל משפחה הלוואות שאינן לצרכי דיור בגובה של בין 50,000 ל–100,000 ₪. חשוב להבין שגובה הלוואת משכנתא שכזה, לצד ההלוואות הנוספות שרובנו מחזיקים, "נוגס" באופן משמעותי (בממוצע בשיעור של מעל 35%) בהכנסה החודשית שלנו. במדינה שבה רוב של בתי האב לא מצליחים לסגור את החודש חשוב לקבל החלטה נכונה בעניין הלוואת המשכנתא, באחת העסקאות היקרות שתעשו בחיים. היום נדבר על ההון העצמי הנדרש לרכישת נכס, והחלוקה בין תשלום בעד הבעלות על נכס בחלוקה בין הון עצמי למשכנתא. כמה מסכום הנכס ישולם באמצעות הון עצמי? איך קובעים מה הסכום הנדרש והאם יש מינימום נדרש להון עצמי לרכישת בית בישראל?

מהו הון עצמי למשכנתא, וכמה הון עצמי אתם צריכים?

בישראל, על פי חוק, שיעור המימון לנכס שיכול רוכש לקבל עבור נכס יחיד שהוא מעוניין לרכוש לצרכי מגורים, הוא 75%. 25% משווי הנכס, אם כן, ימומן מתוך ההון העצמי של הרוכש. את שווי הנכס קובע שמאי מטעם הבנק, בתהליך שניתן לבצע רק לאחר תחילת תהליך הרכישה – אולם על פי רוב, תוכלו להעריך במידת דיוק סבירה את שווי השוק של הנכס, אם עשיתם סקר שוק מעמיק בנוגע למחירי הרכישה של נכסים דומים באזור טרם הבחירה בנכס שאתם מתעתדים לרכוש.

אם כן, עליכם להשיג לפחות 25% משווי הנכס שלכם עבור הון עצמי למשכנתא. למשל, בנכס בשווי 1.5 מיליוני שקלים, אנחנו מדברים על הון עצמי למשכנתא של 375,000 ₪ – הרבה מעל רבע מיליון שקלים. כיצד מגייסים כזה סכום? מרבית הישראלים מוצאים כי הצורך לגייס הון ראשוני בסכומים כאלה לרכישת נכס – הוא המעצור העומד בפניהם, לקראת מימוש החלום ורכישת בית בישראל.

איך משיגים הון עצמי למשכנתא בישראל?

חשוב להבין – בעוד שיעורי ההון העצמי למשכנתא הם קבועים על פי חוק – הסכום שתצטרכו לחסוך נגזר, כמובן, משווי הבית שתרצו לרכוש. על כן, אם אתם רוכשים בית גדול, במיקום אטרקטיבי וכדומה – מחיר הנכס יהיה גבוה, ביחס לדירה שתרכשו שהיא קטנה או במיקום פחות יוקרתי. ייתכן, שעל מנת להפחית הן את ההון העצמי הראשוני והן את התשלומים למשכנתא – שווה לשקול: להתפשר בבחירת הנכס, להגביל את סכומי הרכישה (על אף שלנו הישראלים יש נטייה לבחור נכסי נדל"ן יותר עם הלב ופחות באופן כלכלי), ולזכור תמיד את המחויבות הכלכלית ארוכת השנים שאנחנו לוקחים על עצמנו. לשפר דיור – תמיד אפשר, לאחר שתתבססו כלכלית, ומוטב להתאמץ ולחסוך בטרם תתחייבו להלוואה (ותשלמו את הריביות שלה), ולא לאחר שנטלתם את ההלוואה.

אם אתם נחושים בדעתכם להעמיד סכומים גדולים שאין בידיכם לטובת הון עצמי למשכנתא, הנה כמה דרכים להשיג את אותו הון עצמי:

• ניתן ליטול הלוואות מבני משפחה, ואם אפשר – כאלה שאינן נושאות ריבית (או לפחות, בריבית נמוכה יחסית). בחלק מהמקרים, ניתן גם למשכן את בתי הקרובים (למשל ההורים) לצרכים אישיים, ובסכומים המתקבלים להשתמש על מנת להשלים הון עצמי לרכישת הבית
• ניתן ליטול הלוואות מגורמים חיצוניים, כמו הלוואות מיידיות והלוואות מחברות האשראי. חשוב לדעת, שאלה הלוואות בסכומים נמוכים בדרך כלל, ולתקופות שלא עולות על שלוש שנים
• ניתן ליטול הלוואות כנגד תכניות השקעה וחיסכון שיש לכם ואתם לא מעוניינים לשבור, כמו קופות גמל או תכניות פנסיה
• עמותת "אחים לבית" מספקת הלוואה לטובת הון עצמי למשכנתא, בסכום של עד 100,000 ₪, לאחר תהליך מיון בלבד

רכישת בית בישראל – ממש לא בכל מחיר

זוגות רבים מתייחסים לרכישת נכס חלום ומפאת שכך – הם מוכנים להתחייב להחזרים גבוהים בדרכם לרכישת הנכס. התוצאה היא לא פעם מחזור הכנסות חנוק, חוסר יכולת לממן שינויים בנוחות (למשל, כשנולדים תינוקות חדשים למשפחה הצעירה), לעיתים עד כדי אי עמידה בתשלומי המשכנתא או ההלוואות הנוספות שניטלו למימון רכישת הנכס. זוהי בחירה לא כלכלית, ונמליץ לבחון מה יהיה הסכום של הון עצמי למשכנתא שתוכלו להעמיד בנוחות ומבלי להגדיל את האובליגו או ההתחייבויות שלכם לגופים הפיננסיים (או הפרטיים…) השונים – ולהיצמד לתכנית כלכלית שתאפשר רכישת נכס בזמן המתאים, בהלוואת משכנתא מצומצמת ככל הניתן ובתנאים שיאפשרו לכם רווחה כלכלית בעתיד.