זוכי מחיר למשתכן – שינוי בהצמדת המחיר למדד יחסוך לכם הרבה כסף

מדד תשומות הבנייה למגורים הינו מדד אליו מוצמדות בישראל כל עלויות הרכישה של נכס נדל"ן מיד ראשונה או מקבלן. המדד מתפרסם בתאריך ה – 15 לכל חודש על יד הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, ומשקף את מדד עלויות חומרי הגלם לבנייה או את עלות הקבלן בבניית הנכסים. מקובל, להצמיד את מחירי הדירות או הנכסים למדד תשומת הבנייה, על מנת להבטיח כי התייקרות חומרי הגלם לא תגרור את הקבלנים להפסדים במהלך הבנייה, בדרך כלל מעל שנה, מיום החתימה על חוזה הרכישה של הנכס ועד לסיום הבנייה ומסירתו בפועל. במהלך שנת 2017, עלה מדד תשומות הבנייה בכמעט שני אחוזים. כבר במהלך 2018, עלה אותו מדד בכ – 0.8%. המשמעות היא עלייה במחירי הדירות, גם בפרויקטים של מחיר למשתכן. המשמעות, הלכה למעשה, היא עלייה במחיר הדירות, גם במחיר למשתכן, של עשרות אלפי שקלים.

לאחרונה (מרץ 2018), הודיע שר האוצר מר משה כחלון, כי על מנת להקל על הזוכים בפרויקטים של מחיר למשתכן, הוא מעוניים לבטל את הצמדת מחיר הנכס למדד תשומות הבנייה ובכך לבטל את עליית המחירים של הדירות מרגע ההסכמה על המחיר ועד לרגע התשלום ומסירת המפתח. המשמעות? מחירים נוחים יותר לזוכי פרויקט מחיר למשתכן, וייתכן שגם עליית מחירים גורפת של הקבלנים, שתבטיח כי עליות מחיי התשומה יכוסו במחיר הנכס הראשוני.

הבעיה הגדולה – המחירים בסוף הפרויקט הם לא המחירים בתחילתו

מי שזכה בפרויקט מחיר למשתכן בדירה במחיר של 1.2 מיליוני שקלים, נדרש בדרך כלל להון עצמי של לפחות 30% ממחיר הדירה – כלומר 360,000 שקלים. זאת, לטובת התשלום הנדרש מההון העצמי ותשלומים נוספים הכרוכים ברכישת דירה, גם במחיר למשתכן. הדירות במחיר למשתכן מוצעות לרוכשים בדרך כלל לאחר אישורי הפרויקט וטרם בנייתם, מה שאומר הלכה למעשה כי מרגע הזכייה בהגרלת מחיר למשתכן, יעברו עוד 13 – 15 חודשים בממוצע, עד לקבלת המפתח. בזמן זה, מחיר הדירה יתייקר אם הוא צמוד על פי החוזה למדד תשומות הבניה. לדוגמה, מי שרכש דירה במחיר למשתכן בינואר של שנת 2017 וקיבל אותה רק בתחילת שנת 2018, גילה לצערו כי למחיר הדירה המוזל התווספו מעל 35,000 שקלים חדשים בעקבות עליית מדד תשומות הבנייה. מדובר על כ – 10% מסך ההון הראשוני, שהתווספו לעלות הרכישה של הדירה. מי שמממן את רכישת הדירה בעזרת הלוואת משכנתא (הרוב המוחלט של עסקאות הנדל"ן בישראל ממומנות באופן זה), כדאי שייקח בחשבון כי העלות שהתווספה לפרויקט תוכפל בערך פי 1.5 – כלומר, עלות נוספת של 35,000 ש"ח תהפוך לסך של מעל 52,000 ש"ח שישולמו לאורך חיי ההלוואה. זאת, בשל ריבית המשכנתא בהלוואות ל – 25 שנים.

כחלון בודק – אפשרות לבטל את מחיר הנכס בפרויקטי מחיר למשתכן למדד תשומות הבנייה

מכיוון שפרויקטי מחיר למשתכן נועדו מלכתחילה לסייע בהשגת דיור (למשל לזוגות צעירים), העלייה במחירי הנכים מקשה על אפשרות הזוכים במחיר למשתכן לממש את זכייתם. על כן, הנחה שר האוצר לשנות את המכרזים בעתיד וגם את אלה בהווה, ולבטל את הצמדת המחיר למ"ר למדד תשומות הבנייה. ההצמדה של מחיר הנכס למדד תשומות הבנייה, מבוצעת כיום עם אישור הפרויקט, בעוד בפועל מדד תשומות הבנייה הופך רלוונטי רק כאשר הבנייה מתחילה. על כן, גם דחיית ההצמדה לתחילת הבנייה, תפחית את התוספות במחירים לאורך הבנייה.

מה יהיו ההשלכות?

במטה הדיור מקווים שפרויקטי מחיר למשתכן ייבנו במהירות רבה יותר, מה שיפחית את העליה במדד התשומות לבנייה במהלך הפרויקט. אם זמני המסירה של הפרויקטים יתקצרו – גם אורך הזמן בו המחירים חשופים לעלייה במדד יתקצרו. מאידך, אנחנו צופים לראות עלייה גורפת במחירי נכסים, בעיקר בשל חוסר היכולת של קבלנים להעלות את מחירי הנכסים המיועדים לפרוייקטי מחיר למשתכן בלבד.