קונים דירה חדשה? תוסיפו למחיר הדירה עוד כמה מאות אלפי שקלים

היום דווקא לא נדבר על מחירי הדיור בישראל, על מספר המשכורות הנדרשות לרכישת דירה חדשה ואפילו לא על מהלכים כמו "מחיר למשתכן". במקום, נבחן את כל עלויות הרכישה שלכם. הרי במקרים רבים אנחנו בוחנים את שורת המחיר. אנחנו יודעים מה ההון העצמי שלנו ובהתאם ברור לנו מה מחיר הדירה שנוכל לקנות. אלא שיש עוד שורה של עלויות שמפתיעות אותנו רגע אחרי שההחלטה התקבלה, וגם אחרי שכל המסמכים נחתמו. אז כמה באמת תעלה לכם הדירה המיוחלת?

תשלום מס רכישה

במדינת ישראל קיים מושג שנקרא מס רכישה. באופן עקרוני את המס נשלם ברכישת כל דירה, בין אם היא ראשונה או שלישית. זה עשוי להישמע קצת משונה, שהרי לרוב אנחנו משלמים מיסים על רווחים – מהשקעה או מעבודה קשה למשל. בפועל, מס רכישה משולם במעמד רכישתה של דירה חדשה, כלומר כבר במעמד ההשקעה, הרבה לפני שחשבנו למכור או להשכיר אותה, וליהנות מרווחים.

ככל שהעסקה שעל הפרק גבוהה יותר (כלומר ככל שהדירה יקרה יותר) גם המס שנשלם בגין הנכס גבוה יותר. יש מצבים שבהם לא קיים מס רכישה כלל, למשל כאשר מחיר הדירה נמוך מאוד (פחות מ-1.6 מיליון שקלים). מנגד, דירות יוקרה, שמחירן גבוה הרבה יותר, הן דירות שעליהן נשלם מס גבוה הרבה יותר. נכון ל-2018 אלו הן מדרגות המס:

מדרגות מס רכישה (דירה יחידה לתושב ישראל)

עד 1,664,520 ₪: 0%

בין 1,664,520 ₪ – 1,974,335 ₪: 3.5%

–בין 1,974,335 ₪ – 5,093,535 ₪: 5%

בין 5,093,535  ₪ – 16,978,450 ₪: 8%

מעל 16,978,450 ₪: 10%

מדרגות מס רכישה (דירה שאינה יחידה)

עד 5,095,570 ₪: 8%

מעל 5,095,570 ₪: 10%

הנה המחשבון של רשות המיסים, שיעזור לכם להעריך את הסכום שתצטרכו לשלם על הדירה המתוכננת.

דמי התיווך

דירות רבות מוצעות למכירה באמצעות מתווך, ואם הוא קיים גם בעסקה שלכם כדאי לקחת את דמי התיווך בחשבון. ברוב המקרים העמלה המקובלת היא 2% ממחיר הרכישה בתוספת מע"מ (17%). אתם יכולים להתמקח, כמובן, אבל רצוי לדעת מבעוד מועד מה הסכום שתשלמו. בהנחה שסיכמתם על עמלה של 2%, הרי שעל דירה שמחירה הסופי 2 מיליון שקלים תשלמו לא פחות מ-40 אלף שקלים, עוד לפני שתוסיפו את המע"מ.

שכר טרחה לעורך הדין

סביר להניח שיש בעסקת הרכישה שלכם גם עורך דין. בין אם הרכישה מורכבת או פשוטה בהחלט רצוי להיעזר בשירותיו – ורצוי שיהיה זה עורך דין מטעמכם. במצבים שבהם אתם רוכשים דירה מקבלן אתם יכולים להיעזר בעורך הדין שמוצע לכם על ידו, אבל מומלץ לבחור בגורם אחר, כזה שלא פועל מתוך אינטרסים ברורים לטובת הקבלן. בהקשר הזה כדאי לזכור שהשכר שתשלמו לעורך הדין נע על הטווח שבין חצי אחוז – לאחוז וחצי.

מדד תשומות הבניה

אם אתם רוכשים דירה מקבלן אתם נכנסים לתהליך ארוך, ורק לאחר כשנתיים (במקרה הטוב) תקבלו את המפתח לדירה שלכם. בזמן הזה הקבלן עלול לספוג שינויים משמעותיים בכל הקשור לעלויות הבנייה. למשל, אם חומרי הבנייה מתייקרים או אם שכר העובדים יעלה עד להשלמת הבנייה, עלויות מהסוג הזה ישפיעו על הקבלן שלכם. מהסיבה הזו נוהגים קבלנים להגן על עצמם על ידי הצמדת המחיר למושג שמוכר בשם מדד תשומות הבנייה. במילים אחרות – הסיכון שהיה מוטל קודם על הקבלן עבר אליכם בפועל, ובהתאם למשך הזמן שיידרש עד תום הבנייה, אתם צפויים לשלם עוד כמה עשרות אלפי שקלים.

