האם חוק המתווכים השיג את המטרה האמיתית שלו?

ביוני 2018 אישרה ועדת השרים את הצעת תיקון ל"חוק המתווכים" שהוסדר כבר ב-1996. לפי התיקון נאסרת למעשה גבייה של תשלום דמי תיווך מהשוכר בלבד. לבעלי דירות המבקשים להשכיר את דירתם על ידי סיוע של מתווך לא תינתן עוד האפשרות לגלגל את מלוא התשלום על השוכר. התיקון בנושא התיווך נבע מתוך ההבנה שישנם מתווכים רבים שאינם מבקשים מבעלי הדירות את עלות התיווך ודואגים כי העול של דמי התיווך ייפול על השוכרים.

נקדים ונאמר שגובה עמלת התיווך שנחשבת למקובלת בשוק הנדל"ן הינה כ-2% מסכום העסקה הכולל, והיא תשולם באמצעות כל צד שהוא חלק מהעסקה. בעסקת דירות המיועדות לשכירות, מקובל והיום גם מוסכם על פי חוק, שכל צד, השוכר והמשכיר, ישלמו עמלה למתווך, שהיא בדרך כלל בגובה דמי השכירות, משמע תשלום של חודש אחד.

ענף התיווך בימנו

מנכ"לית רשת תיווך הנדל"ן הארצית של חברת אנגלו סכסון, לילה נחמן, טוענת ששוק הנדל"ן בישראל הוא נחשב עדיין לשוק מורכב, מסועף ובעיקר מאתגר ולפחות שליש מכל העסקות נדל"ן בארץ מתבצעות באמצעות תיווך. מתגלים לא פעם בקעים וחוסר הסכמה בין המתווך לבין הצד השני השוכר או המשכיר, והרבה פעמים העניינים אף גולשים לבית המשפט. עוד אומרת לילה נחמן כי כל ענף התיווך בארץ מייצר רושם ותדמית שהיא אינה חיובית ולכן הרבה לקוחות לא ממהרים לשלם למתווכים את העמלה על אף שהיו מרוצים מהתוצאה, ועל אף שהמתווך התאמץ וסיפק את כל מבוקשם. סיבה עיקרית לרושם הלא טוב שנוצר בקרב המתווכים, הינה הפשטות שבה אפשר להוציא רישיון תיווך, והזריזות שניתן להתחיל לעבוד במקצוע, מה שיוצר את תדמית מאוד לא מקצועית.

מה אומר חוק המתווכים על דמי התיווך?

עד לדיונים ביוני 2018 במסגרת התיקון לחוק, תשלום דמי התיווך הוטל לרוב במלואו על השוכרים, למרות שלא תמיד הם אלה שיזמו את השירות. בשל ניסיון רב בשנים האחרונות ובעקבות פניות רבות של הציבור לעניין החיוב באמצעות מתווך, הוחלט להטיל אחריות גדולה על המתווכים שיפעלו בניגוד למדיניות החדשה בתיקונו של "חוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו–1996", וזאת על מנת להסדיר את כל פעילות המתווכים וליצור כללים מאוד ברורים בכל אופי הפעילות והזכאות של המתווכים לדמי תיווך הוגנים מצד שני הצדדים. להלן עוד סעיפים עיקריים ומהותיים בחוק.

תנאים לזכאות דמי תיווך

בחוק המתווכים למקרקעין בסעיף 14(א) מופיעים מספר תנאים שכל עוד קוימו כולם יהיה זכאי המתווך לקבל את שכרו שאלו הדמי תיווך. התנאים הם: רישיון תיווך בתוקף, התקשרות בחוזה תיווך שהוא תקף, בהסכמה שהוא הגורם היעיל והרלוונטי שיכול להביא להתקשרות הצדדים בחוזה מחייב. ולכן תשאל השאלה האם הפעולה של המתווך היא "הגורם היעיל" שהצליח להגיע להתקשרות החוזית, והיא תיבחן על פי כל מקרה והנסיבות העובדתיות שלו.

משמעותו של המידע המהותי

עוד סעיף מורכב נוגע לחובתו של המתווך בהתנהלות הגונה וזהירה. החוק קובע כי על המתווך במקרקעין לפעול ביתר מקצועיות ובהיגיון ולנקוט בכל אמצעי ראוי בנסיבות העניין על מנת לקבל מידע שהוא מהותי, חשוב וקריטי שנוגע לנכס עצמו. סעיף המידע המהותי מעלה הרבה שאלות עמוקות וקרדינליות כגון: מה זה בדיוק המידע המהותי שאותו צריך להכיר? האם על המתווך האחריות לכל פגם מהותי שקיים בנכס ושמוכר הנכס ביקש להסתירו? ועוד כהנה.  

חשיבות הזמנה בכתב

פקטור נוסף לזכאותו של המתווך בדמי תיווך יהיה עמידה בסייג בסעיף 9 בחוק המתווכים שקובע – "מתווך במקרקעין לא יהיה זכאי לדמי תיווך, רק במידה וחתם הלקוח על הזמנתו בכתב לביצוע פעולת תיווך במקרקעין." מה שמתכתב גם עם התיקון לחוק החדש. הדרישה שלקוח יחתום בכתב מיועדת לקבוע בצורה ברורה אם הלקוח עצמו באמת התחייב בפני המתווך ומה היו תנאי הסכם זה. בפועל, גם אם לא קיימת הוכחה להסכם בכתב שכזה, זה לא יהיה מספיק על מנת לדחות את התביעה של המתווך לתשלום עבור דמי התיווך שביצע.

האם חוק המתווכים אכן הצליח לפתור את סוגיית התשלום?   

עד לפני כחצי שנה היינו ממהרים לענות בבירור שלא. אך כעת, עם ההצעה המתקנת שלא "מגלגלת" על צד אחד את התשלום, יש מקום לאופטימיות. ישנם לא מעט מקרים שבהם נאלצים שני הצדדים להגיע תביעות ולבתי משפט, לרבות בכל מה שקשור לתיווך ולזכאותם של מתווכים בדמי התיווך. ישנם לא מעט מצבים שהמתווך זכאי לדמי תיווך ומנגד הלקוח לא מרגיש כי השכר שאותו דורש המתווך הוא הוגן ביחס לעבודתו ולא מוצדק באותן הנסיבות, או שהלקוח מרגיש כי משרד התיווך או המתווך עצמו הוליכו אותו שולל ולא סיפקו לו את מה שסוכם.

נסכם שבעיות ושאלות רבות קיימות עדיין סביב כל "חוק המתווכים", ולא רק בהקשר של מי משלם את דמי התיווך, יש לא מעט שאלות לא פתורות שאין להן מענה והם נתונות לשיקולן של בתי המשפט. חלק מהם הינם נושאים שקשורים לחובת ההגינות שמוזכרת בחוק, הזהירות שיש על המתווך לנקוט בכל פעולות התיווך שלו, המקצועיות, וכל מה שקשור ליושר ונאמנות וחובת הגילוי המלא עבור הלקוחות, ועוד תנאים לסיומה של עסקת תיווך בלעדית.