השקעה בנדל"ן – יתרונות וחסרונות בסוגי ההשקעות השונים

אם יש לכם כסף "פנוי" המיועד להשקעה ואתם שוקלים השקעה בנדל"ן – אתם כנראה חושבים נכון. עם ריביות של פחות מאחוז אחד בכל תכנית חיסכון בבנקים הגדולים, השקעות בנדל"ן מציעות אפיק המשלב גם יציבות (יחסית), וגם תשואה דו-מספרית (לפעמים). אז בואו נפשיל שרוולים, ונסקור ביחד מהן ההשקעות האפשריות בנדל"ן שיתאימו לכם – על מנת שתוכלו להתקדם אל השלב הבא וממש לפעול לכיוון של השקעה אטרקטיבית בנדל"ן.

השקעה בנדל"ן – אטרקטיבית במדינות רבות מסביב לעולם, לאורך שנים רבות

במדינות מפותחות שבהן הכלכלה יציבה, אנחנו רואים שערכי נכסי הנדל"ן עולים באופן יציב וקבוע (בדרך כלל בממוצע של לפחות 2-3% בשנה). הסיבה היא כנראה הגידול באוכלוסיה – אבל חשוב לציין, כי זהו כלל אצבע והוא אינו נכון לגבי כל שכונה,בכל עיר, בכל מדינה – וכי חשוב לבחון כל מקרה לגופו.

ההשקעה בנכסי נדל"ן מאפשרת יותר מאשר רק את עליית הערך שלו – היא מאפשרת השכרתו וגריפת תשלומים חודשיים בגין השימוש בנכס – הכנסה פסיבית. בהכנסה זו ניתן, למשל, לכסות את תשלומי המשכנתא בגין הנכס ולמעשה "לקנות" נכס מבלי לשלם עליו בפועל.

החיסרון הגדול של השקעה בנדל"ן הוא שהשקעה מסוג זה דורשת סכום התחלתי גבוה. קשה להשקיע בנדל"ן, מבלי שיהיה ברשותנו את הסכום הנדרש לפחות עבור תשלום של 10% ממחיר הנכס. את כל שאר גובה התשלום, ניתן לשלם באמצעות הלוואת משכנתא – אולם אז חשוב לזכור, שההלוואה שלכם תעלה לכם בערך חצי מסכום ההלוואה, כלומר אם תיקחו הלוואה של 500,000 ש"ח, תחזירו בפועל, נומינאלית, בערך עוד 250,000 ש"ח בתשלום ריבית על הלוואה, ל 20 שנים.

השקעה עצמאית בנדל"ן – זה לא חייב להיות בארץ

חוק המיסוי החדש של שר האוצר כחלון על דירה שלישית, הפך את ישראל למוקד אטרקטיבי פחות עבור אילי נדל"ן. אבל מי שחושב להשקיע בנדל"ן, ממש על ידי רכישת נכסים, אינו מוגבל לרכישת נדל"I בישראל. כיום, מוקדים אטרקטיביים רבים לרכישת נדל"ן, ביניהם כמובן ארה"ב; מדינות במרכז אמריקה כמו פנמה וקוסטה ריקה; מדינות דרום אמריקה כמו ארגנטינה, ברזיל, והאיים מסביב המאפשרים רכישת נכס נדל"ני בסכומים נמוכים; ואירופה – גרמניה, אנגליה, ואפילו מדינות באפריקה, כמו סודן ודרום אפריקה, המציעות כיום אפשרויות מעניינות להשקעה בנדל"ן.  

עם פתיחת השוק למשקיעי נדל"ן, תמצאו שהאפשרויות הן אין סופיות – תוכלו להשקיע בסכום התחלתי נמוך, למצוא "מציאות" של דירות או בתים למכירה במחיר נמוך משמעותית ממחיר השוק, ואפילו לבחור את רמת הספקולטיביות של ההשקעה עם הבחירה במדינות מתפתחות יותר או פחות.

השקעה בנדל"ן דרך קבוצת רכישה – כי לא חייבים לשים את כל הביצים בסל אחד

אם הסכום ההתחלתי להשקעה אינו גדול מספיק, אם אתם מרגישים שלבד קשה לכם להתמודד עם כל ההחלטות שיש לקבל כאשר בוחרים להשקיע בנדל"ן, או אם יותר מתאים לכם לפזר את ההשקעות ולהשקיע קצת בהרבה מקומות – יכול להיות שקבוצות רכישה הן בדיוק הדבר עבורכם. קבוצות רכישה הן קבוצות של מספר משקיעים הרוכשים ביחד נכסים להשקעה. הקבוצות יכולות להיות קבוצות שאתם או משקיע אחר תארגנו – או קבוצות מקצועיות בניהול של אנשי השקעות ונדל"ן מומחים. בכל מקרה, תוכלו לצפות גם לסכום התחלתי נמוך יותר להשקעה וגם לטרחה פחותה בהיבטים של ניהול ההשקעה.

השקעה בנדל"ן דרך קרן השקעות – להיות עם אבל להרגיש בלי

הדרך הכי "נקייה" להשקיע בנדל"ן, בלי ממש להשקיע בנדל"ן, היא למצוא קרן השקעות המתמחה בנדל"ן ולהשקיע בה. בהשקעות מסוג זה, תמצאו פיזור גבוה, ניהול מקצועי, וגם גובה השקעה ראשונית פחות מחייב ביחס לרכישת נכס נדל"ני בפועל. התשואה המתקבלת הינה מעין "תערובת" של התשואות של נכסי נדל"ן שונים בעולם – וכל קרן מציגה את התמהיל שלה כמו גם את רמת הספקולטיביות של ההשקעה. חשוב לקחת בחשבון שגם כאן, תשלמו דמי ניהול שאותם חשוב לנכות מן הרווחים הצפויים.

אז, מה נכון עבורי?

ההחלטה לבחור בסוג אחד של השקעה בנדל"ן על פני סוג אחר הינה החלטה אינדיווידואלית, הנובעת ממאפיינים אישיים (כמו למשל, כמה סיכון אתם מוכנים או רוצים לקחת על ההשקעה וכמה זמן יש לכם "לבזבז" על זיהוי השקעה טובה ועל ניהולה) כמו גם מבחירות רגשיות (למשל, בישראל רבים מגלים חיבה לבעלות על נכס נדל"ני, במיוחד אם הוא קרוב לים או שיש בו בריכה – אפילו אם במקומות אחרים בעולם כזה נכס מתגלה כקשה להשכרה). הבחירה בין רכישת נכס נדל"ני,  בארץ או בחו"ל, באופן עצמאי, דרך קבוצה או דרך קרן השקעות – הינה בחירה שתקבלו לאחר "עבודת רגליים" שתכלול הבנה הלכה למעשה של ההכנסות (ההכנסה משכירות והעלייה בשווי הנכס לאורך התקופה בה אתם מתכוונים להחזיק בו) ביחס להוצאות שיהיו לכם (על רכישת הנכס ועל תפעולו, אחזקתו, וניהול השוכרים שלו). בסופו של יום, בכל השקעה בנדל"ן ישנו גורם של אי וודאות, אולם משקיעים רבים אשר מבצעים השקעה בנדל"ן באופן מושכל ולאחר בירורים מספקים, גורפים לכיסם תשואות גבוהות על ההשקעה (12-15%) בהשקעות בנדל"ן, באופן יציב וקבוע לאורך שנים.

בהצלחה.