חוזה שכירות סטנדרטי: איך הוא נראה ואילו סעיפים באמת חשובים?
בין אם אתם משכירים דירה או מתכננים לשכור אחת ממש בקרוב, חוזה השכירות הוא אחד הכלים המשמעותיים ביותר שעומדים לרשותכם. אז לפני שאתם נכנסים לחיכוכים ולעימותים, הנה כל מה שחשוב לדעת על חוזה שכירות סטנדרטי, על הסעיפים החשובים ועל אלה שאי אפשר בלעדיהם.
לפני הכול: שלב ההגדרות
אחד המושגים שאתם צריכים להכיר, ובוודאי כבר נתקלתם בעבר, הוא חוזה שכירות בלתי מוגנת. בפועל זוהי דרך יפה להתייחס לכל חוזה שכירות סטנדרטי, כשהרעיון הוא שהחוזה לא מקנה לשוכרים זכויות מיוחדות – ולמשכירים יש את הזכות לפנות את הדייר אם תנאי החוזה יופרו.
למה אתם בכלל צריכים חוזה שכירות סטנדרטי?
אם נודה באמת, שני הצדדים מרוויחים מקיומו של חוזה שכירות סטנדרטי, פשוט משום שזו ההזדמנות להגדיר מראש את הנושאים המרכזיים שעליהם אתם עשויים להתווכח (ולא מעט) בהמשך. חוזה שכירות בלתי מוגנת מתייחס לזכויות של כל צעד, אבל גם לחובות, והוא מגדיר את התשלום, את התנאים השונים ואת האופן שבו יוכל כל צד לפעול בתרחישים מסוימים.
כך המשכיר יכול להגדיר כללים שיבטיחו שמירה על מצב הדירה, בעוד סעיפים אחרים יגדירו מבחינת השוכר באילו תנאים יוכל לסיים את החוזה, מה היא אופציית ההארכה (אם קיימת) ומי אחראי לטפל בנזקים שונים בדירה.
4 סוגי חוזים שכדאי להכיר
באופן כללי אפשר להתייחס לארבעה סוגי חוזים, שהראשון בהם הוא – כאמור – חוזה שכירות בלתי מוגנת. זהו החוזה הסטנדרטי שאתם מכירים, והוא לא קשור כלל לחוק הגנת הדייר.
החוזה השני, להבדיל, הוא חוזה שכירות מוגנת. הסיכוי שתמצאו אותו לא ממש קיים, פשוט משום שאין כמעט הסכמים מהסוג הזה בימינו. אם בכל זאת מדובר בהסכם רלוונטי, המשמעות שלו היא שיש לשוכר זכויות מתוקף החוק להגנת הדייר, לרבות הזכות להמשיך להתגורר בנכס ללא פינוי.
סוג החוזה השלישי הוא חוזה שכירות משנה, עליו חתום השוכר מול שוכר נוסף. הגורם השלישי לא מתנהל מול המשכיר בשום שלב, אלא מול השוכר עצמו, והוא מקובל לרוב במצבים שבהם אדם בוחר להשכיר חדר ריק בדירה (או חלק בנכס) לצד שלישי.
החוזה הרביעי הוא חוזה שכירות קצר, והוא רלוונטי למי שנוסע לחופשה ומעוניין להשכיר את החדר או את הדירה לדייר אחר. החוזה הזה הוא לרוב קצר גם באורכו, אבל הוא כולל סעיפים משמעותיים שאמורים להגן על השוכר (הקבוע) מפני נזקים שייגרמו לנכס.
הסעיפים החשובים ביותר בחוזה שלכם
חיפוש קצר בגוגל כנראה יעזור לכם להגיע לכמה הסכמים לדוגמה (מחכים לכם גם קישורים בהמשך הכתבה), אבל מומלץ להבין לעומק מה המשמעות על כל סעיף, ובדיוק בשביל זה אנחנו כאן.
א – מבוא: פרק כללי שבו מצהירים המשכיר והשוכר על סוג ההסכם (שכירות בלתי מוגנת) ועל רצונם בו.
ב – מטרת השכירות: אלא אם הנכס מיועד לשמש כמשרד או קליניקה, לרוב יובהר בשלב הזה כי הדירה מיועדת למגורים בלבד, וכן כי היא מיועדת לשימוש השוכר בלבד.
ג – תקופת השכירות: סביר להניח שהחוזה שתחתמו הוא חוזה שכירות לשנה, אם כי במקרים רבים תצוין גם האפשרות להארכת ההסכם לשנה (או יותר) בתנאים זהים או בעלייה שהוגדרה מראש. כל הזכויות והחובות המוגדרים במסגרת ההסכם תקפים בפרק הזמן שהוגדר.
ד – הסכום לתשלום: הסעיף הזה הוא אולי המרכזי והחשוב ביותר, שכן הוא מגדיר את הסכום החודשי שישלם השוכר, וגם את מועד התשלום ואת האופן שבו יבוצע.
ה – הוצאות ומיסים: כל נכס מחייב תשלומים נלווים, כדוגמת חשמל, ארנונה ומים או תשלום וועד. השוכר הוא שישלם בדרך כלל את המיסים וההיטלים, בעוד ביטוח המבנה הוא באחריות המשכיר.
ו – הפרת תנאים: בשלב הזה יוגדר סכום פיצוי במצב שבו אחד הצדדים יפר תנאי כזה או אחר.
ז – ערבים ובטחונות: משכירים שונים בוחרים בכלים שונים להבטחת עמידת השוכרים בתנאים, מדרישה להחתים ערבים על החוזה, דרך שטר חוב ועד ערבות בנקאית או צ'ק ביטחון. חשוב להגדיר את הדרישות הללו בהסכם.
