מחיר למשתכן – כמה הון עצמי תצטרכו באמת כדי לקנות דירה?

כולנו זוכרים את המחאה החברתית הגדולה של שנת 2011, שהעלתה על סדר היום הציבורי את יוקר המחייה ומחירי הדיור הגבוהים, אשר הופכים התנהלות כלכלית מאוזנת לכמעט בלתי אפשרית עבור שכבה רחבה באוכלוסיה בישראל. המחאה הובילה להקמת ועדת טרכטנברג ולגל מחאות נוספות בקנה מידה קטן יותר הממשיכות לפקוד את מדינתנו דרך קבע. כשבוחנים את הדברים נכון לתחילת שנת 2018 מסתבר שמכלל מרכיבי יוקר המחיה הסוגיה העיקרית עליה ממשיכים לתת את הצעת לאורך זמן היא מחירי הדיור. הממשלה אמנם פועלת בדרכים שונות בניסיון להפחית את העומס הנופל על כתפי מעמד הביניים בישראל, זו למשל מטרתן של תוכניות "נטו משפחה" ו"נטו הוזלות" שיזם שר האוצר מר משה כחלון. אולם, כפי שתואר לעיל, לכולם ברור שסלילת דרך קלה יותר עבור משפחות צעירות לרכישת דירת מגורים משלהם היא הכרחית בכדי להשיג שינוי משמעותי לטובה. לאחר שתכנית מע"מ אפס של שר האוצר לשעבר מר יאיר לפיד לא הבשילה לכדי מעשה ומכיוון שבית המשפט ביטל את החוק להטלת מס גבוה על בעלי דירה שלישית ומעלה, התכנית האופרטיבית היחידה שנותרה היא "מחיר למשתכן".

ככל שהדבר נוגע לתכנית זו חשוב לזכור שאין מדובר ביוזמה חדשה, למעשה כבר בשנות התשעים יועדו דירות בפרויקטים גדולים למכירה במחיר מוזל לזכאים. תכנית מחיר למשתכן עודכנה והורחבה בשנת 2015 במטרה לספק מענה למחירי הנדל"ן המאמירים. אלפי יחידות דיור הוצעו לזוגות נשואים או רווקים מעל גיל 35 שלא הייתה בבעלותם דירת מגורים במהלך 5 השנים הקודמות. מכיוון שהביקוש גבר בהרבה על ההיצע נוצר צורך לערוך הגרלות בין הזכאים.

תכנית מחיר למשתכן מופעלת באופן מבוקר ותוך עריכת שינויים והתאמות

מידת הצלחתה של תכנית "מחיר למשתכן" הוא נושא שנוי במחלוקת ולפיכך אין פלא שהתכנית מופעלת באופן דינמי כשהגורמים האמונים על יישומה, בראשם משרד האוצר, משרד הבינוי, מנהל מקרקעי ישראל והמפקח על הבנקים, עורכים התאמות בניסיון להבטיח השגת מטרות התכנית. לאחרונה התבשרנו על מהלך שנועד לאפשר רכישת דירת מחיר למשתכן בפריפריה עם הון עצמי נמוך במיוחד. זוהי ללא ספק בשורה של ממש עבור משפחות צעירות שטרם הספיקו לחסוך סכום גדול. אולם, מסתבר שגם לאחר ההכרזה המשותפת מדצמבר 2017 של שר האוצר והמפקח על הבנקים בדבר הפחתת ההון העצמי הנדרש לשם רכישת דירת מחיר למשתכן בפריפריה ל-60 אלף שקלים בלבד ישנם זכאים לרכישת דירה במחיר למשתכן הנדרשים להעמיד הון עצמי גבוה הרבה יותר כדי לרכוש דירה בפריפריה. לפניכם פירוט מידע מן השטח אשר בכוחו לסייע לכם להבין מה באמת גובה ההון העצמי הנדרש כדי לרכוש דירה במסגרת תכנית מחיר למשתכן.

הרחבת יוזמה קודמת להפחתת גובה ההון העצמי שצריכים רוכשי דירות במחיר למשתכן

רוכשי דירות במסגרת תוכנית מחיר למשתכן מתקשים להעמיד הון עצמי בשיעור 25% כפי שנקבע בתקנת בנק ישראל, מסיבה זו הופחת שיעור ההון העצמי לרוכשים כאלה ל10% בלבד. היוזמה להפחתת ההון העצמי הדרוש לכדי 60 אלף שקלים בלבד כוללת מענק בגובה 40 – 60 אלף שקלים לרוכשי דירות בפריפריה אשר יחשב כחלק מן ההון העצמי וכך יוצא שעבור דירה במחיר מיליון שקלים הרוכשים אמורים להידרש להעמיד הון עצמי בגובה 60 – 40 אלף שקלים בלבד (כתלות בגובה המענק).

מסתבר שבחלק מהמקרים הרוכשים הנהנים מן ההקלה נדרשים להעמיד בכל זאת הון עצמי של 100 שקלים ואף למעלה מכך. כך למשל זכאים שעלו בהגרלה ופונים לרכישת דירת מחיר למשתכן בפריפריה ב- 1.05 מיליון שקלים נדרשו על ידי הקבלן לשלם כבר במעמד החתימה 7% מעלות הדירה (73.5 אלף שקלים) ולאחר חמישה ימים 3% נוספים (31.5 אלף שקלים). מכיוון שהקבלנים רשאים לדרוש עד 15% ממחיר הדירה במעמד החתימה ומשום שאת המענק מקבלים הזכאים רק לאחר הצגת חוזה רכישה חתום יוצא שבמקרים רבים הון עצמי של 60 אלף שקלים אינו מספיק והרוכשים נאלצים ליטול הלוואה מגשרת בסכומים הנעים בין 30 ל – 60 אלף שקלים.