השקעות נדל"ן – שלוש הדרכים הטובות ביותר להרוויח
האפשרויות של עשיית רווח מתוך השקעות נדל"ן בנויות על מספר מסלולים בסיסיים. מדריך קצר זה נועד לעזור לכם להבין את יסודות הנדל"ן ואת האופן שבו משקיעי נדל"ן מצליחים פועלים כדי למקסם את הרווחים שלהם.
למעשה יש שלוש דרכים לעשות כסף בתחום השקעות נדל"ן –
- עלייה בערך הרכוש
- השכרת הרכוש לשוכרים וגבייה של דמי שכירות
- הפעלת עסק מניב רווחים הפועל ברכוש ותלוי בו
כמובן שתמיד ניתן למצוא עוד דרכים להרוויח מנדל"ן, באופן עקיף או ישיר, אבל רוב ההכנסה הפסיבית שאנשי נדל"ן מרווחים משוק זה נובע משלוש אפשרויות אלה. אם תלמדו כיצד לשלב אפשרויות אלה בתיק ההשקעות שלכם תוכלו להגדיל ולגוון את תיק ההשקעות ואם תיישמו המלצות אלה בתבונה תפחיתו את הסיכון הכרוך בהשקעה.
האפשרות הראשונה היא להרוויח על ידי רכישת נדל"ן בשווי מסויים ומכירה של אותו נכס בשווי גבוה יותר. אולם יש מספר דברים שכדאי לדעת לפני שבוחרים באפשרות זו. ראשית, ערך הנכסים לא תמיד עולה. חשבו למשל על השנים 2007-2009 בהן שוק הנדל"ן קרס. שנית, ערך נכסים לרוב לא עולה בהרבה את מדד האינפלציה, ולכן הרווח שהצלחתם להשיג אינו רווח ממשי. לדוגמא, נניח שקניתם דירה ב- 2 מיליון ₪. לאחר שנה ערך הדירה עולה ב- 3% בשל האינפלציה. לכאורה עשיתם רווח של 60,000 ₪ אבל בפועל כל יתר המוצרים עלו גם הם באותם 3% ולכן ערך שווי הדירה שלכם נותר זהה. החוכמה היא לזהות תקופות בהן התחזית היא ששיעור האינפלציה יעלה על קצב הצמיחה של החוב לטווח ארוך. בסיטואציות אלה, אנשים נוטים לעיתים להמר ולקחת הלוואות למימון הרכישה וממתינים לצמיחת שיעור האינפלציה.
האפשרות השנייה פשוטה מאד – קונים נכס נדל"ן ומשכירים אותו. הכללים הם ממש אותם כללים כמו במשחק מונופול, יש לך נכס ואתה נותן למישהו אחר לעשות בו שימוש תמורת דמי שכירות. אבל פשוט זה לאו דווקא קל. כבעל הנכס יש לך אחריות ועליך להתמודד עם בעיות שונות שעלולות לצוץ. למשל אם אתה בעל דירה או בניין דירות עליך לטפל בכל מיני נזקים, או במידה והנכס מושכר לעסקים יש סכנה שהם ייכנסו למשבר או פשיטת רגל ולא יוכלו לשלם את חובם, וישנן עוד דוגמאות רבות.
אולם יש כלים שיכולים לסייע לכם בתהליך בחינת ההשקעה. אחד מכלים אלה הוא יחס פיננסי שמכונה "שיעור היוון". מונח זה מתייחס ליכולת הרווח שלכם מהנכס: אם נכס מרוויח 100,000 ₪ בשנה והוא נמכר תמורת 1,000,000 ₪ בשנה, עליכם לחלק את הרווחים במחיר הנכס, כלומר לחלק 100,000 ב- 1,000,000 והתוצאה היא צפי הרווחים שלכם, למשל בדוגמא זאת הצפי הוא שהנכס יניב רווח של 10%, זאת במידה והנכס נטול חובות ושילמתם עליו במזומן.
המשמעות היא שהשווי של נכס מורכב בסופו של דבר מהערך שהנכס מפיק לבעלי הנכס ותזרים המזומנים נטו שהוא מייצר ביחס למחיר שהושקע בו. לרווח משכירות יש גם יתרון משמעותי בכך שיש בה מרווח ביטחון והגנה מסוימת מתקופות של נפילות בשוק הנדל"ן.
האפשרות השלישית היא מתן שירותים ופעילויות עסקיות. כלומר, שימוש בנכס לעשיית רווח נוסף תוך ניצול השימוש של הנכס. למשל, אם אתם בעלי בניין משרדים תוכלו למקם מכונות אוטומטיות או להשתמש בחניון להגדלת ההכנסות. חשוב לזכור כי באפשרות זו מדובר בהשקעה נוספת הדורשת סוג מסויים של התמחות.
שלוש האפשרויות שהצגנו במדריך קצר זה על השקעות נדל"ן הדגימו את המורכבות הקיימת בשוק הנדל"ן. מי שידע ללמוד מורכבות זו יוכל ליהנות ממגוון הזדמנויות לעשיית רווח.
