חוק שכירות הוגנת כבר בן שנה וחצי – האם הוא באמת יצר שינוי?

כולנו יודעים כמה קשה לרכוש דירת מגורים בישראל, אין פלא שנכון לסוף שנת 2018 ישנם בארץ כשני מיליון שוכרי דירות. בשנת 2011 פרצה "מחאת האוהלים", אחת מן המחאות החברתיות הגדולות בתולדות המדינה. דפני ליף, אז בת 25, פירסמה ברשתות החברתיות שהיא נאלצת לפנות את הדירה אותה שכרה משום שאינה יכולה לעמוד בתשלום דמי השכירות המאמירים. דפני עברה לגור באוהל בשדרות רוטשילד בתל אביב, אלפים הצטרפו אליה לישיבה באוהלים ועשרות אלפים נוספים יצאו לרחובות בהפגנות ענק שמטרתן להעלות על סדר היום הציבורי את בעיית יוקר המחיה בכלל ומחירי הדיור בפרט. 

בעקבות המחאה הממשלה החלה פועלת בדרכים שונות כדי להקל מן העומס הכלכלי הנופל על כתפי שכבת הביניים. מאמץ מיוחד נעשה כדי לאפשר למשפחות צעירות לרכוש דירה אולם גם בתחום זה לא חל שינוי של ממש והביקוש לדירות להשכרה ממשיך לגדול משנה לשנה. עוד בעיה מוכרת היא פער הכוחות בין המשכיר לשוכר. שוק המאופיין בביקוש העולה על ההיצע ובעלי נכסים הנהנים מעמדת כוח הוא קרקע פוריה לחוזים דרקוניים ותנאי היקשרות בלתי הוגנים ששוכרים נאלצים להשלים עימם.

על רקע המחאה החברתית של קיץ 2011 ושוק השכרת דירות שהפך לג'ונגל של ממש נולדה הצעת חוק, אותה יזמו חברת הכנסת סתיו שפיר (המחנה הציוני) ורועי פולקמן (כולנו). הצעה זו, בדמות תיקון לחוק השכירות והשאילה, באה לקבוע כללים שיגבילו את כוחם של משכירי דירות ויבטיחו זכויות של שוכרים. יוזמי ההצעה, וחברי הכנסת שהצטרפו אליה מכל קצוות הקשת הפוליטית, לא התעלמו מן הצורך בניסוח זהיר המונע פגיעה ביכולת של בעלי נכסים להגן על עצמם מפני שוכרים המפרים את תנאי החוזה. פגיעה שכזו תקטין נכונותם של בעלי דירות פנויות להעמידן להשכרה, תקטין את ההיצע ותביא לעליית מחירי שכירות.

בשנת 2017 אישרה הכנסת את התיקון לחוק השכירות והשאילה, תיקון אשר זה לכינוי "חוק שכירות הוגנת". התקווה הייתה שהחקיקה החדשה תכניס סדר בשוק השכרת הדירות. נכון לסוף שנת 2018, שנה וחצי לאחר כניסת חוק שכירות הוגנת לתוקפו, נראה שבשטח לא הרבה השתנה. יש אומנם כמה הישגים, כך למשל הגבלת דמי הערבות שמשכירים יכולים לדרוש והגברת המודעות בקרב שוכרים באשר לדברים שבעלי הבית חייבים לדאוג להם. אולם בנקודה הכואבת ביותר, מחירי השכירות, נראה שהחוק לא הביא עימו בשורה של ממש. לפניכם סקירה של מטרות החוק, המנגנונים שנקבעו בו כדי להשיגן ובחינה של יעילותם תוך עריכת השוואה בין המצב שקדם לכניסת החוק לתוקפו לזה השורר כיום.