חוזה שכירות סטנדרטי – נקודות למחשבה
אחרי שהגדרנו את הסעיפים המרכזיים בחוזה, יש עוד כמה נושאים שכדאי להתמקד בהם.
אופציה להארכה
כאמור, חוזה שכירות סטנדרטי כולל במקרים רבים גם את האפשרות להאריך את השכירות. אם שני הצדדים מעוניינים בחוזה ארוך טווח, זה מקום טוב להגדיר בו אופציה לשנה נוספת ואף לתקופה ממושכת יותר. ייתכן שלטובת הסכם שיבטיח ראש שקט למשך זמן ממושך עדיף למשכיר לקבוע שכר דירה אחיד לשנה נוספת ואף למעלה מכך. לחלופין ניתן להגדיר שיעור העלאה מקסימלי או מנגנון מסודר שיגדיר גם את מועד ההודעה מראש במידה ואופציית ההארכה לא תמומש.
יציאה והתרעה מוקדמת
חוזה שכירות סטנדרטי עשוי לכלול סעיף שמגדיר כי אין לשוכר אופציה ליציאה מהחוזה לפני שיושלמו 12 חודשים, אלא אם ימצא בעצמו שוכר שיחליף אותו. עם זאת, האפשרות להציע נקודות יציאה עשויה להתאים לשני הצדדים, וחשוב להגדיר אותן נכון. כך ניתן לקבוע כי כל אחד מהצדדים רשאי לסיים את השכירות לפני תום התקופה, בתנאי שתינתן התרעה של 60 יום.
תיקון ליקויים
מקובל להגדיר שתקלות שנובעות מבלאי סביר (כדוגמת תשתית ישנה) יטופלו על ידי המשכיר. מנגד, ליקויים בנכס שנובעים מרשלנות או משימוש לא נכון יוגדרו באחריות השוכר. בסעיף הזה חשוב להגדיר גם מי יבחר את נותן השירות ואיך יתבצע התשלום.
זכות לבצע שינויים
כבעלי הנכס חשוב להגדיר בכל חוזה שכירות סטנדרטי בדיוק אילו שינויים אתם מתירים לשוכרים לבצע. למשל, האם לשוכר מותר לבצע את הקירות בכל צבע שירצה, להתקין מזגן או לבצע שינויים בתשתיות? אם כן ובוודאי אם לא – ציינו זאת במפורש בחוזה.
תשלום החשבונות
כשיגיעו חשבונות המים, החשמל והארנונה, מי ישלם אותם? בהנחה שהאחריות לתשלום היא על השוכר, גם אותה צריך להכניס באופן ברור לחוזה השכירות.
ביקור בעל הנכס
בין אם בעל הדירה רוצה להכין את עצמו למצב שבו יוכל להציג את הנכס בפני קונים או שוכרים, ובין אם משום שירצה מפעם לפעם לוודא כי הדירה תקינה, ייתכן שיעדיף להשאיר לעצמו אפשר לבקר בנכס. אם כן, יש להגדיר מה זכויות הביקור שלו בדירה (בנוכחות השוכר או בלעדיו), כמה זמן התרעה יידרש לתת לשוכר וכיו"ב.
תכולת הנכס
דירות רבות מושכרות עם ריהוט חלקי או בסיסי, ואף עם "נכסים" נוספים. חשוב להגדיר את הנכסים הללו, מהחניה ועד החצר או המחסן, וגם את הריהוט – מהמקרר ועד המזגן המרכזי.
חוק שכירות הוגנת וההשפעה על חוזה שכירות סטנדרטי
ב-2017 נכנס לתוקפו חוק שכירות הוגנת שנועד לספק הגנה בעיקר לשוכרים. בין השאר נקבע במסגרת החוק מה היא דירה הראויה למגורים, כאשר דירה כזו צריכה לכלול תשתיות תקינות (חשמל, מים וביוב), תאורה טבעית, אוורור וכן דירה שאיננה מסכנת את הביטחון האישי של הדייר.
החוק גם קובע מי אחראי לשלם על נזקים וליקויים בדירה, תוך הבחנה בשימוש בלתי סביר (עליו ישלם השוכר) לליקוי בגלל בלאי סביר (עליו ישלם המשכיר). אם הליקוי דחוף ומקשה על מגורים בדירה, המשכיר יחויב לבצע תיקון בתוך שלושה ימים בלבד, ואם לא ידאג לכך בתוך 30 יום תהיה לשוכר הזכות לבצע תיקון בעצמו ולהפחית מהשכירות את עלויות התיקון.
בנוסף, וזהו חידוש משמעותי המשפיע על חוזה שכירות סטנדרטי בכלל, החוק מגדיר את התשלומים המוטלים על השוכר ועל המשכיר: השוכר מחויב לשלם שכר דירה כפי שהוגדר בהסכם וכן בכל התשלומים הנלווים – לרבות תשלומי חשמל ומים, ארנונה וועד בית. המשכיר מחויב לכסות את ביטוח הנכס ולממן בעצמו את עלויות השבחת הדירה, כאשר על פי החוק הוא גם זה שישלם את דמי התיווך אם החליט לפנות למתווך לאיתור שוכרים.
קישורים רלוונטיים
חוזה שכירות לדוגמה מאתר עיריית תל אביב
המדריך שהוצג כאן מספק מידע כללי בנושא חוזה שכירות סטנדרטית, אבל הוא איננו מחליף ייעוץ משפטי.
