מדרגות מס רכישה עודכנו – כמה תשלמו על רכישת דירה?

ב 16.1.17 נכנסו לתוקפן מדרגות חדשות על מס רכישה, הקובעות תעריפים שונים לתשלום מס בעת רכישת נכס נדל"ני בישראל. מהו מס רכישה, וכמה תשלמו על כל נכס שתרכשו על פי מדרגות המס המעודכנות?

מהו מס רכישה?

מס רכישה הינו מס שיש לשלם למדינה בעת רכישת נכס נדל"ני כלשהוא בישראל (או בשטח יהודה שומרון ועזה). גובה המס הוא מדורג, כך שככל שהנכס שתרכשו הוא יקר יותר, סך המס שתשלמו יהיה גבוה יותר. בנוסף, ישנם שיעורי מס שונים עבור נכסים שונים, ותידרשו לתשלום מס רכישה בשיעור שונה בין אם רכשתם דירה ראשונה למגורים, דירה שניה (כמו למשל דירה להשקעה), נכס שאינו מיועד למגורים (כמו משרד), שטח חקלאי, וכן הלאה.

המדרגות החדשות של מס רכישה בישראל – לדירה יחידה

כאמור, בתאריך ה – 16.1.17 עודכנו מדרגות מס שבח. אצל רוכשים אשר עומדים בפני רכישת הנכס הנדל"ני הראשון שלהם, שישמש למגורים.הפטור ממס שבח יינתן על החלק במחיר הנכס של עד לסכום של 1,623,320 ש"ח (במקום 1,600,175 ש"ח עד העדכון); מס בשווי 3.5% ישולם על החלק במחיר הנכס של בין 1,623,320 ש"ח ועד 1,925,460 ש"ח; מס בגובה 5% ישולם על החלק במחיר הנכס של בין 1,925,460 ש"ח ועד 4,967,445 ש"ח; מס בגובה 8% ישולם על החלק במחיר הנכס של בין 4,967,445 ש"ח ועד 16,558,150 ש"ח; ועל כל חלק במחיר הנכס שהוא גבוה מ – 16,558,150 ש"ח – ישולמו 10% לטובת מס שבח.

השינויים במדרגות מס רכישה לרכישת דירה שנייה

הרוכשים דירה שנייה (כלומר כשכבר יש בבעלותם נכס נדל"ני הרשום על שמם – או על שם בן/בת זוגם או הידוע בציבור שלהם) ישלמו 8% מס רכישה על החלק במחיר הנכס של עד 4,967,445 ש"ח (לפני העדכון המדרגה היתה בסכום של 4,896,615 ש"ח), ועל כל חלק במחיר הנכס שהוא מעל זה – 10% מס רכישה. אם כבר יש ברשותכם דירה אחת ואתם רוכשים דירה שנייה (שלא מתוך כוונה למכור את הדירה הראשונה ולהמשיך להיות הבעלים של נכס אחד בלבד) – תשלום מס שבח מחושב על כל סכום הרכישה – ללא פטור על סכום ראשוני, כמו בחישוב גובה המס לתשלום על רכישת דירה אחת.

הנחה על תשלום מס שבח

חשוב שתדעו – ישנן אוכלוסיות שונות שהן זכאיות להנחה – או אפילו לפטור על תשלום מס רכישה. הנה הפירוט:

• פטור על תשלום מס רכישה, יתקבל במקרה של מכירת נכס מאדם אחד לבן זוגו (אישה/בעל / ידוע או ידועה בציבור, גם כאשר שני בני הזוג הם מאותו מין)
• פטור על תשלום מס רכישה יתקבל גם במקרה של משפחה בעלת ילדים עם 100% נכות
• עוד הנחות בשיעורים משתנים, יינתנו לנכים, לניצולי שואה, לנפגעי פעולות איבה, ולבני משפחתו של הרוג פעולות איבה או חלל צה"ל.
• עולים חדשים זכאים אף הם להנחות בשיעורי התשלום של מס רכישה

המשמעות של השינויים במדרגות המס – כולל דוגמא

הפעם, השינויים הם דווקא לטובת רוכשי הדירות.

בואו ניקח לדוגמה, רוכשים שרכשו דירה יחידה למגורים בשווי 2.5 מליון ש"ח. הנה חישוב המס לפני השינויים:

על 1,600,175 ש"ח ראשונים – לא ישולם כל מס שבח

עד לסכום של 1,898,005 – כלומר, על 297,830 ש"ח ישולם מס רכישה בשיעור של 3.5% – סה"כ לתשלום 10,424.05 ש"ח.

על שאר הסכום (601,995 ש"ח) ישולם מס בשיעור של 5% –

כלומר סה"כ לתשלום 30,099.75 ש"ח

סך התשלום למס שבח לנכס נדל"ן בשווי 2.5 מיליון ש"ח לפי מדרגות המס הישנות – 40,523.80 ש"ח.

לעומת זאת, לפי מדרגות המס החדשות לאותה דירה, ישולם מס שבח לפי החישוב הבא:

על  1,623,320 ש"ח הראשונים – לא ישולם מס שבח

על 302,140 ש"ח הבאים (עד למחיר 1,925,460 ש"ח) ישולם מס שבח בשיעור 3.5% – סה"כ לתשלום 10,574.9 ש"ח

על הסכום הנותר (574,540 ש"ח) ישולם מס שבח בשיעור של 5% – סה"כ לתשלום 28,727 ש"ח

סה"כ לתשלום – 39,301 ש"ח.

ההפרש – 1,222.80 ש"ח לטובת הרוכשים לפי מדרגות המס החדשות.

האם עדיין כלכלי לרכוש נדל"ן בישראל?

כמובן, שעדכון מדרגות מס השבח לתשלום, מהווה תמריץ (קטן – אולי אפילו לא משמעותי, על פי מחירי הנדל"ן הממוצעים בישראל והחישוב שעשינו לדוגמה) לטובת השקעה בנדל"ן. לאחרונה חלו שינויים רבים במדיניות המיסוי של עיסקאות נדל"ן בישראל, בראשם נזכיר כמובן את המס על דירה שלישית, וביחד עם זאת את השינויים שנעשו בתשלום מס רכישה וכמובן – את ריביות המשכנתאות המזנקות, ואת מחירי הנדל"ן שניראה שכלום לא מצליח להפסיק את הנסיקה שלהם מעלה.

ההשקעה בנדל"ן הינה השקעה שדורשת סכום התחלתי גבוה. אם את המשוכה הזו אתם יכולים לעבור, חשוב להגיד כי השקעה בנדל"ן נחשבת עדיין השקעה יציבה ובטוחה, בעלת תשואות נאות (בוודאי ביחס לתשואות באפיקי השקעה וחיסכון סולידיים) והכנסה פסיבית חודשית.

בעיקר לרוכשי נדל"ן אשר מבצעים את הרכישה עם סכום התחלתי נמוך, מומלץ לבחור בנכסים זולים יחסית, על מנת לחסוך הן בגובה תשלומי המסים  והן בגובה התשלומים לריבית על הלוואת המשכנתא שתיקחו. תמיד ניתן לשפר דיור או למכור את הנכס ולהחליפו בנכס שיענה בצורה טובה יותר על הצרכים המשתנים שלכם.