דירות יד שניה לוקחות מספר חודשים להימכר – למה זה קורה?

משהו חדש מתרחש ללא ספק בשוק הנדל"ן בישראל, עם ירידה של כמעט 20% ברכישת דירות על פי סקירת הנדל"ן של משרד האוצר, שפורסמה החודש (דצמבר 2017). סקר מעניין שנערך על ידי לוי יצחק, מגלה כי דירות יד שניה גם הן ממתינות זמן רב כמועמדות למכירה, ונמכרות רק לאחר חודשים ארוכים של פרסום. האם סממני הקיפאון הראשונים של שוק הנדל"ן בישראל כבר נותנים אותותיהם?

שלושת האירועים שהשפיעו על שוק הנדל"ן בעשור האחרון

מעל 25,000 דירות חדשות ודירות יד שניה נמכרות בישראל בממוצע בכל רבעון (שלושה חודשים). משרד האוצר, אשר עוקב אחר כלל עסקאות הנדל"ן הכוללות רכישה של דירות מקבלן כמו גם רכישה של דירות יד שניה, מפרסם בכל רבעון סקירה, המסייעת להבין את כוחות השוק הפועלים על עיסקאות הנדל"ן כמו גם לחזות את מחירי הנדל"ן בחודשים הבאים. בסקירה שפורסמה, כאמור, בדצמבר, התגלה כי במהלך הרבעון השלישי של 2017 נמכרו בסך הכל 23,700 דירות בישראל, זהו הרבעון הרביעי ברצף המציין ירידה בכמות רכישות הדירות. שלושה אירועים בעשור האחרון הביאו להפחתה משמעותית כזו בביקוש לדירות בישראל, הם המשבר הלאומי שתחילתו במשבר הסאב פריים בארה"ב (2008), חודשי המחאה החברתית בישראל (2011), ותכניתו של שר האוצר דאז יאיר לפיד למע"מ אפס על דירות חדשות (2014). בסך הכל מאז תחילת שנת 2017, נמכרו כ – 75,500 דירות חדשות ודירות יד שניה,  כ – 4% מכלל הדירות שנמכרו, הוצעו לרוכשים במחיר למשתכן, שהוא מחיר מופחת בכ – 20% ביחס למחיר השוק. מתוך כלל הדירות שנמכרו ברבעון (23,700), כ – 17,000 הן דירות יד שניה.

דירות יד שניה מתפרסמות למכירה על פני חודשים רבים

סקר חדש שנערך ביוזמת מחירון הדירות של לוי יצחק, מגלה כי מעל 80% מכלל הדירות יד שניה המתפרסמות למכירה, למשל בלוחות יד שניה מקוונים, אצל מתווכי דירות ובעיתונים, מתפרסמות על פני עשרה חודשים או יותר. המשמעות היא קיפאון בשוק הדירות יד שניה, והפחתה משמעותית במספר המתעניינים ברכישה של דירה מיד שניה. הסקר, שכלל מעל 1,500 מודעות מלוחות יד שניה המתפרסמים באינטרנט ובעיתונים, העלה כי המתעניינים ברכישת דירה יד שניה מגלים חוסר גמישות בנוגע למחירים, רואים מולם מבחר גדול של מוכרים מיואשים הממתינים זמן רב למכור את דירתם, ומחירים נמוכים בעד 20% ממחירי השוק.

האם זה זמן לשקול רכישת דירה יד שניה בישראל?

בישראל משקיעים רבים המחפשים השקעות בנדל"ן, אולם ההשקעה בנדל"ן אינה מוגבלת דווקא לתחומי ישראל וניתן כיום גם לרכוש נכסי נדל"ן להשקעה במדינות רבות אחרות – רובן אטרקטיביות לא פחות מישראל, הן בתשואה המוצעת (היחס בין הגובה הממוצע לשכירות במקום לבין המחיר המבוקש על הנכס), והן במדיניות המיסוי שלהן. בשוק של ירידות בביקושים וקיפאון מבחינת הנכסים המוצגים במודעות ובלוחות המכירה לנדל"ן, אנחנו רואים ירידות מחירים אופייניות שעל פי הנתונים צפויות להימשך ברבעון הקרוב הן בשוק הדירות מיד שניה והן בשוק הדירות החדשות למכירה. ביחד עם זאת, יש שיספרו כי דווקא עכשיו הזמן המתאים לרכוש דירה יד שניה או דירה חדשה, למגורים או להשקעה בישראל, מפני שגם בעבר ראינו נקודות של קיפאון בשוק הישראלי, ואלו תמיד הובילו לעליות מחירים וחזרה ליציבות שוק הנדל"ן בישראל.