המומחים קובעים: "אנשים רוכשים דירה למרות שזה לא צעד נכון כלכלית"

במטרה להכריע אחת ולתמיד את הסוגיה "מה עדיף – לרכוש דירה או לשכור?", יצאתי לשטח ושוחחתי עם שלושה מנכ"לים של חברות בתחום הנדל"ן. במהלך השיחות נחשפתי למספר נקודות מבט מעניינות במיוחד. אז במה תלויה התשובה לסוגיה? מה מניע אנשים לרכוש דירה? מה צופים לנו פני העתיד של הסוגיה? ומה הקשר לפרופסור דניאל כהנמן, חתן פרס נובל לכלכלה?

מתן דנגור ורועי מזרחי: "במקרים רבים אנשים רוכשים דירה על אף שאין זה צעד נכון כלכלית"

מתן דנגור ורועי מזרחי הם מנכ"לים משותפים בחברת מיקאסה ישראל נדל"ן, המתמחה בשיווק פרויקטים בארץ ובעולם ובשיווק נכסי יד-שנייה. פגשתי אותם במשרדם שבחולון, ובין כוסות הקפה ושאיפת האוויר החורפי – התגלגלנו גם לשיחה רצינית.

"לאור ניסיון של מספר שנים בתחום הנדל"ן, נוכחנו לדעת כי המנטליות הישראלית מקדשת את היבט רכישת הדירה. ניכר כי אנשים כל כך רוצים להגיע למגורים בדירה שהיא שלהם, עד כי הם ממש רואים בזה הישג ומוכנים לקחת סיכונים כלכליים בלתי רציונליים. לא מעט הם הזוגות שכחלק מתהליך הליווי האישי פותחים את סגור ליבם בפנינו, ואומרים כי הם חשים פראיירים מעצם העובדה שהם משלמים שכירות עבור קורת גג – שהיא דבר בסיסי בעיניהם. תפיסתם קובעת כי הם יכלו לשלם בדיוק אותו הסכום עבור משכנתא – רק שלהבדיל מהמגורים בשכירות – בסופה מחכה להם בית משלהם. לזאת נוסיף את היתרונות הפסיכולוגיים של תחושת ביטחון, יציבות גאוגרפית, העלאת הדימוי העצמי, חיבור לנכס ועוד – ונקבל מתכון מצוין לשגיאה כלכלית אקוטית."

שגיאה כלכלית אקוטית? זה לא קצת קיצוני?

"ממש לא. מובן שלא כל הזוגות, אבל בחלק גדול מהמקרים כך הוא הדבר: בני הזוג הרוכש לא מבינים שלא רק שהם משלמים מרכיב ריבית כבד מאוד, אשר בחלק גדול מהמקרים מוביל להחזר חודשי גבוה יותר מתשלום השכירות עבור דירה באותו אזור, אלא גם שהם משתמשים בכל הונם העצמי – דבר אשר בעתיד הקרוב והמוחשי כנראה ימנע מהם גמישות תזרימית ומרחב נשימה פיננסי. יתרה מכך, קיימות כיום גם אלטרנטיבות השקעה העשויות לסייע למינוף ההון העצמי ולקבלת תנאי משכנתא נוחים יותר. הכל עניין של זמן וסבלנות."

אז מה אתם ממליצים לזוגות הצעירים?

"אם ההיבט הוא כלכלי גרידא, אזי פשוטו כמשמעו: נסו לראות את התמונה הכוללת ולקחת בחשבון את כל הפרמטרים. ייתכן כי המתנה לעת עתה והמשך מגורים בשכירות יהיו הצעד הנכון ביותר עבורכם. מצב בו זוג צעיר נשען על שיעור המשכנתא המקסימלי שהוא 75% או 90% מערך הנכס – יכול להובילו לתוך לופ כלכלי בלתי רצוי בלשון המעטה. במקרים אלו מוטב להתאים את אורח החיים לכוח הכלכלי הנוכחי, או במילים אחרות, לשכור דירה נחמדה באזור המגורים המועדף."

מהו לדעתכם שיעור ההון העצמי המקנה שיווי-משקל ומרחב נשימה כלכלי-תזרימי?

"הון עצמי בשיעור של 50%-40% מערך הדירה, תחת הנחת הכנסה חודשית כוללת מתאימה, יאפשר לזוגות הצעירים ליהנות מיתרונות וממנעמי דירתם החדשה מבלי לקרוס תחת נטל ההחזר החודשי. הסיבה לכך היא כי התשלום החודשי ברוב המקרים יהיה נמוך יותר באלטרנטיבת השכירות מאשר באלטרנטיבת הרכישה. אנו ממליצים לזוגות הצעירים להסתכל קדימה מבחינה כלכלית, הווה אומר, להבין לעומק מהו ההחזר החודשי אליו הם מתחייבים ולהכיר את ההשלכות הפוטנציאליות של הצעד בו יבחרו. ייתכן מאוד כי קצת סבלנות היא הפתרון הנכון במידה וברצונם לחיות חיים נוחים יותר היום ובעתיד – לאחר רכישת הדירה."

