מחירי הנדל"ן בתל אביב והסביבה – מה קרה כאן בעשור האחרון?
שנת 2008 התחילה באופן לא מאוד שונה ביחס לשנת 2018, בהיבט של מחירי הנדלן. בינואר 2008 התפרסמה ידיעה החוזה ירידה של כ – 5% במחירי הנדל"ן בארץ; ביוני החדשות כבר הצהירו על משבר ממשמש ובא בשוק הנדל"ן. באוקטובר של שנת 2008 דווח על ירידה נוסת של כמעט 4% במחירי הנדל"ן, ובנובמבר דווחה ירידה של כמעט 40% במכירה של דירות חדשות. מספר התחלות הבנייה עם התחלת שנת 2009 היה הנמוך ביותר מזה 20 שנה, לצד ירידה של עוד שבעה אחוזים במחירי הנדל"ן בישראל – ואז, החל עשור שלם של עליות מחירים שלא נראו כמותם, בנדל"ן כמעט בכל רחבי המדינה, עם מחירי נדל"ן שהוכפלו פי שניים ואף פי שלושה, בנכסים בארץ. עכשיו, לסיכום עשור של עליות מחירים בשוק הנדל"ן, ועם רוחות של האטה שעלולות להיות מטעות, בדיוק כמו אלה שחווינו במהלך שנת 2008 – אנחנו בודקים מה הן המגמות והתחזיות לשוק הנדל"ן לעשור הקרוב. המדריך האולטימטיבי עבור מי שמתכוון למכור או לרכוש דירה, לשימוש או להשקעה, בשנים הקרובות.
עליות של מעל 100%
במהלך העשור שבין 2008 – 2018, עלו מחירי הנדלן בישראל בממוצע בכ – 120%, ובגוש דן עלו המחירים בממוצע ב – 170%. במהלך שנת 2016, מאז החלה תכנית "מחיר למשתכן", עלו מחירי הנדל"ן בממוצע בכ 12% נוספים בגוש דן, וברחבי הארץ בערך ב – 7%. על אף האטות בהתחלות הבנייה ברחבי הארץ, ודיווחים על "חיי מדף" ארוכים לדירות המוצעות למכירה מיד שניה – ניראה כי מחירי הנדל"ן בממוצע ממשיכים להאמיר. אמנם, דווח זה לא מכבר על הורדות מחירים ו"הנחות" המבוצעות מן המחיר הנדרש בידי מוכרים של נכסי יד שנייה של עד 100,000 ש"ח מן המחיר המבוקש, זאת על מנת לקצר את משך הזמן הארוך בממוצע, מפרסום נכס למכירה ועד למכירתו בפועל. כך יוצא, שמחירי הנדל"ן מיד שניה נמוכים ביחס למחירי הנדל"ן הנרכש מקבלנים, לא כולל כמובן דירות שנרכשו במסגרת פרויקטים של "מחיר למשתכן".
מה צופן העתיד למחירי הנדל"ן בגוש דן?
העשור הקרוב עשוי להביא שינויים של ממש אל שוק הנדל"ן בגוש דן. שינוי משמעותי אחד יהיה, כמובן, הרכבת הקלה, שתאפשר שימוש בתחבורה הציבורית ברחבי הערים שבגוש דן (ביניהן: תל אביב, פתח תקווה, בת ים, בקעת אונו, הרצליה, חולון, ונוספות). הפרויקטים הנבנים ברדיוס של עד חצי קילומטר מתחנות הרכבת הקלה, וגם הדירות הקיימות בקרבת מקום, יהנו מעליית ערך של עד 15% בממוצע. הקו הראשון של הרכבת הקלה, הוא הקו האדום, צפוי להיות מושק בשנת 2022, בעוד כשלוש וחצי שנים. הרכבת הקלה תאפשר תחבורה ציבורית נוחה ברחבי גוש דן ותחסוך לרבים את הצורך באחזקה של רכב פרטי. שינויים נוספים בגוש דן, כמו פרויקטים מרובים של התחדשות עירונית ודלדול משמעותי בעתודת הקרקעות הפנויות לבנייה של פרויקטים חדשים באזור תל אביב והמרכז של גוש דן, ישפיעו גם הם על ירידה בהיצע עליה במחירים, לצד ביקוש שניראה קשיח, של אוכלוסיה איכותית וצעירה בדרך כלל, לנכסי נדל"ן בגוש דן ובתל אביב בעיקר.
המומחים חוזים – עליית מחירי הנדלן בגוש דן לא ייפסקו
קשה לנבא במדויק את גובה העליות במחירי הנדל"ן על פני העשור הקרוב, אולם ניראה כי המומחים והאנליסטים תמימי דעים, בעניין המשך עליות מחירי הנדלן בעשור הקרוב – כנראה שלא מדובר בעוד זינוק של מעל 100% במחירים, אולם ניראה כי יש קונצנזוס על תחזית זהירה של עליות בשיעור כ – 20% – 30% באזורי המטרופולין ואזורי הביקוש בערים, ועליות של 15% – 20% במחירי הנדל"ן באזורי ביקוש מועט בתוך גוש דן. לאורך השנים, אנחנו רואים את מחירי הנדל"ן בגוש דן מובילים מגמות ביחס למחירי הנדל"ן בכל הארץ. על פי תחזיות אלה, ניראה כי מחירי הנדל"I בארץ עשויים להמשיך לעלות, אם כי באופן מינורי, במשך העשור הבא עלינו לטובה.
