יצא לכולנו להיתקל בלא מעט פרסומים על השקעה בדירה בברלין. הסיבה העיקרית לכך היא שברלין נמצאת היום בתהליך מואץ של השלמת פערי שווי עצומים מול כל בירות אירופה מבחינה נדל”נית. העליה המטאורית בשווי הנכסים שראינו בניו יורק בשנות ה-90, נמצאת בעיצומה כעת בברלין. בהסתכלות לטווח בינוני רכישת דירות בברלין זו העסקה הכי טובה שתמצאו כיום בשוק הנדל”ן.

 

אז חסכת כסף בעשרים-שלושים שנה האחרונות וכבר השקעת בשוק ההון עם כל מיני יועצים, גם כבר טיילת בקרנות נאמנות של הבנקים, אפילו ניסית את מזלך עם בתי השקעות וכל מיני מכשירים מתוחכמים שהציעו, וגם בחנת לא מעט השקעות נדל”ן בארץ, ועכשיו כנראה שגם אתה “יושב על הגדר” עם לא מעט כסף בפיקדונות. ברוך הבא לבעיה של הרבה ישראלים היום – מחסור באפיקים סולידיים להשקעה לטווח בינוני-ארוך. וכאן נכנסת השקעה בדירה בברלין.

מה שמעניין בכל הקשור לברלין הוא שאנחנו נמצאים כעת במהלכו של חלון הזדמנויות. העיר מתפתחת בקצב מסחרר וצפויה להשלים פער של עשרות אחוזים מול מחירים בבירות אירופה המקבילות אליה בתוך  5-10 שנים. פערי המחירים ייצרו עימם גל של פיתוח נדל”ני בכל רחבי העיר. עסקאות ממוצעות בשווי של 120-150 אלף יורו עבור דירות 3 חדרים הן דבר שבשגרה. לאותם משקיעים נשקפת מציאות בה הם מאמינים כי נכס שיירכש היום גם יניב הכנסה סולידית וגם ערכו יעלה בשנים הקרובות והם ייהנו מעלייה בשווי של עשרות אחוזים.

 

דירות בברלין – אחת ולתמיד, מה כל כך אטרקטיבי בהשקעה כזו?

 מחיר:

כשבודקים היטב את העלויות הבסיסיות של שוק הנדל”ן בברלין מתייחסים רבות לשווי מ”ר בדירה ממוצעת במרכז העיר (לא דירות יוקרה). ניתן לראות שאפשר היום למצוא דירות בהן תשלם בממוצע 3,000 יורו למ”ר בדירה בברלין. לשם השוואה במינכן, הבירה הכלכלית של גרמניה, תשלם כמעט פי 3 – סכום של 8,000 יורו למ”ר. אין אינדיקציה יותר טובה מזו לתמחור החסר של הדירות בברלין. לכל הדעות, נראה כי הלחצים שמופעלים על המחירים בברלין, שמוזנים על ידי ביקושים ערים כיום וצפויים להתגבר שנים הקרובות, יביאו לשווין במחירים בין ערים אלו.

 

ביקוש:

הביקושים מאוד יציבים בברלין שכן רוב הברלינאים שוכרים דירות ולא רוכשים אותן ובכך הם מביאים יציבות לכל שוק הנדל”ן בברלין. בנוסף לעובדה זו, שכר הדירה נמצא בעליה מתמדת בשנים האחרונות ומגדיל את התשואות הצפויות מנכס נדל”ן בעיר. כעיר בינלאומית ברלין מושכת אליה צעירים אירופאים מכל עבר וזה מגביר את הצפי שהביקושים לדירות בעיר יישארו ערים בשנים הקרובות ואפילו יאמירו.

 

מימון גרמני:

משקיעים זרים בגרמניה זכאים לקבל משכנתא מהבנקים הגרמניים המקומיים. הבנקים הגרמניים מוכנים להעניק הלוואה בדרך כלל של 50% ולעיתים עד 70% משווי העסקה. הריבית המקובלת היום לרכישת דירה בברלין היא 3.1% לתקופה של 9-10 שנים. עבור דירת 3 חדרים ברובע מרכזי ששוויה 150 אלף יורו אפשר לצפות לקבל משכנתא של 80-90 אלף יורו שההחזר עליה מתבצע מתשלומים שמתקבלים מדמי השכירות בדירה. עובדה זו בליווי הסעיף הבא שתקראו הופכת את עסקת רכישת דירה בברלין למאוד יציבה ואטרקטיבית.

 

יציבות תשואה:

כאשר מדובר על דירות בבלרין נהוג לחתום על חוזי שכירות בני שנתיים לפחות ומוסר התשלומים הוא מאוד גבוה כך שלא נפוצות בעיות כספיות בין שוכרים ובעלי הדירה. תשלומי שכר הדירה ידועים מראש על פני תקופות זמן ארוכות מצד אחד הופכות את ההשקעה למאוד בטוחה שכן ניתן לתכנן את מימון רכישת הדירה באופן פשוט ויציב ומצד שני, מתאפשרת יציבות בתשואה על הדירה על פני זמן.

 

ישנן כיום חברות רבות שמתמחות בליווי המשקיע לאורך כל תהליך רכישת דירות בברלין ממציאת וזיהוי הדירה המתאימה לצרכיו של המשקיע דרך ניהול כל הפרוצדורות הכרוכות ברכישת דירה בברלין ואפילו עד השבחת הנכס והשכרתו. כך שהתהליך כולו לרכישת דירה בברלין הופך להיות מאוד נח למשקיע וגם רווחי.

 

כתבות נוספות שיעניינו אותך

תגובות