הושמטה ההתייחסות לשכר הדירה

הביקורת החריפה ביותר הנשמעת כנגד חוק שכירות הוגנת נוגעת לעובדה שאין בו כל התייחסות לגובה שכר הדירה. הרקע למחאה החברתית היה נטל יוקר המחיה שסעיף מרכזי בו הוא עלות הדיור. הקושי לממן רכישת דירה מחד ומחירי שכירות גבוהים מאידח מאלצים רבים מבני מעמד הביניים להשלים עם מצב בו אחוז נכבד מן ההכנסות משמש לכיסוי הוצאות הדיור. מצבם של שוכרים הוא גרוע מזה של מי שמחזירים הלוואת משכנתא שכן תשלומי השכירות החודשיים הם למעשה כסף שיורד לטמיון. יוזמי הצעת החוק התכוונו ליצור מנגנון פיקוח על גובה שכר הדירה. כך למשל בנוסח המקורי של החוק הופיע סעיף שאסר העלאת דמי השכירות מעבר ל- 2% בשנה למשך שלוש שנים ממועד החתימה על חוזה השכירות. בסופו של דבר, בכל הנוגע להתערבות המחוקק בעלות שכירת דירה בישראל, אפילו סעיף מינורי זה הושמט מן הנוסח שאושר.

ברבעון השני של שנת 2018 דמי השכירות הממוצעים בישראל עמדו על כ- 4,000 שקלים, השכירות המומצעת בימים שקדמו לחוק שכירות הוגנת הייתה כ- 3,800 שקלים. העליה הגדולה ביותר נרשמה בדמי שכירות לדירות 3.5 – 4 חדרים באזור גוש דן בכלל ובתל אביב ורמת גן בפרט. ברור איפה שככל שהדבר נוגע לנטל הכלכלי חוק שכירות הוגנת לא שיפר את מצבם של שוכרי דירות באזורי ביקוש גבוה.

הטלת אחריות רחבה על המשכיר

הדרך בה אמור היה חוק שכירות הוגנת לשפר מצבם של שוכרי דירות היתה באמצעות הסדרת זכויות וחובות הצדדים. החוק מחייב משכירים להעמיד לרשות השוכרים נכס המתאים לשמש למגורים ושיתקיים בו כל מה שסוכם בין הצדדים בחוזה השכירות. עוד מחייב החוק את המשכיר לתקן כל פגם המפריע לשימוש בנכס כאשר הכוונה לא רק לפגמים במבנה או במערכות החשמל והמים אלא גם למטלטלין הנמצאים במושכר (כגון מזגן, מקרר, מכונת כביסה וכד') אשר המשכיר התחייב להעמיד לרשות השוכרים במסגרת ההיקשרות ביניהם בחוזה השכירות.

לפני התיקון לחוק שוכרים היו חייבים להודיע למשכירים בכתב על פגמים, האפשרות לדאוג לתיקון בעצמם ולהיפרע מן השוכר בדרך של קיזוז עלות התיקון מדמי השכירות כמעט ולא הייתה קיימת. חוק שכירות הוגנת קבע מנגנונים שמטרתם להבטיח שאיכות חייהם של שוכרים לא תיפגע כתוצאה מתקלות שהמשכיר אחראי לתיקונן אך הטיפול בהן מתעכב. על פניו נראה שהחוק אכן מרחיב זכויותיהם של שוכרים ומעניק להם כלים להתמודד עם משכירים שאינם ממלאים מחויבויותיהם. השינוי הלכה למעשה אינו גדול היות ומשכירים תמיד הבינו שהאחריות לתקינות הנכס מוטלת עליהם והצדדים, ברוב המקרים, מסתדרים ביניהם ככל שהדבר נוגע לתיקון תקלות. בסופו של יום, שמירה על הנכס במצב ראוי לשימוש הוא אינטרס משותף לשני הצדדים.

