צרות של עשירים: מה זה בדיוק,חוק מס על דירה שלישית?

ב -16 לדצמבר 2016 אושרה ההצעה למיסוי דירה שלישית על ידי וועדת הכספים שלהכנסת. ביחד עם העובדה שמייד לאחר האישור הוגשה עתירה לבג"ץ לביטול ה"גזירה", בעלי דירות רבות כבר מתכננים כיצד להתמודד עם התשלום החדש. מהו חוק מס דירה שלישית? מי ייאלץ לשאת בנטל התשלומים שלו, ועל כמה כסף בדיוק מדובר? על כל זאת ועוד – במאמר שלפניכם.

דירה להשקעה – אפשרות לא רעה לאפיק השקעה משתלם (אם יש לכם הרבה כסף פנוי)

השקעה בנדל"ן נחשבת השקעה מניבה ויציבה לא רק בישראל – אלא במדינות רבות בעולם. אם נדבר על ההשקעה בנדל"ן בישראל, רווחיות ההשקעה נובע משני מישורים שונים – עליית הערך של הדירה (בממוצע של כשבעה אחוזים בשנה, עם הבדלים גדולים בין נכסי נדל"ן הנובעים ממאפייני הנכס ומיקומו); וההכנסה עליו משכירות (אשר במקרים רבים עומדת כנגד הלוואת המשכנתא בגין רכישתו). בשנים האחרונות, ניראה כי התשואה על ההשקעה של נכסי נדל"ן בישראל פחתה וביחד עם זאת רכישה של נדל"ן בחו"ל הפך משימה פחות מורכבת – רכישת נדל"ן בישראל נשארה האפשרות המועדפת על משקיעים שיש להם את ההון הראשוני למימון הרכישה ואשר מעדיפים להשקיע "קרוב לבית".

חוק מס על דירה שלישית – מתי וכמה נשלם?

חוק מס על דירה שלישית צפוי להיכנס לתוקפו החל מינואר 2017, ובהיכנסו לתוקף יוטלו תשלומים בשווי 1% מערך הדירה עד לתקרה של 1,500 ש"ח בחודש – סה"כ 18,000 ש"ח בשנה על כל דירה החל מן הדירה השלישית. ערך הדירה ייקבע על פי טבלאות סטטיסטיות קיימות – ולא על פי חישוב אינדיווידואלי לכל נכס.

אגב, החוק למעשה קובע כי מי שהוא הבעלים של 2.5 דירות (ולא שלוש) הוא מחויב במס – כלומר, גם אם הדירה השלישית היא בבעלות משותפת – היא נספרת במניין נכסי הנדל"I הכוללים אשר ברשותו של אדם.  

על פי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מדובר ביותר מ – 50,000 בעלי שלוש דירות או יותר, כאשר מעל 50% מהם מחזיקים בשלוש דירות בלבד (וכל השאר מחזיקים בארבע דירות או יותר).

בעייתיות החוק והעתירה לבג"ץ

חוק המס על דירה שלישית הינו בעל מספר חסרונות אשר קשה להתעלם מהם. ראשית, היבטים לא הוגנים של החוק, מותירים את בעל הנכס, במקרה שנטל הלוואת משכנתא למימון הרכישה, עם הלוואת משכנתא שהיא לעיתים בשווי עד 50% מערך הנכס – והיא לא הוצאה מוכרת, וביחד עם זאת – עליו לשלם את מלוא נטל המס על דירה שלישית. בנוסף, על פי נוסח החוק כיום, רק בעלי דירות נדרשים לתשלום על הנדל"ן שברשותם – לעומתם, בעלי מגרשים, חנויות, ונכסי נדל"ן אחרים – הם פטורים מתשלום המס.

עוד, נציין כי שוק המשקיעים בנדל"ן הינו שוק מצומצם שלבעלי הון – לעומת שוק השוכרים, שהם לעיתים יחידים, זוגות או משפחות אשר ידם אינה משגת לממן רכישת דירה משל עצמם. אם נטל תשלום המס יתגלגל אל השוכרים (על מנת  להשאיר את אטרקטיביות ההשקעה בנדל"ן – גם ברכישה של דירה שלישית – על כנו עבור המשקיעים), מדובר בעליה משמעותית של דמי השכירות אשר תשפיע דווקא על קהל השוכרים – קהל אמיד פחות ביחד לקהל המשקיעים בנדל"ן.

סיעת האופוזיציה ועשרות משקיעים בנדל"ן הגישו כעשרה ימים לאחר אישור החוק עתירה לבג"ץ לפסילת חוק המס על דירה שלישית, בטענות שונות, ביניהן הטענה שהחוק עצמו אינו דמוקרטי, שהוא מהווה פגיעה בזכות הקניין, שאופן החישוב שלו מסובך, ועוד.

בעלי דירות כבר מנסים למצוא דרכים להתמודד עם החוק החדש

בחוק קבוע כי מי שימכור דירה שלישית במהלך שנת 2017 (עד אוקטובר) יזכה למענק של עד 75,000 ש"ח – כפיצוי על תשלום מס שבח במהלך המכירה. בנוסף, יוכל מוכר דירה שלישית עד אוקטובר 2017 להפקיד את כספי המכירה בקופת גמל שתהיה פטורה מתשלום מס על רווחי הון.

מבין המשקיעים בנדל"ן אשר יבחרו לשמור את ההשקעה שלהם, נשקלות אפשרויות כמו העברת הדירה על שם קרוב משפחה (שהוא לא בן הזוג, ידוע בציבור, או ילדים מתחת לגיל 18) ומכירה של שתי דירות לרכישת דירה אחת גדולה יותר. אגב, דירה מפוצלת נחשבת לצרכי חישוב המס כדירה אחת. כל בעלי הדירות יוכלו לנסות להעלות את שכר הדירה באופן  שישקף את תשלום המס בחדש – אולם אלא אם גם שאר בעלי הדירות יעלו את שכר הדירה (באין שום חוק להגנת הדייר בארץ – זה מהלך אפשרי) – בעלי דירה שלישית יציעו דירות במחירים לא תחרותיים.

מעניין לציין – החוק אינו חל על נדל"ן בחו"ל

בעוד החוק חל על רכישת נדל"ן בקבוצות רכישה – הוא אינו חל על בעלות על נכסי נדל"ן בחו"ל. ייתכן, שמדובר בעוד יתרון של רכישת נדל"ן בחו"ל על פני רכישת  נדל"ן בארץ (אם כי חשוב לדעת כי ישנן הוצאות אחרות על רכישת נדל"ן בחו"ל, ששווה לברר אודותיהן בטרם רכישת נכס נדל"ני מניב במדינות מעבר לים – תשלומי המס על דירות בחו"ל הם לעיתים גבוהים יותר וקיים הצורך להעסיק חברת ניהול אשר תטפל בנכס באופן מקומי – הוצאה אשר אינה קיימת החזקה של דירות בארץ בדרך כלל, אם כי בחלק מן המקרים הוצאה זו מופחתת מן ההכנסה על הנכס בגין שכירות)

לסיכום, חוק המס על דירה שלישית כבר אושר בקריאה שנייה ושלישית וצפוי להיכנס לתוקפו מינואר 2017. החוק מחייב תשלום של 1% או לכל היותר 1,500 ש"ח לחודש בגין בעלות על 2.5 דירות או יותר. עם יציאת החוק לפועל – תהפוך השקעה בנדל"ן בישראל אטרקטיבית פחות, וייתכן ששווה לשקול אלטרנטיבות, כמו השקעה בנדל"ן בחו"ל.