פיצול דירה: עבירה על החוק או הזדמנות להכפלת תשואה?

בעשורים האחרונים, אנחנו רואים שינויים רבים באוכלוסיה בישראל – אנחנו נשארים רווקים או זוגות ללא ילדים עד גילאים מאוחרים יותר, המבנה המשפחתי הוא פעמים רבות יחידני וכך עולה הביקוש במספר רב של יחידות מגורים קטנות, ביקוש שאין היצע מתאים עבורו, בתכנון הדירות הנבנות והקיימות בארץ ובפרט באזור המרכז וגוש דן. בעשור האחרון, ראינו את טרנד הדירות המפוצלות הופך פופולארי יותר ויותר – ולכאורה, מדובר בפתרון משמיים – בעל דירה, מוזמן לפצל את הדירה שלו ולאפשר מגורים של שני שוכרים (או יותר) באותה דירה – בתמורה לפעמיים תשלום שכירות. זה טוב לכל שוכר (במיוחד כאשר פיצול דירה מאפשר מגורים מנותקים מן השוכרים בשאר מרחבי הדירה), זה טוב למשכיר (שמתאפשר לו להשכיר יחידת מגורים קטנה, שמתאימה לצרכיו, ובדרך כלל בדמי שכירות לא גבוהים – אבל זה רע לשכנים ולתשתיות הבניין, וזה לא חוקי. מתי אפשר לפצל דירה, מה המשמעויות עבור המשכירים, השוכרים, ואפילו השכנים? על כל זאת ועוד, לפניכם.

הבעיה והפתרון

אמנם, חוק התכנון והבנייה (התשכ"א – 1965) מאפשר ביצוע של שינויים פנימיים במבנה הדירה שלכם ללא צורך בקבלת היתרים – אבל על פי לשון החוק, מדובר בשינויים שאינם מהותיים, ובשום אופן לא בחלוקה פנימית של דירה אחת למספר יחידות מגורים. על אף שמבחינת החוק אין בעיה להשכיר חלקים מן הדירה בשכירות משנה – כשמדובר בהפרדה מוחלטת בין חלקים שונים של הדירה, כאשר בכל דירה מפוצלת שירותים, מקלחת ומטבחון שהם מופרדים ועומדים לשירותה – חשוב לוודא כי מדובר בפיצול שבוצע לפי היתרי בנייה מטעם הרשות המקומית.

בשנים האחרונות, ובפרט מאז "חוק פיצול דירות צמודי קרקע" בשנת 2017, אשר הכיר במצוקת השכירויות ואפשר, תחת תנאים מסוימים ובהוראת שעה באופן זמני, קבלה פשוטה יותר של היתרי בנייה לפיצול דירות – אנחנו ערים לרשויות רבות שמאפשרות אישור פיצול דירות בהליכים קצרים, פשוטים וזולים יותר. ביחד עם זאת – מדובר בהליך בירוקראטי, הכולל הגשת התכניות, אישור של המועצה בכפוף לבחינת השינוי על ידי ביקור במבנה, וכדומה. מי שבוחר לפצל את דירתו מבלי לקבל היתרים בגין זאת – חושף את עצמו, כמו גם את השוכרים שלו, לתביעות פליליות ואזרחיות, לסנקציות ולקנסות גבוהים.

מבחן הדירה המפוצלת

כאמור, על פי חוק מותר לבצע שינויים מבניים בפנים הדירה ללא היתר, אולם אסור לבצע פיצול דירה למספר יחידות מגורים נפרדות. פעמים רבות מבחן הדירה המפוצלת הוא מבחן המטבח – אם בדירה מספר מטבחים, עולה החשד שמדובר בפיצול שהוא אסור על פי חוק פיצול דירות.

למי פיצול דירה מפריע?

כנראה שהבעיה המהותית בפיצול דירות ללא היתר היא העומס שנוצר על תשתיות במבנה, במיוחד כאשר המדובר בבניין דירות. על כן, לא אחת התלונות מגיעות מהשכנים, שאולי סובלים מהעובדה שרכשו דירה בבנין עם מספר ידוע של דירות – וקיבלו בפועל מספר גדול יותר של דיירים. חשוב לדעת, כי שכנים כאלה שאיכות החיים שלהם נפגעת כתוצאה מפיצול דירות בבניין – עומדת בפניהם הזכות לתביעה אזרחית אישית הן כנגד המשכיר (בעל הדירה) והן כנגד השוכר (הדייר), בגין פגיעה באיכות החיים בבניין, העמסה על התשתיות, רשלנות ואפילו מטרד.

מה חשוב לבדוק לפני ששוכרים דירה מפוצלת?

כאמור, פיצול דירות ללא היתר מהווה עבירה פלילית והפרה של חוק פיצול דירות. בהפרה הזו אשמים לא רק המשכיר, אלא גם השוכר. מעבר לאפשרות לתביעה פלילית, כמו גם לתביעה אזרחית מטעם השכנים, כדאי שתדעו כי פעולות מניעה של הרשויות המקומיות כנגד פיצול דירות עלול להביא למצבים מאוד לא נוחים למגורים, כמו למשל ניתוק מיידי של הדירה מתשתיות (חשמל, מים, או גז), הוצאת צו לפינוי מיידי של הדירה, ונוספים. על כן, כאשר אתם מבקשים לשכור נכס לאחר שבוצע בו פיצול דירה – חשוב להתעקש על צירוף היתרי הבנייה לחוזה השכירות.

חושבים לקנות דירה מפוצלת? אתם עלולים למצוא את עצמכם קונים קן צרעות

אין בעיה למכור או לרכוש דירה מפוצלת – גם ללא היתרים – רק חשוב לדעת (כמו גם להחתים את הרוכש על מסמך מתאים) שמדובר בדירה שיש לה חריגות בנייה. המשמעות היא מסירת כלל העבירות והאחריות הפלילית בגינן לבעליה החדשים של הדריה, כאשר לאחר גילוי החריגות, כלל עלויות התיקון, כמו גם החבות המשפטית – יחולו על הרוכש.