המשכנתא שלכם

הנה מושג שאתם כנראה מכירים, גם אם עדיין לא הציגו ביניכם באופן רשמי. בתור התחלה תצטרכו לשלם על פתיחת תיק משכנתא, עמלה שמגיעה לרוב ל-0.25% מהסכום הכולל שאתם מבקשים. אפשר ואפילו רצוי להתמקח על השיעור הזה, וגם כדאי לזכור שמדובר על 2,500 שקלים אם המשכנתא שלכם עומדת על מיליון שקלים. נושא אחר שעליו חשוב להתמקח, גם אם על חשבון עמלת פתיחת התיק, הוא נושא הריביות.

במעמד פתיחת התיק כדאי להתכונן לעלויות נוספות, למשל אם תתבקשו להביא שמאי או להחתים נוטריון, מה שאומר שיש כאן תשלום נוסף של 1,000 שקלים לפחות וכנראה קצת יותר.

ביטוח חיים וביטוח דירה

על פניו מדובר בסכום קטן של כ-200 שקלים בחודש, אבל אל תשכחו שתשלמו את הסכום הזה במשך כמה שנים טובות. מצד שני, מדובר בביטוחים שהם בגדר חובה, והבנק שלכם ידרוש אותם. ביטוח חיים חשוב משום שהוא מכסה את יתרת המשכנתא במצב שבו הלווה (או אחד מהלווים) נפטר. ביטוח דירה מיועד לכסות נזקים שונים לנכס, שהרי הוא משועבד לבנק. הסכום החודשי, זה שכאמור תשלמו כל עוד אתם משלמים את המשכנתא, תלוי מאוד בנתונים האישיים שלכם, מגילכם ועד למצבכם הבריאותי.

ומה עם יועץ משכנתא?

יועצי משכנתאות שונים יציעו לכם מסלולי ליווי שונים. יש מי שיעזור לכם גם בהתנהלות מול הבנק ויש מי שיעזור לכם בבניית תמהיל בלבד. עלות הייעוץ תעלה לכם 2,000 שקלים במקרה הטוב והפשוט. במקרים מורכבים וכשהליווי צמוד יותר, הסכום עשוי לטפס ולהגיע גם ל-8,000 שקלים. לפני מע"מ.

דירה חדשה צריכה שיפוץ?

בין אם אתם רוכשים דירה חדשה מקבלן או דירה ישנה, יש מצב שאתם מתכננים שיפוץ קטן. אולי אתם רוצים להזיז קיר, לשדרג את המטבח או להחליף את הריצוף, ואולי מתעורר בכם החשק לבצע שיפוץ יסודי. כך או כך, תכננו את השיפוץ הזה מראש כדי שתוכלו להיערך תקציבית. אם לא תשימו גבולות ולא תדעו מה באמת דורש שיפוץ דחוף ועם מה אפשר לחכות, אתם עלולים לגלות מאוחר מדי שלקחתם על עצמכם הרפתקה יקרה במיוחד.

שירות הובלות

בהנחה שצברתם ריהוט לאורך השנים, בוודאי אם גרתם בדירות שכורות או אפילו בדירה בבעלותכם – מישהו צריך להעביר את הריהוט הזה לנכס החדש. הובלה יכולה לעלות לכם כמה אלפי שקלים, בתלות בכמות הציוד ובמרחק בין הדירה הנוכחית לבין החדשה. אם אתם רוכשים ריהוט חדש גם כאן תצטרכו לשלם על ההובלה מהחנות לדירה, וככל שאתם מתפזרים בין חנויות ריהוט ומוצרי החשמל כך תשלמו הובלה לכל גורם בנפרד. במקרים מסוימים (למשל כשמדובר במכונת כביסה או בספה) ייתכן שתשלמו גם על ההתקנה, עוד עלות משמעותית.

דרך אגב, אם אתם באמת מתכננים לרהט את הדירה מחדש ולקנות גם מקרר, טלוויזיה לכל חדר ומכונת כביסה, אל תשכחו שלכל אחד מאלה יש מחיר. לרהט דירה זה עסק יקר, וגם אם תחדשו רק את הסלון תתכוננו להיפרד מכמה אלפי שקלים. לפחות.