ניר שמול: "כלכלית – מדובר בשאלה של התאמה בין המיקום הרצוי לבין ההון העצמי המצוי"

ניר שמול הוא מייסד ומנכ"ל חברת שניר העוסקת בשיווק פרויקטי נדל"ן של מגורים ומסחר, ולרשותו מעל ל-20 שנות ניסיון בתחום. בעבר כיהן שמול כסמנכ"ל פיתוח עסקי בחברת גינדי השקעות. פגשתי אותו במשרדו, ודומה כי הים הנשקף מהחלון היווה השראה לתשובתו המקורית:

"בבסיס התשובה לשאלה האם כדאי לרכוש או לשכור דירה עומדת רמת היכולת הכלכלית של האדם. במידה ואין לך ההון העצמי הנדרש עפ"י הוראות בנק ישראל – אינך נדרש כלל להתחבט בשאלה זו. הבא ניקח לדוגמא זוג צעיר אשר נישא זה עתה ומעוניין להתגורר אך ורק בתל אביב. בהתחשב בכך שדירת ארבעה חדרים ממוצעת תעלה לבני הזוג כיום כ-3.3 מיליון שקלים, אין זו הגזמה להניח כי משימת גיוס ההון העצמי תהיה קשה עד כדי בלתי אפשרית עבורם, ולפיכך ייאלצו השניים לשכור דירה. במילים אחרות, רמת היכולת הכלכלית נקבעת על ידי היחס שבין המיקום הרצוי לבין ההון העצמי המצוי, כאשר האחרון הוא גורם המשתנה בהתאם לנסיבות חייו השונות של האדם. כעת, בוא ונניח לרגע כי אותו זוג צעיר התבסס והתברך בילדים. מבחינת רמת היכולת הכלכלית, עדיין אין בידם די הון עצמי לרכישת דירה בתל אביב, אך די בהון העצמי שלהם לרכישת דירה בעיר אחרת בסביבתה. האם הזוג הנחמד יסכים להתגמש? זה כבר מוביל אותי לנקודת הבאה."

"יום אחר יום אני מבין מדוע קיבל פרופסור כהנמן פרס נובל לכלכלה"

"אני רוצה להפנות את תשומת לב הקוראים אל הפרופסור הישראלי-אמריקאי דניאל כהנמן. בשנת 2002 קיבל האיש פרס נובל לכלכלה, וזאת על אף העובדה שמעולם לא למד אפילו קורס אחד בתחום. פרופסור כהנמן ועמיתו עמוס טברסקי הרעידו את עולם הכלכלה ההתנהגותית כאשר קראו תיגר על הנחות היסוד שלה: אם עד אז היה מקובל להניח כי החלטות בסוגיות כלכליות מתקבלות על בסיס שיקולים כלכליים גרידא, באו השניים והוכיחו את ההשפעה הרבה של ההטיה השיפוטית-פסיכולוגית על תהליך קבלת ההחלטות. הסיבה להטיות הפסיכולוגיות הללו היא רצון הפרט להימנע ממצבים של חוסר וודאות, או במילים אחרות, הצורך של הפרט בתחושת ביטחון. ומה יכול לתת לך ביטחון יותר מדירה שהיא שלך?

אז לאחר למעלה מ-20 שנים בתחום ומכירת אלפי דירות, גם אני מוצא כי ברוב המקרים שיקוליו הרציונליים של הלקוח דומיננטיים פחות משיקוליו הבלתי רציונליים. בוא ונחזור לרגע אל הדוגמא של הזוג שרצה לגור אך ורק בתל אביב. כעת יש להם ילדים, או אם תרצה, נסיבות חייהם השתנו, ולרשותם גם די הון עצמי לרכישת דירה בעיר אחרת הנמצאת בסביבה. האם עדיין יתעקשו בני הזוג לרכוש דירה בתל אביב? הצורך בביטחון וצמצום אי הוודאות עשוי להיות הגורם המכריע בסוגיה זו, וייתכן מאוד כי יחליטו השניים לרכוש דירה בעיר אחרת. בבסיס שיקול דעתם עשוי להיות למשל הרצון להימנע ממעבר דירה כל 3 או 4 שנים, הטומן בצדו שינוי הסביבה החברתית של ילדיהם ופגיעה פוטנציאלית בחיי החברה שלהם. במילים אחרות, במקרים רבים גם החלטות בסוגיות כלכליות כבדות משקל כמו רכישת דירה, לאו דווקא מתבססות על שיקולים כלכליים – אלא ובעיקר על שיקולים פסיכולוגיים-רגשיים".

כיצד אתה צופה שייראה העתיד בכל הנוגע לשאלה האם כדאי לרכוש או לשכור דירה?

"בשנים האחרונות אני נתקל יותר ויותר באנשים המעתיקים מקום מגוריהם לקיבוץ או למושב מתוך רצון להיות חלק מקהילה. הם פשוט רוצים להשתייך, פחות מעניין אותם סטטוס הדירה כקנויה או כשכורה. הם כלל לא מבצעים שיקול כלכלי להשוואה בין שתי האלטרנטיבות, ואני צופה כי בשנים הקרובות השיקול הפסיכולוגי-חברתי-רגשי הזה ילך ויתעצם. בכל הנוגע לשאלה האם כדאי לשכור או לרכוש דירה, אני מאמין כי בעתיד ישפיעו על תהליך קבלת ההחלטה הצרכים הבלתי רציונליים יותר מאשר הצרכים הרציונליים, וזאת על אף העובדה שמדובר בסוגיה אשר רבים נוטים לראות בה ככלכלית בלבד".

לסיכום, התשובה לשאלה "האם כדאי לרכוש או לשכור דירה?" תלויה בשיעור ההון העצמי הזמין עקב השפעתו על התשלום החודשי וכפועל יוצא מכך – על אורח החיים הכולל. זאת ועוד, במקרים רבים ההיבט הפסיכולוגי דומיננטי יותר מאשר ההיבט הכלכלי, ודומה כי בעתיד תלך ותתעצם השפעת המרכיב המנטלי על קבלת ההחלטה.