לאור הדלדול באפשרויות האטרקטיביות של השקעות בנדל”ן בישראל (על אף האהבה הניכרת של המשקיעים הישראליים לתחום הנדל”ן), עולה, כמעט מאז תחילת שנות ה – 2,000, השאלה בנוגע לאטרקטיביות ההשקעה בקרקעות חקלאיות. פרסומות מפתות, המציינות מחירים של שנות ה – 90 עבור מגרשים בגדלים מפוארים מעל קרקע חקלאית בבעלות פרטית, מבטיחות הבטחות שלא בטוח שיש להן כיסוי. האם השקעה בקרקע חקלאית היא עדיין מבטיחה? כיצד מזהים עסקה טובה? ומה הסיכוי שאתם, המשקיעים, שמים את כספכם על קרן הצבי? כל מה שצריך לדעת על השקעה במגרשים חקלאיים – לפניכם.

 

קרקע חקלאית הא מכרה זהב?

השקעה בקרקע חקלאית עשויה להיות “מכרה זהב”, השקעה אטרקטיבית שתכפיל את ערכה בתוך זמן קצר – והיא גם יכולה להיות בזבוז משווע, עם קרקע שאינה מתוכננת לשינוי עתודה או אף תופקע מכם על פי תנאי מנהל מקרקעי ישראל

 

רכישת קרקע חקלאית – כמה נתונים שחשוב שיהיו בידיכם

כיום, פזורים בישראל קרקעות חקלאיות רבות, חלקן אכן מיועדות לפיתוח עירוני, חלקן אף בעלות תכניות שאושרו זה לא מכבר בוועדות המחוזיות, מה שאומר שהסטאטוס “קרקע חקלאית” הינו סטטוס זמני עבורן, ובקרוב, שיוכן ישתנה וביחד איתו גם הערך שלהן, לרווחת מי שבחר לרכוש חלקות אדמה כאלה. מאידך, ישנן חלקות אדמה שהן לא מיועדות לבנייה, גם אם הן ממוקמות באופן מטעה, במרכז, בגוש דן, או באזור בנוי. על מנת לדעת, מהו הסטאטוס של כל מגרש בו אתם מעוניינים, לא די לראות תכניות המוצגות לכם על ידי המוכר או החברה המוכרת, ולא די להתרשם באופן אישי או אינטואיטיבי מן המגרש או האזור. כך תדעו אם המגרש המוצע לכם הוא על סף “הפשרה”:

 

  • בדקו מהי הבעלות על המגרש. אם הבעלות היא פרטית (טאבו), רכישת המגרש אכן תהפוך אותו לשלכם. אם הבעלות היא בצורה של חכירה מטעם מנהל מקרקעי ישראל, חשוב לבדוק האם ישנה אפשרות להפקעת אותם שטחים על ידי המנהל, ובאילו תנאים. אדמות שיש סיכון שיפקיעו אותן או חלקים מהן, עשויות להימכר במחירים נמוכים במיוחד – מדובר בסיכון, חשוב שתכירו את תנאיו – אבל הוא יכול להשתלם
  • בדקו מה התכניות על המגרש המדובר ובאילו שלבי אישור התכניות. תכניות שאושרו על ידי הוועדות המקומיות אינן מספקות הוכחה לשינוי עתודת מגרש שלכם. בדקו את מצב התכנית בוועדה המחוזית – האם התכנית כבר הוגשה? האם היא אושרה? אולי היא נדחתה? דעו, כי ישנן שפע של תכניות שאושרו בוועדות המקומיות, אולם נדחו על ידי וועדות מחוזיות.
  • גם תנאי המכירה של הקרקע החקלאית תלמד אתכם על מצבה ואטרקטיביות ההשקעה. בדקו באופן יסודי יותר, אם מחירי הקרקע נמוכים באופן מחשיד

 

קרקע חקלאית והתכניות לגביה

אם אתם מתכננים לרכוש קרקע חקלאית, עצרו ובדקו מה התכניות לגביה

 

רכישת קרקע חקלאית – מחיר הקרקע אינו העלות היחידה בתהליך

אם מצאתם קרקע חקלאית למכירה, הבנתם את זכויותיכם במידה ותרכשו את הקרקע המוצעת למכירה ואתם בוחרים להתקדם בעסקה – חשוב לדעת, כי לעלות הקרקע עשויות להתלוות עלויות נוספות שחשוב לקחת בחשבון, ביניהן:

 

  • כאמור, חשוב לברר אם למנהל מקרקעי ישראל הזכות להפקיע את כל הקרקע או חלק ממנה, ובאיזה פיצוי
  • ייתכן שתתבקשו לשלם בהמשך הדרך היטלי השבחה על פי השווי החדש של הקרקע לאחר שינוי עתודתה, כך שלמעשה מחיר הקרקע לא יגלם עלות זולה יותר בשל הגדרתה כקרקע חקלאית
  • תשלומים נוספים שייתכן שתתבקשו להם – היטלי פיתוח, עמלות ותשלומים נוספים למנהל מקרקעי ישראל, ותשלומים לבעלי מקצוע כמו מודדים, שמאי קרקע, ואחרים

 

בשורה התחתונה, גם היום, בסוף שנת 2017, רכישת קרקע חקלאית עשויה לגלם רווחים ריאליים של מאות אחוזים. חשוב לוודא בדיוק את רמת הסיכון בעסקה, ולהתאים אותה ליכולות הכלכליות שלכם ולהעדפות שלכם כמשקיעים. אם תכירו את כל תנאי העסקה ותבחרו בה באופן מושכל – תוכלו להגדיל את הסיכוי לרווחים משמעותיים מרכישה של קרקע חקלאית.

 

אולי יעניין אותך גם?

X
זירת ההשוואות חיסכו עכשיו >