חוק שכירות הוגנת והשינויים בדירה

חוק שכירות הוגנת מגדיל כוחם של שוכרים לערוך שינויים שאין בהם כדי ליצור חיבור של קבע ללא קבלת הסכמת המשכיר ותוך שהם חופשיים בתום תקופת השכירות להותיר את המצב כפי שהוא לאחר ביצוע השינויים או להשיב את המצב לקדמותו, הכל לפי בחירתם. גם בטרם נכנס החוק לתוקפו נהגו משכירים לאפשר לשוכרים לבצע שינויים מינוריים בנכס כדי להתאימו טוב יותר לצרכיהם. במקרה שבוצעו שינויים משמעותיים ללא קבלת הסכמת המשכיר הרי שגם בימים שלפני החוק וגם כיום המשכיר רשאי לתבוע השבת המצב לקדמותו או פיצוי כספי.

דמי תיווך וביטוח הדירה יחולו על המשכיר

חוק שכירות הוגנת קובע כי עלות ביטוח המבנה תחול על המשכיר וכך גם דמי התיווך (אם נעשה שימוש בשירותיו של מתווך מטעם המשכיר כדי למצוא שוכר לדירה). סעיף זה בחוק משפר לכאורה מצבם של שוכרים אשר בעבר נדרשו לשלם את דמי התיווך יחד עם דמי השכירות של החודש הראשון וכן נידרשו לממן מכיסם ביטוח מבנה למשך תקופת השכירות. בפועל ייתכן מאוד שסעיף זה תרם לעליה במחירי השכירות שכן זו דרכם של המשכירים לגלגל בכל זאת את הוצאות התיווך והביטוח אל כתפי המשכירים.

חובה לערוך חוזה שכירות בכתב ומגבלה על גובה הערבות

חוק שכירות הוגנת מחייב עריכת הסכם שכירות בכתב אולם במקרים שאין חוזה כתוב וחתום עדיין קיימת היקשרות בין הצדדים, כל זאת לפי הוראות חוזה שכירות מצוי. בפועל גם לפני כניסת החוק לתוקפו נהגו משכירים להחתים שוכרים על חוזה שכירות כל זאת כדי שיוכלו להתמודד טוב יותר עם מצב בו שוכרים אינם מפנים את הנכס בתום תקופת השכירות, חדלים מלשלם דמי שכירות או שני הדברים גם יחד. 

אין ספק שמבחינת ערבויות המצב לפני חוק שכירות הוגנת היה פרוץ. שוכרים היו חופשיים לקבוע גובה ערבות ככל העולה על רוחם ומשכירים נאלצו להשלים עימה. החוק קובע שניתן לדרוש ערבות מקסימלית שלא תעלה על שלוש פעמים דמי שכירות חודשית. בפועל, חוזי השכירות בעבר אכן כללו סעיפי ערבות דרקוניים אולם משמעותם לא הייתה נרחבת שכן קל מאוד לשוכרים להימנע מלהגיע למצב בו יצטרכו לשלם את דמי הערבות שנקבעו.

חוק שכירות הוגנת עוסק בעניינים רבים נוספים כגון האופן בו משכירים יכולים לממש בטוחות (רק עד גובה החוב), שינוי מועד סיום תקופת השכירות, הגדרת דירה ראויה למגורים ועוד. אין ספק שהחוק אכן מעגן חובות של משכירים כלפי שוכרים אך יש להכיר בכך שגם לפני כניסת החוק לתוקפו היקף חובותיהם של משכירים, מבחינה פרקטית (רבות הודות לפסיקה עניפה בנושא) היו דומות לאלה העולות מנוסח החוק הסופי. השמטת ההגבלה על העלאת דמי שכירות למשך שלוש שנים, אי הקמת נציבות שכירות (שפירושה חשיפת חוזי שכירות לבדיקת דמי השכירות שנקבעו בהם), אי מתן הטבות מס למשכירים דירת מגורים לטווח ארוך, כל אלה ועוד פגעו בכוחו של החוק ליצור שינוי של ממש עד כי ניתן לומר שמצבם של משכירי דירות בישראל לא השתפר משמעותית מאז כניסת החוק לתוקפו.